Расчет коэффициента капитализации



Коэффициент капитализации– это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + i in + n к

где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

РАСЧЕТ ОСТАТОЧНОЙ СТОИМОСТИ

1

Для расчета остаточной стоимости применяют линейный или нелинейный метод начисления амортизации. Остаточная стоимость ОС, согласно постановлению Минфина, определяйте как разницу между их первоначальной стоимостью и суммой амортизации, которая начисляется на период эксплуатации.

2

Чтобы определить остаточную стоимость имущества, для начала надо определить ее остаточную стоимость на каждый месяц отчетного периода. Далее суммируйте все полученные значения остаточной стоимости и полученную сумма поделите на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на 1. То есть в отчете за квартал сумма делится на четыре, за полугодие - на семь, за девять - месяцев на десять.

3

Рассчитывать среднюю стоимость следует по каждой группе объектов. Потом среднюю стоимость, которая вышла по каждому отдельному объекту, умножьте на налоговую ставку. Она определяется по каждому объекту законами субъектов РФ. Однако каждая из них не должна превышать 2,2% (ст. 380 НК РФ).

4

Полученную сумму средней стоимости имущества и ставки налога поделите на 4. В результате выходит четверть от годовой суммы налога. Это является авансовым платежом. Округленная сумма авансового платежа отражается в строке 180 раздела 2 налогового расчета.

5

Выделяют также реверсию – остаточную стоимость объекта, которая получается при прекращении потока доходов. Она может быть определена по окончании срока эксплуатации объекта и при его перепродаже на более ранних этапах. Реверсию по окончанию срока эксплуатации объекта определяют, исходя из гипотезы, что стоимость земли останется неизменной и доход, получаемый от нее, также не меняется. Норму прямолинейного возмещения капитала применяют на основе предположения, что поток доходов от здания считается убывающим во времени.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОНОГО ДОХОДА

Етод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.


Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 79; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