Недвижимость как объект управления
Недвижимость можно представить как сложную систему, состоящую из нескольких подсистем: технико-технологической, социо-технической, организационно- экономической
«Ядром» системы является технико-технологическая подсистема, содержащая следующие элементы: материалы, конструкции, машины и оборудование, при помощи которых они монтируются, технологию создания и правила эксплуатации и т.д. Техническое состояние объекта недвижимости, ее технико-технологической подсистемы, может быть измерено и оценено при помощи специальных «инженерных» показателей, характеризующих теплоизоляцию, шумоизоляцию, долговечность, надежность, деформируемость и т.д. Для характеристики этой подсистемы применяются натуральные единицы измерения.
Управление недвижимостью, как технической системой, сводится к решению вопросов ресурсосбережения на этапе ее проектирования и создания, а также выбору способов восстановления и мониторинга состояния объектов в целях поддержания их в рабочем состоянии.
Недвижимость, как социо-техническая подсистема, возникает потому, что ее создание и функционирование не возможно без активного участия человека. Люди, пользуясь и обслуживая объекты недвижимости, вступают в целый комплекс отношений, в результате которых изменяется качество и количество недвижимости, что в свою очередь приводит к изменениям демографических, политических, моральных и тому подобных параметров общества. Меняется поведение всех слоев населения, качество жизни, уровень благосостояния, как правило, нарастает расслоение общества, возникают новые варианты занятости граждан.
|
|
|
Управление социо-технической подсистемой недвижимости сводится к прогнозированию социальных последствий создания и функционирования объектов данной сферы и к определению социально-экономических норм и нормативов.
Роль «оболочки», которая объединяет две первых подсистемы и защищает сферу недвижимости от влияния негативных факторов, выполняеторганизационно-экономическая подсистема, которая состоит из законодательства и методического обеспечения определения цены и стоимости объекта. Стоимость объекта недвижимости определяется величиной затрат на его создание, содержание и эксплуатацию. Цена – это то количество денежных средств, которые можно получить, передав каким-либо образом права собственника недвижимости от одного лица другому.
Говоря о недвижимости как об организационно-экономической подсистеме, нельзя обойти вопросы экономического устаревания. Данный вид старения возникает потому, что со временем схемы финансирования недвижимости становятся неэффективными. Управление недвижимостью как организационно-экономической подсистемой есть процесс изменения стоимости, определения цены объекта недвижимости и организации эффективного финансирования на всех стадиях жизненного цикла в рамках существующего законодательства.
|
|
|
Данный вид управления зависит от ситуации, в которой находятся субъект и объект управления. Стоимость недвижимости может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Цена также может быть как меньше, так и больше фактической стоимости объекта. Универсальным управленческим инструментом здесь является оценка, под которой понимается субъективное мнение, суждение о ценности объекта недвижимости. В настоящее время теория оценки достаточно глубоко проработана. Согласно ее основным положениям цель оценки определяет вид стоимости, величина которой рассчитывается соответствующим образом, а цена недвижимости подменяется категорией «обоснованная рыночная стоимость».
Таким образом, все три подсистемы между собой тесно связаны, должны изучаться как единая система, решение об изменении одной части обязательно приведет к изменениям в других. Сложность недвижимости как объекта управления приводит к возникновению сложных технологий воздействия, к которым можно отнести креативное, маркетинговое и финансовое управление.
|
|
|
Недвижимость можно рассмотреть и как товар. Основные признаки того, что продукция является товаром следующие.
1. продукция (в нашем случае объект недвижимости) создается специально для продажи, а не для собственного потребления. Недвижимость как товар, определяет наличие Заказчика и Подрядчика, Инвестора и Реципиента. На рынке любых других товаров Покупатель является потребителем, а Продавец - производителем. Субъекты, действующие на рынке недвижимости, могут одновременно быть как Покупателем, так и Продавцом.
2. акт купли-продажи состоится тогда, когда продукция способна удовлетворить потребности покупателя, т.е. она обладает некоторой полезностью. Полезность недвижимости проявляется в том, что Заказчик или Инвестор приобретает от ее эксплуатации прибыль и увеличение капитала, а Подрядчик, передавая Заказчику объект недвижимости, – доход или выручку. Реципиент, принявший инвестиции, оставляет себе недвижимость как имущество.
3. товар всегда имеет свою цену, представленную как сумму затрат на его создание и прибыли. Цена товара формируется по законам спроса и предложения. Цена объекта недвижимости часто складывается под воздействием высокой социальной значимости данной сферы.
|
|
|
4. продажа товара осуществляется как оптовая и розничная. Продажа недвижимости имеет свои формы. Она продается согласно правилам торгов подряда, ипотеки, аукционов, контрактов и т.д.
Существование недвижимости как товара привело к возникновению специфического рынка, который необходимо исследовать для организации управления недвижимостью.
В силу того, что недвижимость – это основная и большая часть национального богатства, инструмент его сохранения и накопления, условия для возникновения социальной стабильности и развития общества, рынок данного товара имеет свое место в системе рынков. Он настолько тесно увязывает между собой рынок благ, рынок труда и финансовый рынок, что некоторые исследователи сферы недвижимости рассматривают его, как составляющую финансового рынка. Однако рынку недвижимости присущи отличительные черты:
- инерционность, неоднородность, непрозрачность
- локальность, индивидуальность, высокие трансакционные издержки,
- государственная регистрация сделок,
- ограниченная возможность централизованного контроля за состоянием спроса и предложения в пределах национальной экономики. Регулирование косвенными методами через регулирование рынка труда и финансов.
