ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННЫЕ ОПЕРАЦИИ
К-П – это сделка, в которой продавец обязуется передать о.н в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъекты – ФЛ, ЮЛ Форма договора – письменная и подлежит ОБЯЗ ГОСРЕГИСТРАЦИИ. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Госрегистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недв-ть. Продавец в праве требовать уплаты оговоренной цены, оплаты цены объекта и % в случае, если покупатель не оплачивает объект своевременно, оплаты о.н или отказа от исполнения договора к-п, если покупатель отказывается принять и оплатить объект. ПРОДАВЕЦ ОБЯЗАН: 1)передать о.н свободным от любых обременений (если только покупатель не согласится принять об с обременением) 2)в случае изъятия объекта у покупателя 3-ми лицами, продавец обязан возместить покупателю убытки 3)вступить в дело (суд) на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта 3ми лицами 4)передать об покупателю в том виде, кот. предусматрив-я договором. ПОКУПАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ: 1)передачу проданного о.н 2)уменьш-я цены ОН, либо расторжение договора, если О.Н. имеет обременения 3)при передаче о.н. не соответствующего вида, который указан в договоре, покупатель вправе требовать соразмерного уменьш-я цены сделки, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный период, либо возмещение своих расходов на устранение этих недостатков, 4)возврата утраченной цены о.н. при отказе от исполнения договора, 5)замены о.н в соответствии с видом и качеством предусмотренными в договоре, 6)также вправе предъявить требования связанные с недостатками о.н в случае их обнаружения (в течение 2х лет) При этом покупатель обязан принять переданный ему О.Н., оплатить его по цене, предусмотренной в договоре. ФОРМЫ ОРГАНИЗАЦИИ СДЕЛКИ К-П: 1)индивидуальные сделки (+посредник) 2)публичные торги Торги по продаже прав собственности и прав аренды на недвиж-ть проводятся в форме аукциона или конкурса. АУКЦИОН– публичный способ продажи о.н. покупателю, кот. предложил максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подаче заявления различают аукционы открытые и закрытые. КОНКУРС – способ продажи, предусматривающий предложения покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к о.н. определенных обязательств. ТЕНДЕР – конкурсная форма проведения подрядных торгов, на кот.осуществл-я продажа права заключ-я договора подряда на реализ-ю проекта(для тех, кто хочет быть подрядчиком). СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА К-П: 1)предмет договора о.н – в договоре дб четко указаны данные, позволяющие четко установить недвиж. имущество, подлежащее передаче по договору 2) ЦЕНА – цена з и с, нах-ся на з/у включает цену, передаваемую с этим недвиж. имущ-вом соотв-е части з/у. 3)СТОРОНАМИ ДОГОВОРА явл-я продавец и покупатель. В качестве продавца выступает лицо, кот. действует не напрямую, а через посредника. Передача недв-ти осуществл-я путем подписи сторонами передаточного акта. Договор к-п о.н не нуждается в нотариальном заверении. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА К-П: Ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, покупатель может потребовать безвозмездного устранения недостатка. Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в случае, если нарушения требований к качеству существенные. Существенные нарушения: -обнаружение неустранимых недостатков, -недостатки, кот. не мб устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Лицо, которое не исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить - при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. Под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду -- неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЗАКОННЫЕ ОПЕРАЦИИ
|
|
|
Согласно уголовному кодексу мошенничество – хищение чужого имущ-ва или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверия.
При совершении сделок посредством мошенничества для его участников наступают гражданско-правовые последствия.
Если сделка будет признана судом недействительной, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное по сделке. При невозможности возвратить помещение стоим-ть этого помещения возмещ-ся потерпевшему в деньгах. Так же с виновной стороны сделки взыскивается в доход гос-ва все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.
Лица, совершившие мошенничество в завис-ти от его тяжести наказ-ся штрафом, либо исправит. работами, либо арестом на срок от 4-6 мес, либо лишением свободы до 10 лет с конфискацией имущ-ва. Гражданско-правов ответств-ть по сделкам, совершенным под влиянием насилия или угрозы та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана.
ВЫМОГАТЕЛЬСТВОМ считается требование передачи чужого имущ-ва под угрозой применения насилия, либо повреждения, либо уничтожения имущ-ва (лишение свободы до 15 лет с конфискацией имущ-ва)
ПРИЗНАНИЕ сд-ки НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ - СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ ПОД ВЛИЯНИЕМ УГРОЗЫ.
