Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков 11 страница
29. Ордер на предоставляемое жилое помещение
Предоставление жилого помещения из фонда социального использования
Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения. Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.
Жилое помещение, предоставляемое при улучшении жилищных условий граждан, согласно ст. 40 ЖК РСФСР должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем, что закон предусматривает принцип посемейного заселения: жилое помещение должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР).
|
|
|
Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким, чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв. м. Статья 40 ЖК РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее минимального размера, устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других факторов *(448).
Таким образом, законодательство признает наличие трех видов жилищных норм:
1) норма жилой площади, которая закреплена ст. 38 ЖК РСФСР;
2) норма для принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ("учетная норма");
3) норма предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий (абз. 2 ст. 40 ЖК РСФСР).
|
|
|
Применительно к правовому режиму жилых помещений, включенных в фонд социального использования, Основы федеральной жилищной политики учредили еще одну норму - социальную норму площади жилья. Под этой нормой понимается "размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг" (ст. 1). Эта норма не относится к предоставлению жилых помещений. Некоторые субъекты Российской Федерации приняли нормативные акты, которые, в отличие от ЖК РСФСР, устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.) *(449).
Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях.
|
|
|
Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан - и в большем размере - см. ст. 39 ЖК РСФСР). Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством. В настоящее время действуют постановления, принятые в 30-х годах *(450). На практике право на дополнительную жилую площадь понимается как возможность пользоваться фактически имеющейся площадью, размер которой превышает жилищную норму. Требовать ее предоставления гражданин не может.
На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специальный документ - ордер на занятие жилого помещения. Особыми ордерами оформляются решения о предоставлении служебных жилых помещений и мест в общежитиях. Юридическое значение ордера заключается в том, что этот документ, имеющий административно-правовую природу, влечет возникновение одного из видов жилищных правоотношений - правоотношения между гражданином-ордеродержателем и жилищно-эксплуатационной организацией, в силу которого гражданин вправе требовать обеспечения ему возможности занять указанное в ордере жилое помещение (например, путем выдачи ключей от него), а жилищно-эксплуатационная организация обязана обеспечить такую возможность. Кроме того, из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить договор.
|
|
|
В законе содержание данного жилищного правоотношения выражено указанием на то, что ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Данная норма не отрицает юридическое значение ордера, поскольку по этому договору наймодатель обязан предоставить нанимателю именно то жилое помещение, которое указано в ордере (ст. 51 ЖК РСФСР). Ордер предшествует договору, предопределяет его стороны и объект. Вселение в жилое помещение происходит на основании ордера, а не договора.
Сам ордер как документ имеет административно-правовую природу (слово "ордер" означает приказ). Несмотря на это, возникшее из ордера право на вселение в жилое помещение имеет имущественное содержание и потому должно рассматриваться как субъективное гражданское полномочие *(451).
Правоотношение, возникшее из ордера, существует недолго: оно прекращается путем исполнения, т.е. в момент заключения письменного договора до вселения либо в результате факта вселения в жилое помещение, если письменный договор до этого не был заключен. Данное правоотношение может прекратиться и путем отказа гражданина занять по тем или иным мотивам указанное в ордере помещение.
Выданный гражданину ордер может быть признан недействительным. Поскольку основанное на ордере право имеет имущественное содержание, признание ордера недействительным возможно только по решению суда, но не в административном порядке. Основанием для признания выданного гражданину ордера недействительным является нарушение порядка и условий предоставления жилых помещений. В числе наиболее существенных нарушений такого рода ЖК РСФСР (ст. 48) указывает:
- представление гражданином не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;
- неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.
В судебной практике к числу оснований признания ордера недействительным относится также нарушение очередности предоставления жилых помещений *(452). Признание ордера недействительным означает отпадение юридического основания для вселения в жилое помещение и недействительность заключенного договора социального найма. Поэтому лица, вселившиеся по недействительному ордеру, подлежат выселению (ст. 100 ЖК РСФСР).
30. Основания изменения и прекращения договора найма жилого помещения
Изменение договора найма жилого помещения
Нанимателям также будет весьма полезно узнать о требованиях законодательства к изменению и расторжению договоров найма. Все эти вопросы регулируются нормами Жилищного кодекса России, а также рядом подзаконных актов.
Так, например, действующее законодательство устанавливает всего две возможности изменить имеющийся договор найма. В первом случае речь идет о замене выбывшего нанимателя. При этом причины его замены могут быть различными: отъезд, добровольное желание передать свои права более молодым членам семьи, естественные причины. Во всех этих случаях члены семьи при наличии единодушного согласия всех совершеннолетних граждан вправе определить нового нанимателя. И уже именно с ним наймодатель будет обязан заключить новый договор.
Второй случай бывает реже, тем не менее он не исключается. В одной квартире может проживать несколько семей, имеющих отдельные договоры. И если они выразят желание объединиться в одну семью, то наймодатель будет обязан заключить с вновь избранным нанимателем единый договор.
Расторжение договора социального найма
Оснований для расторжения договора может быть много. Их классификация определяется в зависимости от воли сторон, а также обстоятельств, не зависящих от них.
Наниматель по своей инициативе может расторгнуть договор в любое время. Также договор подлежит расторжению при выезде нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения. Договор будет прекращен и в случае разрушения жилья, смерти нанимателя, если с ним члены семьи не проживали, либо отказались от замены нанимателя.
Но самое неприятное, это когда наймодатель выступает с требованием о расторжении договора в связи с нарушениями, допущенными нанимателем. В этом случае речь идет не только о расторжении договора, но и о последующем выселении. Поэтому если у вас возникла такая ситуация, наши специалисты всегда готовы прийти на помощь.
