I . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохо да10:
• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);
• ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД)– доход, который можно
получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных норма тивных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).
Метод остатка
В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.
|
|
|
При применении метода остатка для земли должны быть известны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.22П ри этом застроенные земельные участки следует рассматривать и
оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
где СЗ – стоимость земли
ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;
Су – рыночная стоимость улучшений;
Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:23
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;
|
|
|
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
|
|
|
СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ КАК КАПИТАЛА
Стоимость капитала представляет собой цену, которую предприятие платит за его использование, т.е. годовые расходы по обслуживанию задолженности перед инвесторами и кредиторами.Количественно она измеряется в виде процентной ставки, характеризующей отношение общей суммы данных расходов к сумме всего капитала.
Помимо этого стоимость капитала (с возможными корректировками на инфляцию и риск) часто используется в качестве ставки дисконтирования, в процессе анализа будущих денежных потоков и оценки эффективности производственных инвестиций.
Показатель стоимости капитала является также критерием принятия управленческих решений относительно использования лизинга или банковского кредита для приобретения основных производственных средств.
Показатель стоимости капитала в разрезе отдельных его элементов (стоимости заемных средств) используется в процессе управления структурой капитала на основе механизма финансового рычага.
ФОНДЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ И НАКОПЛЕНИЯ
ФОНД ВОЗМЕЩЕНИЯ, НАКОПЛЕНИЯ, ПОТРЕБЛЕНИЯ - отдельные части совокупного общественного или валового национального продукта, направляемые; 1) на возмещение затраченных, израсходованных средств производства; 2) на капитальные вложения, инвестиции, создание запасов; 3) для удовлетворения потребностей населения и государства, для текущего потребления. Такое разделение позволяет видеть макроэкономическую структуру использования национального продукта
|
|
|
|
← назад вперед →
- отдельные части совокупного общественного или валового национального продукта, направляемые:
1) на возмещение затраченных, израсходованных средств производства;
2) на капитальные вложения, инвестиции, создание запасов;
3) на удовлетворение потребностей населения и государства, текущее потребление.
Такое разделение позволяет видеть макроэкономическую структуру использования национального продукта страны.
|
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 391; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!