Цели анализа рынка недвижимости
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России). · Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. · В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся: · · стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров; · · стоимость замещения объекта оценки; · · стоимость воспроизводства объекта оценки; · · стоимость объекта оценки при существующем использовании; · · инвестиционная стоимость объекта оценки; · · стоимость объекта оценки для целей налогообложения; · · ликвидационная стоимость объекта оценки; · · утилизационная стоимость объекта оценки; · · специальная стоимость объекта оценки. · В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. · Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации. · Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке. Фейгин М. Федеральное законодательство о финансовых основах местного самоуправления. // Хозяйство и право.- 1998.- №4. - с. 21 · Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок. (Приложение 1) ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА Массовая оценка недвижимости - оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа Индивидуальная оценка недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная. Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов: определение проблемы; предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; сбор и проверка данных; применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами; согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке; заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия .. определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.). При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу. Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач: изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости; исследование на местном уровне специфических факторов; изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке. Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ОБЪЕКТА Проблемы повышения долговечности зданий и сооружений в условиях существующей рыночной экономики являются весьма актуальными. Во всём мире ежегодно разрушается огромное количество эксплуатируемых зданий, и причина этому – отнюдь не террористические акты, а износ конструкций и потеря ими несущей способности под негативным воздействием факторов внешней среды и различных технологических процессов. В связи с тем, что на местах практически отсутствует должный контроль над техническим состоянием зданий и сооружений, объекты изнашиваются быстрее там, где не выделяются необходимые средства на их нормальную техническую эксплуатацию, а таких становится все больше и больше как в промышленности, так и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Несвоевременно выявленные дефекты конструкций зданий и сооружений в большинстве случаев являются причиной серьёзных аварий. В свою очередь, аварии нередко приводят к травмам и человеческим жертвам, а простой производства и восстановление эксплуатационных характеристик конструкций – к значительным материальным затратам. Важную роль в предотвращении возможных аварийных ситуаций играет техническое обследование. Обследование технического состояния здания (сооружения) – комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности. Проще говоря, проведение технического обследования зданий преследует своей целью получение данных о реальном текущем состоянии строительных конструкций и оценке пригодности объекта для дальнейшей эксплуатации, а также возможности его восстановления при наличии каких-либо дефектов. Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга. Если Вы все еще сомневаетесь в необходимости технического обследования, описание типовых ситуаций, требующих его выполнения, приведено в статье "Зачем необходимо техническое обследование".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цели анализа рынка недвижимости
Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
- целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
- определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
- формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
- относящиеся к краткосрочным целям;
- относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.
Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИОСТИ
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 723; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!