Доходный подход к оценке недвижимости
Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Оценщик учитывает не только величину дохода, но также период, за который он может быть получен, а кроме того, вид и уровень риска, сопровождающего процесс получения прибыли. Тщательно изучив рыночную информацию, оценщик осуществляет пересчет денежных потоков в общую сумму текущей стоимости.
При оценке данным способом рассчитывается текущая стоимость доходов, которые будут получены в будущем от использования бизнеса и его продажи после прогнозного периода.
Доходный подход состоит из двух методов: метода дисконтирования денежных потоков и метода капитализации дохода. В основу первого метода входит прогнозирование потоков от объекта оценки, дисконтирующихся впоследствии по дисконтной ставке, которая соответствует ставке дохода, отражающей риски инвестора. Второй метод подразумевает определение рыночной стоимости бизнеса по формуле V= D/R, где R – коэффициент капитализации, а D – чистый годовой доход.
Несмотря на то, что бизнес в основном оценивается доходным подходом, для получения более точного результата оценки лучше использовать и остальные два подхода. Иногда сравнительный или затратный подходы смогут дать более четкую картину..
|
|
|
22. Затрат. подход к оценке бизнеса Затрат. (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед Оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы - Обязательства. Данный подход представлен двумя основными методами:- методом стоимости чистых активов; - методом ликвидационной стоимости. Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации. При использовании метода ликвидационной стоимости при расчете стоимости активов исключается Гудвилл. Главное отличие от метода скорректированных чистых активов состоит в том, что для продажи активов обществу необходимо платить комиссионные, нести расходы на демонтаж и снижать цену на активы для обеспечения ликвидности. В обязательствах дополнительно учитываются издержки на содержание управленческого персонала, налоги на продажу имущества
|
|
|
23. Оценка контрольного и неконтрольного пакета акций.В процессе оценки часто требуется определение рын стоимости не всего предприятия, не всех 100 % акций предприятия, а лишь конкретного пакета (пая). Здесь необходимым становится опред-е влияния на стоимость пакета след факторов: контрольной или неконтрольной – явл доля оцениваемого пакета; каково воздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприятия и др .Под контрол. (мажоритарным) пакетом подразумевается владение более 50 % акций предприятия, дающее владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот % мб значительно меньшим.Неконтрол. (миноритарный) пакет опред владение менее 50 % акций предприятия. Большинство методов оценки позволяют учесть степень контроля.Если оценщику нужно получить ст-ть на уровне контрольного пакета, то к ст-ти, полученной методом рынка капитала, надо добавить премию за контроль. Для получения же ст-ти минорит. пакета из ст-ти контрол. пакета необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер. Существуют 3 осн подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.Первый подход – «сверху вниз». Он включает 3 этапа.1. Методами дисконтир. Ден. потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается стоимость всего предприятия.2. Рассчитывается пропорциональная неконтр. пакету часть общей стоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за неконтрол. характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.3. Опред-ся, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе д б установлено, насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.2 подход – «гориз-ый». Тут необязательно опр-ть ст-ть всего предприятия. Данные для оценки ст-ти неконтро пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтр пакетов открытых компаний и осуществить расчёт методом рынка капитала. В связи с тем, что данные по этим сделкам относятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях, необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для определения стоимости неконтрольного пакета.3 подход – «снизу вверх». В 2х предыд. подходах оценщик начинает расчёт с какой-то величины (ст-ти всего предприятия или ст-ти сопоставимых неконтр пакетов), а затем вычитает из неё требуемые скидки, как бы идёт вниз. В 3м подходе оценщик, напротив, начинает снизу, суммируя все элементы ст-ти неконтр пакета.Владелец неконтр пакета имеет 2 источника финансирования стоимости: прибыль, распределённую в форме дивидендов, и выручку от продажи неконтр пакета.Эти ожидаемые буд. выплаты рассматриваются оценщиком в кач-ве дисконтир буд. доходов, т. е. ожидаемые, прогнозируемые (по срокам и сумме) дивиденды и прогнозируемая (по срокам и сумме) выручка от продажи в буд миноритарного пакета берутся за основу ден. потока. По соответ ставке дисконта они приводятся к текущ. ст-ти, и затем опред-ся ст-ть минорит. пакета. Можно иначе: при расчёте основываться на прогнозе не ограниченного во времени потока дивидендов без учёта остаточной стоимости.Недостаток же ликвидности у неконтрольных пакетов в закрытых компаниях может быть учтён 2 способами: через увеличение ставки дисконта или через расчёт скидки за недостаточную ликвидность.
|
|
|
|
|
|
Метод чистых активов.
один из методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), согласно которому стоимость предприятия равна стоимости чистых активов, СЧА - сумме стоимостей всех его активов (материальных и нематериальных) за вычетом обязательств. Стоимость каждого актива определяется как стоимость, к-рую мог бы заплатить вероятный покупатель (инвестор) на рынке за аналогичный актив, находящийся в аналогичном технич. состоянии. В М.ч.а. рассматривают стоимость пр-тия с учетом понесенных издержек. Различают балансовую и рыночную стоимость. Балансовая стоимость активов и обязательств пр-тия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса пр-тия. Для этого предварительно оценивают обоснованность рыночной стоимости каждого актива баланса, затем определяют, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости, и, наконец, из осн. рыночной стоимости суммы активов вычитают текущую стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собств. капитала пр-тия. М.ч.а. целесообразно применять в случаях, когда: предприятие обладает значит, материальными активами; большую часть его активов составляют финанс. активы; компания является холдинговой или инвестиц.; отсутствуют ретроспективные данные о прибыли пр-тия или нет возможности определить прибыль в будущем. Гл. достоинство метода в том, что он базируется на оценке существующих активов, поэтому менее субъективен и умозрителен. Однако данный метод статичен, не учитывает уровень прибыли пр-тия и перспективы развития бизнеса.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 267; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!