ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Смысл и цели всех действий по образованию новых земельных участков направлены сегодня на изменение самого земельного участка, как материального объекта, а не на изменение прав на этот участок. Поэтому следует исходить из того, что право собственности, если оно имелось, сохраняется на вновь образуемые земельные участки независимо от того, что было это индивидуальной собственностью или общей. Главной проблемой сегодня является соотношение правовых отношений по вопросам использования земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем.
Основное правило заключается в том, каково единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем расположенного. И по ст.35 ЗК установлено общее правило: все прочносвязанные земельным участком объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка. Из общего правила имеются исключения:
1. Собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке имеет преимущественное право либо покупки, либо аренды земельного участка, но уже не в порядке ЗК, а в порядке ГК по правилам ст.250.
2. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то применяется правило пункта 1 ст.36 ЗК «земля следует судьбе недвижимости». Что касается ст.35 ЗК при переходе права собственности на здание, то приобретатель здания получает право на использование только той части ЗУ, на которой здание находится по фундаменту. Если возникает необходимость пользоваться ещё какой-то частью земельного участка (хотя бы дорожкой), то надо обратиться к судебной практике п.14 постановления ВАС РФ (Высший арбитражный суд) от 24.03.05 №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, разъяснил, что в соответствии с п.3 ст.552 ГК и п.1 ст.35 ЗК, покупатель объекта недвижимости, находящийся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, но, принадлежащем продавцу на праве аренды с момента регистрации договора купли-продажи здания автоматически приобретает право аренды на земельный участок независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Но если купили объект недвижимости на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, а по ст.20 ЗК такое право предоставляться не может, тогда по п.2 ст.268 ГК и ст.271 ГК покупатель объекта недвижимости имеет право оформить свое право на земельный участок под объектом недвижимости, либо путем заключения договора аренды, либо купить его в собственность в соответствии с п.2 ст.3 Закона «О Введении в действие ЗК». А это значит, что земля в этом случае будет следовать судьбе недвижимости, т.е. собственнику переходит то право на земельный участок, которое принадлежало прежнему собственнику объекта недвижимости. Если приобрели земельный участок, а на нем расположено здание или объект недвижимости, то следует руководствоваться ст.273 ГК, но в ред. ФЗ от 26.06.07 №118. ГК РФ постановило, что размер земельного участка, переходящего к покупателю недвижимости определяется только договором собственников и земельного участка и объекта недвижимости, если продавцом является одновременно собственник здания и земли. Но если продавец является собственником земельного участка, на котором продается объект недвижимости, то покупателю передается либо право собственности на участок, либо право аренды по договору. Если договором о покупке объекта недвижимости не оговорено право на земельный участок, тогда покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходимая для использования объекта недвижимостью.
|
|
|
|
|
|
3. Продажа объекта недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу объекта недвижимости на праве собственности допускается и без согласия собственника участка, если не противоречит условиям договора, а это значит, что при приобретении объекта недвижимости покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, что и продавец объекта недвижимости. Но главная роль объекта недвижимости, расположенного на конкретном земельном участке, выражается в площади той части земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости. Эта площадь определяется п.3 ст.33 ЗК. А именно предельные нормы земельных участков определяются нормами отвода земли для конкретных видов деятельности по Правилам землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации. В соответствии с постановлением пленума ВАС от 24.03.05 №11 разъяснено, что исходя из п.4 ст.35 ЗК отчуждения объекта недвижимости находящегося на земельном участке и оба принадлежат одному лицу, производится только совместно с земельным участком. Продажа земельного участка без находящегося на нем здания, если оба принадлежат одному лицу, законом запрещена. Поэтому сделки, по которым продается здание без земли или земля, но без дома, если и то, и другое принадлежат одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок предусмотрен конфискацией объектов недвижимости только вместе с земельным участком.
|
|
|
4. Ст.36 ЗК установила, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане собственники зданий, строений, сооружений, либо приобретают право аренды земельных участков. Правовое значение этого исключительного права на приватизацию разъяснено тем же постановлением пленума ВАС от 24.03.05 №11 «поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, не имеет права приватизировать земельный участок, на котором здание расположено, а при спорах следует исходить из п.1 ст.4 ФЗ от 21.12.01 №178 «О приватизации государственного или муниципального имущества».
|
|
|
5. Если земельный участок находится у гражданина по договору аренды, а договор аренды заключен до введения в действие ЗК, то арендатор имеет право выкупа этого земельного участка по п.1 ст.36 ЗК. Но следует иметь ввиду специальные нормы и иных ФЗ, которые регулируют приобретение прав на недвижимость и земельных участков под этой недвижимостью. Так п.5 ст.36 ЖК РФ установил, что собственником помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве общей долевой собственности: 1) земельный участок, на котором дом расположен (по фундаменту); 2) элементы озеленения и благоустройства; 3) объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и к тому же расположенные на земельном участке, принадлежащем данному дому.
Земельный участок, как товар интересен только ограниченным набором своих качеств и основным достоинством земельного участка как товара является отсутствие признаков природного качества. Но оборот осуществления только земли, как объекта имущества, нарушает общественные интересы, т.е. следует учитывать сегодня и оборот услуг поставляемых землей. Проблема: являются ли земельными участками земли намыва? ГК РФ ориентирован на то, что строительство осуществляется только на чисто-земельных участках, как на нерукотворном объекте части природной среды. Однако водный кодекс РФ и ФЗ от 21.07.97 №117 «О гидротехнических сооружениях», а также ФЗ от 08.11.07 №261 «О морских портах» признают бывшие водные объекты, на которых созданы земельные участка, признают их земельными участками и роль ЗК их решить.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 176; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!