Управление государственной недвижимостью
Цели и задачи управления недвижимостью определяются самыми общими проблемами регулирования имущественных отношений в обществе.
При построении систем управления недвижимостью можно выделить три уровня целей:
- стратегический (долговременный и всеобъемлющий характер: пр., разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости, программ развития недвижимости (жилищного строительства, малоэтажных комплексов), градостроительных программ);
- тактический (в среднесрочном интервале: повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов, вовлечение недвижимости государственного собственника в разработку и реализацию инвестиционных программ и др.) ;
- оперативный (связан с решением текущих, краткосрочных задач управления: бюджетное наполнение в данном году, новое строительство, аренда и др.)
Эффективность управления недвижимостью
За основу принято определение эффективности как меры соотношения полученных результатов и произведенных затрат.
И затраты и результаты могут представляться как в финансовых показателях, так и в иных измеримых показателях, например, развитие социальной сферы, качество жизни населения, экологии и состояние природной среды и др.
В общем виде Э = (Д-Р)/ Р,%,
где Э - показатель финансово экономической эффективности управления недвижимостью;
Д и Р – данные об интегральных доходах и расходах, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени.
|
|
|
Конструктивным является именно интегральный характер оценки доходных и расходных потоков, т.е. должны быть учтены не только финансовые результаты от пользования, продаж и сдачи недвижимости в аренду, но и также затраты собственника на ответственное содержание и сохранение недвижимости, на проекты развития.
Схемы управления недвижимостью
Организационные схемы строятся в зависимости от того, на что направлено управляющее воздействие:
- на объекты недвижимости - основе такой схемы лежит анализ оборотоспособности недвижимости и разрешенных типов операций с объектом (наличие законодательных актов, регулирующих возможные управленческие действия органов государственной власти с объектами недвижимости);
- на субъекты управления (инструментарий управляющего воздействия – это НПА, устанавливающие, исключающие и ограничивающие составные элементы и функции управляющих структур. Управленческий элемент это и сам выбор формы передачи управления от государственного собственника: в виде прямого поручения, договора подряда, конкурсной передачи в доверительное управление или иной форме косвенного управления);
|
|
|
- на инфраструктуру управления (под инфраструктурой управления имеется в виду обеспечивающий комплекс подсистем, средств и методов).
Государственным собственником для организации эффективного управления могут быть использованы:
-ценники и нормативы налоговых платежей, системы корректирующих коэффициентов для различного класса объектов недвижимости и направлений использования;
-ставки арендной платы за помещения и здания различного класса и назначения;
-кадастры и реестры, инвентаризационные ведомости;
-строительные нормы и удельные показатели сметных затрат.
- различные методические рекомендации (по оценке инвестиционных проектов, порядок установления стартовых цен на конкурсах и т.д.).
В вопросах законодательного регулирования взаимодействий государственного собственника с профессиональными участниками рынка управленческих услуг главную роль играет законодательство о лицензировании.
Но лицензирование не позволяет проводить направленный, адресный отбор фирм и специалистов для надежного сотрудничества.
Институт аккредитации позволяет продвинуться в этом направлении.
Механизм реверсии в арендных отношенияхрешает проблему сохранности сдаваемой в аренду недвижимости.Его суть: согласованное между арендатором и собственником условие о некотором фиксированном уровне оценочной стоимости объекта аренды к моменту завершения ее срока, сопоставимым с уровнем стоимости на момент заключения арендного договора.
|
|
|
То есть, вступая в арендные отношения, договариваясь об условиях аренды и о ставке арендной платы, собственник и арендатор оценивают также и стоимость объекта, причем как для начального момента, так и на момент окончания срока аренды.
- гарантируется сохранность;
- предотвращает необратимые процессы для истощимых ресурсов;
- если выкупают в конце, то цена известна заранее.
Тема 5. Система управления муниципальной собственностью.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 303; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!