Операции на рынке промышленной недвижимости.

Экономика нед-ти и оценка бизнеса

1-Принципы оценки бизнеса.Все принципы оценки бизнеса можно разделить на 3 группы: 1)основанные на представлениях собственника; 2)связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; 3)обусловленные воздействием рыночной среды. В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят: - принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия.- принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. - принцип ожидания - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией: - принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора,формирующего доход объекта. - принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность опред. чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте; - принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора произ-ва может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. - принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу: - принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе; - принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка; - принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. - принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость; - принцип изменения - стоимость изменяется во времени; Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии сним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование.

2-Понятие и признаки, свойственные объектам недвижимости.Недви́жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся зем. участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- прочно связана с землей как физически, так и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- стоимость недвижимости высока;

- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

- полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

- фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

- стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

- неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

- ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

3-Клас-ция объектов недвижимости. Класс-ция объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:-естественные (природные) объекты (зем. участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);- искусствен. объекты (постройки). К последней категории относятся: жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);коммер. недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имуществ. комплекс);обществ. (спец.) з.и с. (больницы, поликлиники, дет. сады, ясли, админ. здания и пр.).Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Н-р, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: первичное жилье — место постоян. проживания;вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение огран. периода времени; третичное жилье — предназначено для кратковрем. проживания (гостиницы, отели и т.д.).Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что зем. фонд в РФ по эконом. назначению разделен на семь категорий земель;1земли с/х назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации; 2 земли городов и населенных пунктов;3земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;4 земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культур. воспитания и эстетич. наслаждения;5 земли лес. фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;6 земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;7земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей. Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражд. обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. Т о, отнесение недвижимости к определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью и регистрацией прав на нее.

5-Жизненный цикл объектов недвижимости.-период времени, в течение которого недвижимость существует как физ. объект.. Стадии жизнен. цикла объекта недвижимости: 1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свобод. зем. участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование зем. участка. Выбор варианта использования завершается разработкой тех. задания на проектирование улучшений. 2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании тех. задания на проектирование – осущ. разработка проекта с изгот-м документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки зем. участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений. 3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физ. характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. 4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.5. Использование (употребление) объекта по назначению с тех. и эксплуатац. обслуживанием. На этом этапе жизн. цикла управляющий (или профессион. управляющая компания) организует рацион. расходование пользователями потребит. потенциала объекта.6. Модернизация: кап. ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функцион. назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять соврем. потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится кап. ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функц-го устаревания.7.Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизн. цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экон. жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возм-ти продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

4-Признаки и особенности объектов недвижимости. Все объекты недвижимости обладают уник. характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся эконом. среде. Полезность. Объект недв-ти удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окруж. территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинак. квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.Уникальность. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недв-ти. Двухкомпонентность. Любой объект недв-ти, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экон. условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физ. измерении может быть различным. Так как земля и здания как экон. объекты имеют разную экон. сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным. Долговечность . Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

6-Сущность зем. участка как объекта недвижимости. Зем. участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Гос. земельном кадастре и документах гос. регистрации прав на землю. У нас в стране под зу понимается поверхность земли без расположенных на нем з.и с., а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный прир. объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В ЗК РФ приводится след. определение зем. участка. Зу - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему закон-ву, оценивая любой зу, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять зем. составляющую из стоимости единого объекта недв-ти. Границы зем. уч-ка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастр. инженером, составляется межевой план, который необходим для гос. кадаст. учета. В результате этого каждому зем. участку присваивается индивид. кадастрово-учетный номер, сведения о зем. участке вносятся в гос. кадастр недв-ти и такие сведения подтверждают сущ-ние зем. участка или прекращение сущ-ния зем. участка. Основными юр. хар-ками являются эконом, тех. и юр. сведения.К важнейшим правовым характеристикам относятся целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования зем. участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.Разрешенное использование – это порядок и условия использования зем. участков с учетом целевого назначения и установл. ограничений, обременений. Отлич. особенности зем. участков от других объектов оценки: 1.Земля является природ. ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от др. объектов недвижимости. 2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.3. Зем. фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает эколог. безопасность, поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйств. объекта. 4. К стоимости зем. участков не применяются понятия физ. и функцион. износа, поскольку срок эксплуатации зем. участков не ограничен. поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

