Основные особенности рынка недвижимости.
Рынок нед-ти – это механизм, обеспечив. взаимодействие физ. или юр. лиц с целью обмена имеющихся прав на недв-ть на деньги либо др. активы. Рынок недв-ти явл. составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором фин. инвестиций. Недв-ть рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечив. сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рын. ст-ти недв-и явл. анализ особенностей функционирования рынка недв-ти, к-е оказывают сущ. влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка нед-и позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. Сравнительный анализ харак-к рынка нед-сти и пр секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет оп-ть ряд наиболее сущ различий. Рынки недв-ти отлич. от др рынков эконом. характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар; формирование цены; способы финансирования сделки; степень ликвидности; баланс спроса и предложения; число потенциальных покупателей; информированность участников сделки; методы регулирования; Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физ. или юр. лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, к-е вступают в отношения друг с другом с целью осущ операций с недв-ю: покупатели; продавцы; арендаторы; арендодатели; кредитные учреждения; заемщики; девелоперы ; строители; менеджеры; владельцы; инвесторы. Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
|
|
|
|
|
|
Особенности бизнеса как объекта оценки, цели оценки бизнеса
Оценку бизнеса проводят в целях:
• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
|
|
|
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегич. планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; налогообложения;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает фин. отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.
11-Аренда жилых и нежилых помещений, земельных участков.По договору аренды з.и с. (строения) арендодатель обяз. передать во вр. владение и пользование или во вр. пользование арендатору зд или сооруж. Передача в аренду зд или сооруж невозможна без опред-я прав арендатора на зу, занятый постройкой и необходимый для ее использ-я по назначению. По закон-ву недв-тью признается и строение, располож на зу, находящемся в собств-ти др лиц. Поэтому договор аренды зд и сооруж регламентирует как аренду строений, собственники к-х явл одновременно собств-ми зу, где расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на зу, находящихся в собств-ти др лиц, отличных от собств-ов строений. Предметом данного договора аренды может выступать только зд или сооруж в целом. Если в аренду сдается часть зд или сооруж (так назыв нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на зу могут определяться только в договоре. При аренде зд или сооружв целом вид права арендатора на зу, его объем могут определяться не только договором, но и законом. Предметом договора аренды зд и сооруж могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соот-ии с ГК договор аренды зд или сооруж должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды зд или сооруж влечет его недействительность. Договор аренды зд или сооруж, заключенный на срок не менее одного года, подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .След-но, договор аренды зд или сооруж на срок до одного года будет считаться заключенным и без гос регистрации при наличии соответствующей письменной формы. Аренда зу осущ только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды опред-ся гражд законод-ом, то особенности сдачи в аренду зу устанавливаются зем. закон-ом. Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению зу. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды зу его арендатор имеет преимуществ. право на заключение нового договора аренды зу. Собственники зд, строений, сооруж, находящихся на чужом зу и на з у находящимся в гос или муницип собств-ти, имеют преимущественное право покупки или аренды зу. Исключ право на приватизацию зу или приобретение права аренды зу имеют граждане и юр лица - собственники зд, строений, сооруж.Арендатор зу вправе передать свои права и обязанности 3му лицу, в том числе, отдать ар права в залог или внести их в кач-ве вклада в уставный капитал хоз обществ товариществ или паевого взноса в производ-ый кооператив. Для этого не требуется согласия собств-ка, также не треб заключ нового договора ар. В аренду также могут сдаваться з.доли, принадлежащие на праве собств-ти. По ЗК арендатор не может передавать зу в безвозмездное пользование. Это может делать только собств-к зу. Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота. Договор аренды м б заключен на опред. срок и без указания срока. Для обеспечения гарантий арендаторов, закон-ом установлено, что досрочное расторжение д-ра аренды, заключ на срок более чем 5лет, возможно только по решению суда при сущ нарушении д-ра арендатором. Размер ар платы опред договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде зу, находящихся в госуд или муницип собственности, мб установлены Прав-м РФ. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натур продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для с/х земель
|
|
|
12-Оценка инвестиций в недвижимость. На сегодняшний день в ситуации эконом. нестабильности вложения денежных средства в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как мы можем наблюдать на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды Инвестиции в недвижимость - один из видов инвестиций в реальные активы. Как и любая другая инвестиция, для получения инвестором максимальной прибыли, инвестиция в недвижимость требует правильной оценки. В зависимости от целей оценки, назначения объекта недвижимости а также профессион. навыков и опыта оценщиков используют три метода оценки недвижимости:Затрат. метод основывается на предположении, что определив затраты, необходимые для строительства объекта недвижимости с учетом рын. стоимости зем. участка на котором он находится за вычетом накопившегося износа, мы узнаем стоимость объекта недвижимости. Так как кроме оценки затрат на строительство недвижимости необходимо учитывать ее полезность и функциональность, возникает необходимость введения понятий "стоимость замещения" и "восстановит. стоимость или стоимость воспроизводства". При применении затрат. метода оценки недвижимости используют такие способы оценки:-способ сравнит. единицы (удельной стоимости);-поэлементный способ;-сметный способ;-индексный способ.Сравнит. (рын.) метод оценки недвижимости основывается на сравнении стоимости аналог. с оцениваемым объектом объектов недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать стоимости аналог. объектов с идентичными характеристиками. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рын. стоимость. Сравнит. или рын. метод оценки недвижимости в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недв-ти,например к рынку жилья.
