ОСОБЕННОСТИ и УСЛОВИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ
Характерной особенностью договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон одновременно является продавцом передаваемого товара и покупателем получаемого в обмен.
1. К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Внимание! Требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договору мены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").
2. Договор должен быть заключен в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Существенными условиями являются:
- условие о наименовании товара, передаваемого каждой стороной (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455 ГК РФ);
- условие о количестве товара, передаваемого каждой стороной (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК РФ).
Важные детали
1. Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если в договоре прямо не указано иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ).
Обмениваемые товары считаются равноценными, даже если их стоимость, указанная в спецификациях, была неодинаковая (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").
|
|
|
2. Если в соответствии с договором обмениваются неравноценные товары, то сторона, которая передает более дешевый товар, должна оплатить другой стороне разницу в цене непосредственно до или после передачи этого товара. В договоре стороны могут предусмотреть другой порядок оплаты (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
3. По общему правилу право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам договора одновременно после того, как обе стороны передадут товар. В договоре стороны могут согласовать другой порядок перехода права собственности.
Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации прав на соответствующий объект независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.
|
|
|
Если одна сторона уже передала свою квартиру, она имеет право потребовать от второго участника сделки аналогичных действий, но окончательный обмен должен произойти не позже зафиксированной в договоре даты.
Когда второй участник сделки отказывается от исполнения своих обязательств или нарочно тянет время, лучше не пытаться «давить» на него самостоятельно, а обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению обязательств по договору.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
Размен или обмен муниципального жилья невозможен, если:
- квартира находится в доме, по которому принято решение о капитальном ремонте и перепланировке комнат;
- наниматель может быть лишен в скором времени права на квартиру, если на него подан иск о расторжении договора найма социального жилья;
- жилое помещение признано негодным для проживания или его переводят в нежилой фонд, а также, если оно находится в доме под снос.
ЕСЛИ ДОГОВОР МЕНЫ ЗАКЛЮЧ-Я С НАРУШЕНИЯМИ, ТО ОН НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ.
Доплаты при совершении сделок с меной
Договор мены является оплатным.
|
|
|
Важно, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Владелец большей по стоим-ти квартиры дб оплачивать госпошлину 1,5% от стоим-ти жилья. Если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, дб заплатить НДФЛ в размере 13%.
При обмене квартирами существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и ЖЭКом. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.
Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 227; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!