- наличие высоких инвестиционных барьеров, ограничивающих межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию
- низкая эффективность спекулятивных сделок.
Рынок недвижимости приято делить на две части: первичный и вторичный рынки
Билет 21.
1.Имидж территорий, роль градостроительной д-ти для его направления Имидж территории – это совокупность эмоциональных и рациональных представлений, вытекающих из сопоставления всех признаков территории, собственного опыта людей, слухов и мифов, влияющих на создание определенного образа. Иначе говоря, среди элементов имиджа следует выделять объективную и субъективную составляющие. Важнейшей объективной составляющей имиджа территории является совокупность конкурентных преимуществ и недостатков. Они обусловливаются особенностями отраслевой специализации муниципалитета, наличием экспортного потенциала, территориальной удаленностью и транспортной освоенностью, интеллектуальным и инновационным потенциалом и его соответствием целям развития территории, уровнем развития социальной сферы, состоянием производственного потенциала и сложившимся уровнем инвестиционной активности (объемами инвестиций и качественными характеристиками инвестиционной деятельности) и т.д. Очевидно, что конкурентные преимущества способствуют усилению конкурентоспособности территории, а конкурентные недостатки осложняют процесс ее включения в рыночное пространство.
Немаловажную роль играют социокультурные характеристики территориальных локализаций. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как "god will" локального местоположения, степень престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и "потребительскую стоимость" варианта использования территории. Оценка полезности городской территории – исходный пункт определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска. Отмечен, например, рост относительной значимости социокультурных показателей отражающих, в частности, национальный состав населения территории755. Различают несколько видов образа региона по различным основаниям.
По воспринимающему образ субъекту он делится на внутренний и внешний. Носителями внутреннего образа являются жители данного региона, внешнего – гости региона и население других поселений. Целенаправленно формируемый образ региона (имидж) по этому же основанию разделяется на подаваемый и принимаемый. Подаваемый имидж отражает мнение жителей о восприятии их региона остальным населением. Принимаемый имидж – мнение жителей других населенных пунктов о данном регионе. Если подаваемый и принимаемый имидж значительно отличаются друг от друга, значит субъекты имиджа неверно позиционируют свой регион.
По числу носителей образа региона выделяют индивидуальный и групповой образ. Групповой, или общественный, образ региона создается наложением одного на другой множества индивидуальных. Ряд общественных образов вырабатывается значительной группой людей. Групповые образы необходимы для того, чтобы индивид мог успешно функционировать в пределах своего окружения. Всякий индивидуальный образ уникален. Он охватывает какое-то содержание, которое никогда или почти никогда не передается другим, но при этом в большей или меньшей степени совпадает с общественным образом.
По способу восприятия образ региона делится на осязаемый и неосязаемый. Осязаемый образ создается вследствие восприятия города при помощи 5 чувств: впечатление о регионе складывается из того, что можно увидеть, услышать, почувствовать, вдохнуть, потрогать. К этому виду относится все, начиная от названия, его символики, заканчивая архитектурой и чистотой улиц. Неосязаемый образ региона представляет собой эмоциональные связи с определенным местом. Зачастую средства массовой информации формируют предпосылки неосязаемого образа.
Свойства образа региона
Изменчивость. Образ региона не статичен и изменяется во времени. Образ региона складывается и изменяется как стихийно, так и целенаправленно (вопросы формирования имиджа города будут рассмотрены ниже). Изменение образа региона зависит от многих факторов: экономическая ситуация, государственная и градостроительная политика, технические новации. Данный фактор имеет отрицательную роль в сохранении образов.
Историчность (вплетенность в конкретный исторический контекст). Образ региона всегда вплетен в некоторый исторический контекст и социальную ситуацию. Он не может быть вне нации, менталитета, мировоззрения. Образ региона имеет свою судьбу. Каждая эпоха порождает свое особое восприятие; смена эпох создает постоянно меняющийся — текучий образ региона и вместе единый в чем-то основном, составляющем его сущность как органического целого.
Относительная устойчивость. Устойчивость образа региона зависит от его яркости, места региона в мирохозяйственном понимании и сложившихся стереотипов.
Комплексность. Все составляющие части образа региона взаимосвязаны, изменение какой-либо черты влечет за собой переосмысление других черт.
Плюрализм точек зрения. Не существует какой-то одной точки зрения, с которой можно было бы охватить регион как единое целое. Данное свойство, относится прежде всего к крупному региону.
Зависимость от объективных характеристик регионального развития.
Образ региона описывается через субъективное отношение к своему региону различных групп населения, и представляет собой, прежде всего представление о регионе. Однако при описании образа необходимо учитывать и объективные характеристики состояния и развития региона, т. к. именно посредством отношения к ним у человека и формируется образ региона.
Классифицировать региональные характеристики можно по-разному, но суть от этого не изменится: на образ региона влияют они все. Образ региона складывается из представления о следующих составляющих: население; экономика; образование, культура, наука; СМИ; здравоохранение, спорт; политика, властные структуры, региональные лидеры; нормативно-правовая база; быт, коммунальное и транспортное хозяйство; архитектура; географические особенности; историческое прошлое.
Изменение этих характеристик, а также представления о них происходит как стихийно, так и целенаправленно в процессе имиджевой политики региона.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 330; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!