Однако самая лучшая рекомендация – это не давать повода наймодателю обращаться в суд с требованием выселить людей из занимаемого ими жилья. Такими поводами являются систематическая неоплата коммунальных услуг, а также умышленные действия, направленные на разрушение своего жилья или систематическое нарушение прав соседей.
В большинстве случаев при выселении муниципальные власти предоставят другое жилье, однако гораздо худшее, чем жильцы имели до этого. Поэтому доводить до выселения не стоит, дабы не подвергать риску свое семейное благополучие.
31. Основание признания и порядок учета нуждающихся в бесплатном получении жилья
Основания признания граждан нуждающимися в бесплатном получении жилых помещений
Жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Под понятие "граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий" подпадают две категории граждан: 1) те, кто вообще не имеет жилого помещения, например чаще всего это военнослужащие, молодожены, проживавшие ранее на жилой площади родителей либо у частных лиц на началах поднайма; 2) лица, улучшающие жилищные условия (чаще всего те, кто переезжает из одного жилого помещения в другое, большего размера или лучше благоустроенное).
Основания, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, установлены ЖК РСФСР, Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений, которые приняты в республиках, краях, областях, г. Москве и Санкт-Петербурге.
1. Согласно п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого правительством соответствующего субъекта Российской Федерации.
В республиках, краях, областях, других субъектах Российской Федерации установление низшего уровня обеспеченности жилой площадью на одного члена семьи обычно выражается в виде установления особых учетных жилищных норм, в соответствии с которыми на учет принимаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, указанного в этих учетных нормах.
Например, в г. Москве на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жилой площадью, как правило, не превышает 5 кв. м на одного члена семьи*.
* Временным положением о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве, утвержденным постановлением Правительства г. Москвы от 21 июня 1994 г. № 497 (п. 10), было установлено, что на учет граждан, желающих улучшить жилищные условия, принимаются, в частности, граждане, занимающие жилые помещения в виде отдельной квартиры в размере менее нормы площади жилья (15 кв. м общей площади) на одного человека. Однако данная норма не вступила в силу в связи с тем, что действие Временного положения было приостановлено распоряжением мэра г. Москвы от 15 июля 1994 г.
В соответствии с п. 7 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений могут быть предусмотрены основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, если обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи выше уровня, устанавливаемого соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (см. ч. 2 п. 7 указанных Примерных правил*).
* Примерные правила утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 // Собрание постановлений Российской Федерации. 1992. № 6. С. 31.
2. Согласно ЖК РСФСР (п. 2 ст. 29) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются также граждане, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, например, имеет неустранимые недостатки: промерзание стен, повышенную влажность, неисправное санитарно-техническое оборудование и т. п., то граждане, проживающие в таком помещении, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размеров занимаемого ими жилого помещения. Заключение о несоответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям даются санитарно-эпидемиологическими учреждениями, техническими и другими специализированными службами.
3. К числу нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласно ЖК РСФСР, относятся граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
Заключение о наличии таких хронических заболеваний дается учреждением здравоохранения (поликлиникой, больницей и т.
п.). Перечень хронических заболеваний приведен в списке, утвержденном приказом министра здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г., и включает некоторые виды психических и других заболеваний (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, активные формы туберкулеза и некоторые другие).
4. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений. Практика большинства регионов исходит из того, что нуждающимися признаются граждане при условии, если комнаты не могут быть изолированы.
5. Одним из оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий является то, что граждане проживают в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.
6. ЖК РСФСР относит к числу нуждающихся в улучшении жилищных условий также граждан, проживающих длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищных фондов, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам, не имеющим другой жилой площади.
Проживание на условиях поднайма, т. е. когда гражданин снимает жилье у других граждан, являющихся нанимателями жилого помещения в домах государственного или муниципального, общественного или иного жилищного фонда в течение длительного времени, равно как и наем жилья у членов жилищного и жилищно-строительного кооператива, либо в домах, принадлежащих гражданам, является самостоятельным основанием для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Факт длительного проживания на условиях поднайма подлежит подтверждению соответствующими доказательствами, представляемыми заинтересованным лицом (например, выписками из домовой книги и т. п.).
Приведенный выше перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий не является исчерпывающим.
Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (см. ст. 29 ЖК РСФСР).
Так, постановлением Совета Министров РСФСР от 27 февраля 1990 г. № 74 на местные органы исполнительной власти возлагается обязанность принимать на учет для улучшения жилищных условий граждан, выезжающих из населенных пунктов, подвергшихся радиационному загрязнению в результате аварии на Чернобыльской АЭС*, вселившихся в качестве временных жильцов к родственникам, предоставлять им жилые помещения. В этих случаях не имеет значения длительность проживания указанных граждан на жилой площади своих родственников.
* См.: Пп. "б" п. 3 постановления Совета Министров РСФСР от 27 февраля 1990 г. № 74. .
В законодательстве, действовавшем до принятия в 1983г. Жилищного кодекса, не предусматривалась возможность предоставления членам ЖСК и гражданам, имеющим дома в собственности, жилых помещений в домах государственного и муниципального, а также общественного жилищных фондов. ЖК РСФСР, отражая потребности практики, определяет, что "нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом в личной собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях" (ст. 28 ЖК РСФСР).
В качестве таких оснований могут выступать, например, наличие жилого помещения небольшого размера [меньше уровня обеспеченности, установленного соответствующими компетентными органами согласно п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР; непригодность (нахождение в аварийном состоянии) жилого дома, иного жилого помещения и др.].
По общему правилу правом на получение жилых помещений имеют граждане, достигшие 18 лет. Граждане, вступившие в брак или поступившие на работу в предусмотренных законом случаях до достижения 18-летнего возраста или занимающиеся предпринимательской деятельностью, приобретают такое право соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу (занятия предпринимательской деятельностью)*.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 250; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!