Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков 16 страница
В том случае, если участок предоставляется именно под ИЖС (неважно на правах собственности или аренды), и на него поступила всего одна заявка, аукцион (торги) признается несостоявшимся, а участок предоставляется этому одному заявителю (претенденту). В других случаях, когда участок предоставляется, например под ЛПХ – личное подсобное хозяйство- (напомним, что если этот участок расположен в черте населенного пункта и имеет категорию «земли поселений», строительство жилого дома на нем также возможно), одной заявки для признания аукциона (торгов) состоявшимся недостаточно, соответственно, в этом случае необходимо будет повторять всю процедуру заново и искать другого (хотя бы формального ) претендента, вновь подавать заявку и надеяться на выигрыш.
В любом случае процедура получения участка гораздо выгоднее покупки аналогичного участка.
Возникновение права собственности на построенный жилой дом
Наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).
Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).
На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства*.
|
|
|
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.
Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.
Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражданину или юридическому лицу, которому это жилье предоставлено в пользование или застройку, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.
|
|
|
Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе разрешения, предоставленного в срок не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.
Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.
ГК РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым понимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).
|
|
|
Лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
В том случае, кода будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не может быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.
|
|
|
44. Право распоряжения жилыми помещениями и сделки и жилыми помещениями
ПРАВО РАСПОРЯЖЕНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в .целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т. п.
Гражданин — собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения и др.
Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит лицу на праве собственности.
Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.
По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у лица, не являющегося собственником, меньше, чем у собственника.
Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.
В осуществлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказывают помощь и содействие специализированные организации — риэлторские фирмы, которые осуществляют коммерческую, профессиональную деятельность на рынке недвижимости, включающую посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы по соглашению с лицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договора купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами, проведение юридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую защиту гражданина, его прав и интересов и др. Риэлторская деятельность может осуществляться на основании специального разрешения (лицензии) в порядке, определяемом Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности² от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону лицензия — это разрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном случае — риэлторской) деятельностью с соблюдением условий, установленных в соответствии с данным Законом лицензией. В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскую деятельностью в целом независимо от того, какие конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма, получившая лицензию: обмен жилыми помещениями, заключение договоров купли-продажи, ренты и т.д.
В качестве риэлтеров могут выступать как юридические лица, так и отдельные граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством.
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.
Одни сделки (обмен, сдача в поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купля-продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершаться только при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки,. принадлежит лицу на праве собственности.
Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода , права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе Справа собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разовых формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров.
Для договоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующих органах.
45. Правовое регулирование налогообложения в жилищной сфере
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Применительно к жилищной сфере действуют следующие налоги:
— на федеральном уровне: налог на прибыль предприятий и организаций; подоходный налог с физических лиц; налог с имущества, переходящего в порядке наследования, дарения;
— на уровне республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга: налог на имущество предприятий;
— местные налоги: на имущество физических лиц; на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.
Федеральные налоги и налоги республик, краев и областей устанавливаются законодательными актами Российской Федерации и взимаются на всей ее территории. Среди местных налогов выделяется налог на имущество физических лиц, который устанавливается законодательными актами Российской Федерации и взимается повсеместно, при этом конкретные ставки этих налогов определяются законодательными актами субъектов Российской Федерации. Другие местные налоги могут устанавливаться решениями районных и городских представительных органов власти.
В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:
— гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;
— предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;
— предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд;
— на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства (см. ст. 27 Закона об основах жилищной политики).
Гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах. Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере (см. ст. 28 Закона об основах жилищной политики).
46. Правовой режим коммунальной квартиры
Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких комнат, принадлежащих различным собственникам или нанимателям по договору соц. найма.
В таких квартирах есть помещения для обслуживания более одной комнаты. Эти помещения составляют общее имущество в коммунальной квартире. Принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам комнат в коммунальной квартире.
Ст. 42 доля пропорциональна размеру комнат в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности в общем имуществе следует судьбе права собственности на комнаты Ч. 3 ст. 40 Иным образом собственник распоряжаться не может. В силу ч. 2 ст. 40 при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке ст. 250 ГК. Ст. 59 устанавливает порядок предоставления по договору соц. найма освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Право на предоставление такого помещения имеют наниматели/собственники которые на момент освобождения комнаты могут быть признаны мало имущими и нуждающимися в жилом помещении.
Предоставляется сосбтвенникам и обеспеченные жилой площадью на одного члена семьи менее нормы преоставления. При отсутствии других лиц жилое помещение предоставляется по договору купли продажи гражданам, проживающим в этой квартире и обеспеченые жил. площадью менее нормы предоставления. При отсутствии вышеуказанных лиц жилое помещнеи преоставляется в общем порядке. Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в этой квартире. Доля обязательных расходов равна в доле на право общей собственности на общее имущество ст. 43 ЖК.
Изменение размера общего имущества в результате переустройуста/перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнаты.
Многоквартирные жилые дома — состоящие из нескольких квартир, принадлежащим разным собственникам. Собственники помещений в многоквартином доме (жилых и нежилых помещений) принадлежит на праве общей долевой собственности в многоквартирном доме.
К общему имуществу в многоквартирном доме относят помещение, не являющеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Межквартирные площадки, лифты, корридоры, чердаки, подвалы, крыщы, ограждающие несущие конструкции дома, все оборудование внутри дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементом озеленения и украшения. Доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Доля следует судьбе права собственности на квартиру или нежилое помещение. Ст. 37. В силу ст. 40 изменение границ общего имущества в многоквартирном доме в результате перепланировке или реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещения. Собственник помещений несет бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов равна доле в праве общей собственности на общее имущество. В силу ст. 44 органом управления многоквартирным домом является общее собрание собствеников помещений в многоквартирном доме. Ст. 45.
К исключительной компетенции общего собрания собственников относят решение о реконструкции дома.
Решение о пределах использования земельного участка.
Решение о передачи в пользовние общего имущесвта.
О выборе способа управления многоквартирном доме.
Управление ТСЖ
Управление управляющей организации.
ВАРИАНТ 2
Правовой режим коммунальной квартиры
25.04.2013 14:15 Крымский отдел Печать
pwnav1Уважаемые читатели, предлагаем Вашему вниманию некоторые вопросы регистрации права собственности, договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. В соответствии с частью 6 статьи 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
На основании этой статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле прежнего собственника этой комнаты.
Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 173; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!