Этот метод включает в себя два способа оценки:-способ сравнит. анализа продаж и-способ валового рентного мультипликатора. Доход. метод оценки недвижимости основывается на расчете ожидаемых доходов, полученных от коммерчес. использования объекта недвижимости. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доход. метода используются 2 осн. способа:-способ капитализации -способ дисконтирования ден. потоков.
15-Особенности рос. рынка недвижимости. Многие аналитики в сфере недвижимости склонны к сравнению запад. и отеч. рынков недвижимости. Ошибка такого сравнения состоит в том, что реалии рынка в России существенно отличаются от ситуации на запад. рынке. Сравнительно молодой рос. рынок развивается абсолютно по другим правилам, чем рынки в странах с устойчивой развитой экономикой. Основная отличит. особенность в России – это средоточие деловой жизни в больших городах и мегаполисах. Америка, Европа могут похвастаться развитой инфраструктурой ,слаженной экономикой и высоким уровнем деловой активности даже в небол. городке с несколькими тысячами жителей. В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число рос. граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодат. базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому рос. рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с миров. Характеризуя соврем. состояние рос. рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиц. деятельности. Если на первом этапе недв-ть приобреталась в основном для удовлетворения собст. потребностей (жилье, офисы для собст. нужд и т. д.) и выгодной се перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоян. дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. Развитие рынка нед-ти сдерживается многими факторами: несовершенством рос. закон-ва, полит и эконом нестабильностью, низким сред. уровнем доходов населения, отсутствием квалифиц специалистов - участников рынка недвижимости. В частности в России в силу эконом причин и схема ипотеч. кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недв-тью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечн. кредита). Однако соврем. рос. закон-во при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвиж-ти: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п.
13-Дарение и наследование жилого помещения.В соот-ии с действующим закон-ом дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. По договору дарения одна сторона должна передать безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение гражданином имущества гос., кооперативной или другой общественной организации может быть обусловлено использованием этого имущества для определенной общественно полезной цели. Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются.После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро технической инвентаризации. Наследование жилых помещений- это переход жилых помещений умершего лица (наследодателя) в собственность его наследников. Законодательством установлено 2 основания наследования: по завещанию,по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело опред волей завещателя. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещание дб составлено в письм форме, с указанием места и времени его состав-я, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостовер. Устные завещания, хотя бы в присутствии свидетелей, никакого юр значения не имеют. Завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее. Если в силу физ недостатков, болезни или по иным причинам завещатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутствии нотариуса или др должностного лица, совершающего нотариальные действия, по его поручению завещание подписывается др гражданами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам.При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники призываются к наследованию в порядке установленной очередности.Гражданское законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.Круг наследников первой очереди явл в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки явл наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, к-я причиталась бы при наслед-ии по закону их умершему родителю.К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и матери ,к-ые наследуют при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии наследства. В ГК содержатся указания на действия, к-ые свидетельствуют о принятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в госуд нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Эти действия дб совершены в течение 6 месяцев со дня открытия наследства.В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 250; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!