Глава 1. Теоретические основы оценки и управления недвижимостью
Управление объектами недвижимости
Управление недвижимостью (рисунок 1.1) - это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:
- программа наилучшего использования земельного участка (объекта недвижимости, территории);
- проектирование как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений;
- инвестирование;
- изготовление (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений;
- оценка объекта;
- маркетинг;
- обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог (ипотека), доверительное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управления, дарение и т.д.
- употребление (сервис);
- техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт (текущий, непредвиденный);
- капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
- перепрофилирование по функциональному назначению;
- утилизация (снос и захоронение).
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является
достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
|
|
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка
недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.), т. е. управляющие воздействия формируются в самой управляемой системе внутри нее. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие, образует вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных) и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Рисунок 1.1 – Схема (принципы) управления недвижимостью
Субъекты и объекты управления недвижимостью
|
|
Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижимости
(рисунок 1.2):
1. Государственное регулирование недвижимости:
- путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающее: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
- путем косвенного воздействия (экономические методы управления объектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ;
- установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т. д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.
|
|
3. Управление определенными объектами недвижимости: которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: муниципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.
Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.
В основу системы управления недвижимостью положен принцип по-объектного управления, который заключается в по-объектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; по-объектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.
|
|
Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление.
Профессиональные менеджеры готовы управлять любыми объектами: офисными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми домами, объектами социальной сферы, предприятиями, земельным участком и др.
Управляющая компания, берущая на себя ответственность за объект недвижимости, осуществляет административно-управленческие функции на основе результатов маркетинга. При этом любая работа по объекту начинается с выяснения целей собственника. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.
Рисунок 1.2 – Внешнее воздействие на объект недвижимости
Исходя из четко сформулированных целей управляющий разрабатывает бизнес-план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.
Следующий этап - заключение с собственником договора управления и работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории. При этом управляющий объектом недвижимости может планировать свою работу как «c нуля», так и улучшив уже существующую практику.
Управляющие объектами недвижимости:
- проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов и личные контакты;
- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
- ведут финансовую отчетность;
- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
- осуществляют страхование объекта недвижимости;
- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
- заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управлению техническим
состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением, и т. д.
В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:
1. Управляющая компания публично предоставляет информацию о себе: свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должностных лиц управляющей компании.
2. Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям ГК РФ. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре должны быть указаны: стороны договора и его предмет; обязанности исполнителя; обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок действия договора и условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон.
3. Управляющая компания является частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.
4. Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре. Теоретически его размер может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50% в зависимости от состояния и доходности объекта.
5. Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.
6. Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).
7. Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.
8. Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям: конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполнения; ответственности управляющего.
Предоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допускается только в случаях: официального запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда; защиты управляющим своих прав и интересов в суде.
Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносители, воду и тепло.
Управляющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит собственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихся объемов работ по его эксплуатации. Собственник может ограничиться - наймом собственно профессионального управляющего, в обязанности которого будут входить общее руководства, выработка концепции, создание бизнес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением договоров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты собственнику.
Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м2) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м2).
Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.
Реализуя контракт, управляющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. Для этого он определяет центры затрат и прибыли, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.; в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.); стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.
Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.
Особая роль в работе управляющего недвижимостью сводится к эффективному использованию вверенных ему объектов недвижимости.
В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:
- конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;I
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственником о ходе реализации программы управления.
Доверительное управление
Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом – осуществления всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской, деятельности по управлению чужим имуществом.
Объектами доверительного управления могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.
Передача имущества в доверительное управление – это форма осуществления собственником своего права распоряжения.
Государственное имущество, которое находится в хозяйственном ведении или на правах оперативного управления, может быть передано в доверительное управление только после ликвидации юридического лица.
В доверительном управлении объектом недвижимости прежде всего находится имущество. Доверительный управляющий может владеть и пользоваться этим имуществом, т. е. управлять, воздействовать на систему и составляющие ее части с целью увеличения прибыли. Однако изначально главной целью доверительного управления является сохранение имущества в надлежащем, не измененном виде. Состав имущества меняется только в пределах, установленных договором.
Государственный орган или орган местного самоуправления не может выступать в качестве доверительного управляющего. Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель, действующий в интересах выгодоприобретателя. Выступать выгодоприобретателем по договору он не может.
Доверие в доверительном управлении проходит три этапа:
- выбор собственником доверительного управляющего посредством оценки его профессиональных качеств, проверки деловой репутации и оценки личных качеств;
- межличностные отношения в ходе управления объектом недвижимости. Доверительный управляющий должен не просто действовать в интересах учредителя - собственника, как в интересах самого себя, и не просто заботиться об объекте недвижимости, как о своем собственном, а, в первую очередь исходить из интересов собственника (выгодоприобретателя). В отношении собственного объекта недвижимости управляющий может совершать любые рискованные операции, но в отношении доверенного ему в управление объекта это недопустимо;
- завершение доверительных отношений. Чаще всего это выражается в нарушении доверия. Результатом распада доверительных отношений с управляющим объектом недвижимости является безмотивное прекращение отношений. Юридические нарушения этических норм могут быть доказаны путем соотнесения поведения с деловой практикой, обычаями делового оборота, сложившимися отношениями сторон. Как правило, нарушение доверия сопровождается причинением имущественного или морального вреда. Ущерб, причиненный нарушением этических норм особого доверия (моральный и имущественный) в ходе длительного управления доверенным объектом недвижимости, должен быть возмещен.
Доверительному управляющему переходят все обязанности, связанные с осуществлением права собственности, а не право собственности и обременяющие полномочия владения, пользования и распоряжения, т. е. «бремя содержания имущества».
Доверительный управляющий обязан:
- управлять объектом недвижимости в интересах учредителя (выгодоприобретателя), т. е. надлежащим образом осуществлять правомочия владения и пользования имуществом, а в случае, предусмотренном договором, - правомочия распоряжения;
- указывать в договорах и иных документах внешнего действия тот факт, что он действует именно в качестве доверительного управляющего;
- предоставлять учредителю управления достоверный, грамотный, надлежащим образом оформленный отчет о своей деятельности и пр.;
- своевременно предоставлять выгодоприобретателю положенные ему выгоды от управления;
- выполнять обязанности, связанные с правомочиями пользования, владения и распоряжения объектом недвижимости (вести законную предпринимательскую деятельность) и с «бременем содержания имущества».
Учредитель управления должен:
- предоставлять доверительному управляющему необходимую информацию и документацию;
- предупреждать доверительного управляющего о любых обременениях передаваемого объекта недвижимости, в том числе о том, что передаваемый объект обременен залогом;
- своевременно отвечать на запросы доверительного управляющего о существе интересов
учредителя и выгодопреобретателя, об ограничениях прав собственности учредителя;
- своевременно выплачивать доверительному управляющему причитающееся ему вознаграждение;
- своевременно принимать от управляющего отчеты.
Выгодоприобретатель не имеет обязанностей по договору доверительного управления, но имеет право на получение выгод от управления объектом недвижимости. Доверительный управляющий может исполнить свое обязательство перед выгодоприобретателем путем внесения долга в депозит.
Ключевым элементом этой системы является принцип приоритета привлечения в качестве управляющих недвижимостью юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности и высокую деловую репутацию.
Объекты недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам могут быть переданы в доверительное управление (за исключением объектов, принадлежащих унитарным государственным, муниципальным и казенным предприятиям). Единоличный доверительный управляющий объектом недвижимости является индивидуальным предпринимателем
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 401; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!