Аренда как метод эффективного управления

Объектами недвижимости

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в аренду; вести учет и отчитываться перед собственником.

Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности, с другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды.

Нормативная база по аренде как сфере своеобразных договорных отношений между арендодателем и арендатором достаточно разработана. Однако аренда как вид предпринимательской деятельности в нормативном отношении урегулирована недостаточно. Прежде всего не разрешен основополагающий вопрос для управляющих компаний об отнесении аренды к основному или побочному (дополнительному) виду деятельности.

К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно квалифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, т. е. внереализационную. Между тем в управляющих компаниях арендные платежи превышают сумму доходов от всех других видов деятельности.

Целью коммерческого управления объектами недвижимости является извлечение прибыли. Для доверительного управляющего управление арендными отношениями может являться ключевым с точки зрения эффективного управления объектом недвижимости. Хорошо продуманный договор аренды и тщательное решение совместных затрат в процессе арендных отношений могут дать экономию от 5 до 10% затрат без нанесения ущерба репутации доверительного управляющего. С точки зрения арендатора, тщательное определение арендных отношений, особенно на гибком рынке, может помочь избежать по меньшей мере 5-10% стоимости среднесрочной аренды. Одним из основных способов достижения этой цели для управляющей компании является сдача в аренду нежилых помещений. Рассмотрим процесс формирования арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуру. Особое внимание управляющий объектом недвижимости должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта, ибо их величина влияет на эффективный доход не только прямо, но и косвенно, через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат:

где К_пл - коммунальные платежи; О_б - отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

З_он - затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат К_пл определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, налогов с владельцев транспортных средств и на приобретение автотранспортных средств.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.

Управляющий несет ответственность за охрану окружающей среды и поддержание ее в paмках требований Комитета по окружающей среде. Возмещение затрат на эти нужды должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды О_б формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав его определяется в соответствии с видом недвижимости:

где О_б - отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части, переданной в аренду):

где - ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

где - балансовая стоимость арендуемого имущества, являющаяся основой расчета обязательных платежей управляющей компании; Н_а.о_.- норма амортизациoнныx отчислений в коэффициентах; n₁ - норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %; n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %; n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества, %; Н_им- налог на имущество; - отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Годовая величина платежа H_им определяется умножением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (S_i), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

где S_i - площадь земельного участка, приходящаяся на арендуемую площадь помещения, м²; Н_зем - нормативная ставка за землю по данному участку; Н_уб - плата за уборку территории по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Затраты третьей группы, З_он, связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяются методом калькулирования и могут включать:

1. Прямые затраты (3) на материалы, на аренду офисного помещения или (при наличии собственного офисного помещения) его амортизацию, на амортизацию оборудования; на заработную плату, отчисления во внебюджетные фонды, коммунальные и транспортные расходы на рекламу и пр.

2. Накладные расходы (НР) - стоимость консультационных услуг, услуг аудитора, представительские расходы, расходы на рекламу и пр.

3. Налоги (Н): на имущество, на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и пр.

Сумма затрат З_он управляющей компании на деятельность, связанную с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

При расчете арендной платы используются величины показателей, ставок налогов и иных платежей, устанавливаемых законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это обусловлено необходимостью пересмотра с течением времени лимитной и договорной арендной платы, что должно быть оговорено в договоре аренды.

Дополнительным источником прибыли могут служить услуги, оказываемые арендатором, например создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной офисной техники и мебели.

Потенциальный доход - суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду, без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход - это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр.

Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 840; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!