7-Целевое назначение земель в РФ, зонирование земель.Вся территория РФ, вся ее земля, в том числе, и покрытая водой, которая находится в границах страны, считается ее земел. фондом. Целевое назначение – это установленный закон-ом порядок и условия использования зу для конкретных целей в соответствии с категорией земель. земельный фонд страны подразделен на 7 категорий, к-е закрепляются в з.кодексе 1)Земли HYPERLINK "http://www.realtypress.ru/article/article_209.html"с.хHYPERLINK "http://www.realtypress.ru/article/article_209.html". назначения – это те участки зем. фонда, которые по своим природ. показателям явл пригодными для эксплуатации в сфере сел. хозяйства. Они пригодны для производства с/х продукции, для работы аграриев в разных ее областях.2)Земли поселений – это те части зем. фонда, что располагаются в границах тех или иных населенных пунктов, и с точки зрения их прямого назначения подразделяются на две группы: на сельс., и на город. насел. пункты. Назначением таких земель явл удовлетв потребностей населенного пункта в его градостроительной и др сферах деят-ти.3)Земли HYPERLINK "http://www.realtypress.ru/article/article_1657.html"промышHYPERLINK "http://www.realtypress.ru/article/article_1657.html". назначения – это участки земли, к-е передаются физ или юр лицам либо гос структурам для того, чтобы осуществлять спец. задачи в области пром-ти, транспорта, энергетики, или иных сферах хоз-ва. Назначение таких земель – быть базисом для функц-я и размещения промышленных, страт, и иных объектов или предприятий.4)Земли лесного фонда – это пространства, покрываемые лесом, или же непосредственно предоставленные именно для ведения лес. хоз-ва. Леса – это не просто сырье для пр-ва, они служат также местом для отдыха жителей, обеспечивают населенные пункты свежим воздухом, явл энергетич. источником, и потому нуждаются в спец режиме использ-ия.5)Земли водн. фонда – это пространства, залитые водой, занимаемые реками, болотами, ледниками, исключая гидротех. сооружения и др водохозяйственные объекты, и лесотундровую, тундровую зоны. Входят сюда и земли – берега водоемов, водоохранные зоны, земли, необходимые для обслуживания и охраны водных источников. Целевым назначением этих земель можно считать удовлетворение быт., питьевых, оздоровительных и пр нужд людей и природоохранных, водохозяйственных, рыбохозяйственных, транспортных, энергетич., промышленных и прочих потребностей.6)Особо охраняемые территории – это земли природно – заповедного, природоохранного, рекреационного, оздоровительного, историко-культурного назначения, которые имеют статус особо охраняемых территорий, поскольку играют специфическую роль в жизни общества, и играют весьма специфическую роль. Такие пространства нужны для удовлетворения биологич., духов., эстетических, и прочих потребностей человека.7)Земли запаса – это те участки общего з фонда, что не представлены в пользование или собственность юр и физ лицам, либо изъятые у них на законных основаниях.Зонирование земель - разделение земель на з участки с различным целевым назначением и режимом охраны. Зонирование з осущ в соотв с планами развития территорий. Осн положения и принципы зонирования земель опред Правительством РФ. Планы утверждаются постановлением соответ органов гос. власти или решениями органов местного самоуправления. Постановления и решения о зонировании земель в поселениях устанавливают требования в отношении: плотности застройки; основных параметров инженерно-транспортных коммуникаций, зеленых насаждений, пешеходных путей, санитарно-защитных разрывов и иных структурных элементов недвижимости в градостроительстве, расположения социально-бытовых и культ. объектов для обслуживания населения; иных строит. и эколог. норм и правил. Решения о зонировании земель обязательны для исполнения независимо от форм собственности и прав на зем. участки.

Операции на рынке промышленной недвижимости.

К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного назначения.

К операциям по распоряжению промышленной недвижимостью принадлежат:

-купля-продажа;

-сдача в аренду;

-передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал;

-кредитование под залог недвижимости;

-признание прав собственности по решению суда;

-расторжение договора, в том числе по решению суда.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

8-Сущность недвижимости как товара.Недвижимое имущество - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие - нет. К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: - неравномерность денежных потоков,- дифференциация налогообложения, - многообразие комбинации вещных прав,- жесткая регламентация оформления сделок, - ликвидность и необходимость менеджмента.

9-Субъекты и объекты права собственности на недвижимостьСледует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности. Субъекты права собственности на н имущество - это собственники конкретных зу и др объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим зак-ом России. В имущественные отношения по поводу недв-ти вступают 3 основные группы субъектов:а) РФ и субъекты РФ в лице органов госуд. власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, соц. группа, в том числе иностранные граждане;в) юр. лица - коммерческие, некоммерческие и др. орг-и, в том числе иностранные.Для совершения сделок на рынке нед-ти граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Особенность РФ, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.Объект права собственности на недвижимость - это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвиж. им-ва в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собст-ти.В отличие от права собств-ти вещные права лиц, не явл. собств-ми, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они явл. абсолютными, субъекты таких прав могут их осущ-ть сам-но без содействия 3х лиц. Даже в случае перехода права собственности на нед-ть к др. лицу вещные права лиц, не явл. собств-ми, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на нед-ть: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, к-е имеют неодинаковую правовую природу. -сервитут- это ограниченное вещное право, ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому, по формуле субъект - объект. Отношения собственности - это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения зу и др об не-ти. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта

Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 464; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

12 3 4 5 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!