УГРОЗА - психическое воздействие, вызывающее у лица опасения в причинении ему или его близким личного или имущ вреда.
НАЛОГИ
Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения.
Элементы налогообложения:
- объект налогообложения – это операции по реализации товара(работ, услуг), имущ-во, прибыль, доходы, стоимость реализов-х товаров, либо выполнен-х работ, либо иные объекты, имеющие стоимостную, физич.характеристики, с наличием которых у налогоплательщика возникают обязанности по уплате налога;
- налоговая база - представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения;
- налоговый период -календарный год или иной период времени применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая уплате. Налоговый период может состоять из одного или нескольких отчетных периодов, по итогам которых уплачиваются авансовые платежи;
- налоговая ставка – это величина налоговых начислений на единицу измере-я налоговой базы;
- порядок исчисления налога;
- порядок и сроки уплаты налога;
- возможные налоговые льготы в необходимых случаях.
При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.
Налог при продаже недвижимости:
На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ(13%), при этом налогоплательщик при получении дохода от продажи ОН вправе уменьшить налоговую базу на сумму затрат, произведенных на покупку продаваемого имущ-ва, или на сумму имуществ.налогового вычета.
При этом размер имущественного налогового вычета, предоставляемого в отношении доходов от продажи каждого из объектов недвижимого имущества, реализованного в налоговом периоде, определяется отдельно и зависит от времени нахождения этого имущества в собственности налогоплательщика и подтверждается свидетельством о госрегистрации.
При налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества налогоплательщики вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного НК РФ. Указанный вычет предоставляется налогопл-кам при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода на основании соответствующих документов, подтверждающих срок нахождения этого имущества в собственности налогоплательщика.
Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога дб уплачена до 15 июля.
При продаже любого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в отношении всей суммы полученных доходов, вне зависимости от их размеров. Налоговые органы исчисляют 3хлетн.срок с даты, указанной в свидетельстве(имеет большое знач-е при долевом участии). Если же проданное имущество находилось в собственности налогоплательщикаменее трех лет, то налог платится практически со всей стоим-ти продажи. Размер вычета будет зависеть от вида проданного имущества. Существует возможность получить налоговый вычет в отнош-и части стоим-ти проданного недвиж.имущ-ва. Эта стоим-ть не может превышать 1млн.рублей. (По общему правилу размер вычета будет равен сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества)
МЕНА И ОБМЕН ОН
Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой.
Субъекты сделки – граждане и юр.лица.
Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте. В соответствии с ГК РФ если обмениваемые товары (недвижимость) признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности по передаче товара (конечно, если договором мены не предусмотрен другой порядок оплаты). Правоспособн-ть в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать ОН.
Обмен — сделка: - между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. (Бартерная сделка)
Договор мены жильяявляется двухсторонним, оплатным. Договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям в отнош-и имущ-ва.
Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) и др. Участникам сделки необходимо посчитать, сколько будет стоить передаваемый объект. Размеры доплаты согласовываются сторонами самостоятельно.
Преимущества договора мены заключаются в том, чтобы сократить материальные затраты, связанные с К-П недвиж-ти. Равноценный договор мены даёт возможность избежать оплаты НДФЛ, и поэтому договоры купли-продажи менее выгодны при обмене равноценных объектов недвижимости. Если же мена неравноценная, то фактически, заплатить придётся той стороне, которая получила доплату. Расчет налоговых платежей должен производиться в любых случаях для каждого отдельного покупателя в индивид.порядке.
В договоре мены должны быть даныточные описания объектов недвижимости: площади (жилая и общая), точный адрес, количество комнат, стоимость недвижимости (по оценке БТИ или оценщиков), к нему прилагаются документы БТИ, описывающие объект недвижимости. Также в договоре указывается свидетельство собственности.
В случае если в доме прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то для совершения сделки необходимо разрешение органов опеки+ квитанция об оплате госпошлины.
Приведём перечень документов для проведения сделки мены:
- документы, устанавливающие личность (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних);
- правоустанавливающие документы;
- оценку недвижимости в оценочной компании или БТИ;
- выписку из домовой книги;
- справку об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
- справку об отсутствии задолженностей за квартиру по ЖКХ;
- разрешение органов попечительства и опеки на совершение сделки (при необходимости);
- согласия супругов на проведение сделки (нотариально заверенные) или нотариально заверенные заявления о том, что участники сделки в браке не состоят;
После того как будут собраны все документы у нотариуса заключается договор мены, который впоследствии подлежит государственной регистрации.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 198; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!