Учёт факторов спроса и предложения на рынке при оценке недвижимости
Основными факторами, регулирующими рынок, являются спрос и предложение. Основная движущая сила развития рынка – это конкуренция среди продавцов, действующих на рынке недвижимости. Конкуренция ведет к регулированию спроса и предложения.
При оценке недвижимости необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину спроса:
- доходы населения;
- тенденции изменения общей численности населения;
- изменения в соотношениях между различными группами населения, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменения во вкусах и предпочтениях населения;
- условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.
В краткосрочном периоде параметры спроса имеют большее значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого в применении к рынку недвижимости является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
При оценке недвижимости так же необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину предложения:
|
|
|
- наличие пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
- объемы нового строительства;
- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.
- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.
- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Кроме того, процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка, который должен быть обязательно учтен при оценке недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.
Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.
|
|
|
СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.2
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные по-средники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.2
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.2
Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.2
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.2
Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыноч-ной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.
Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.
Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, – банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.
Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффектив-ное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.
Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.
|
|
|
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 368; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!