ЖСК - жилищно-строительный кооператив
Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.
Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.
Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.
Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:
разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.
После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.
|
|
|
Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.
ЖНК - жилищно-накопительный кооператив
ФЗ от 30 декабря 2004 г. No 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Ст. 41; 2006. No 43. Ст. 4412) предусмотрена возможность создания и функционирования жилищных кооперативов, которые приобретают в собственностьне только жилые дома, но и отдельные жилые помещения в различных жилых домах (в том числе путем выступления в качестве участников долевого строительства), либо участвуют в жилищном строительстве в качестве застройщиков.Членство граждан в таких кооперативах обусловлено не уплатой определенной части паевого взноса, а внесением в счет паевого взноса небольшого по стоимости первого платежа с тем, что в течение определенного срока гражданин обязан оплатить более значительную часть паевого взноса (что влечет появление обязанности кооператива передать гражданину соответствующее жилое помещение в пользование, а при полной оплате паевого взноса – в собственность).
|
|
|
Отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.
Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).
Особое мнение Суханова про жилищно-накопительные кооперативы: По существу, речь идет об особой форме финансирования (кредитования) приобретаемого гражданами жилья, поэтому такие кооперативы являются не столько жилищными, сколько кредитными, а потому не могут считаться особой разновидностью жилищных кооперативов.
Необходимо иметь в виду, что с момента полной уплаты паевого взноса членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива он становится собственником занимаемого им жилого помещения (ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ГК). В результате имевшееся у него право владения и пользования (а отчасти – и распоряжения) предоставленным ему жильем трансформируется в право собственности на жилое помещение, а правоотношения пользования кооперативным жильем прекращаются. Следовательно, данные жилищные правоотношения всегда носят временный (срочный) характер. Однако полностью выплатившие паевой взнос члены такого кооператива могут сохранить прежний жилищный кооператив для управления общим имуществом своего многоквартирного жилого дома (при соответствующем видоизменении целей его деятельности) (п. 2 ст. 161 ЖК).
|
|
|
Для членствав жилищном (жилищно-строительном) кооперативе закон не устанавливает более каких-либо административно-правовых предпосылок (в частности, в виде нуждаемости в предоставлении жилья и состояния на жилищном учете либо в форме согласия органа местного самоуправления или какого-либо иного органа публичной власти). Необходимо лишь заявление о приеме в члены кооператива и положительное решение об этом сначала правления кооператива, а затем утверждение этого решения общим собранием, а также уплата вступительного взноса (ст. 121 ЖК).
Членом жилищного кооператива может быть:
|
|
|
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, (МАЛОИМУЩИЕ, статья про соц. найм) имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
- Юридические лица вправе использовать полученные ими жилые помещения лишь для проживания граждан, т.е. путем последующего предоставления их гражданам по договорам жилищного найма или безвозмездного пользования (в том числе, например, своим работникам по трудовым договорам).
! Членами Жилищно-накопительных кооперативов могут быть только юридические лица
Подробней из Суханова:
Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного им паевого взноса. Этот последний обычно уплачивается членом кооператива лишь частично, а оставшаяся часть затем погашается определенными периодическими платежами (в рассрочку) в порядке и на условиях, определенных уставом кооператива (п. 1 ст. 125 ЖК).
Согласно закону именно решение общего собрания членов кооператива является основанием для вселения гражданина в жилое помещение в кооперативном доме, тогда как основанием владения, пользования и ограниченного распоряжения этим жильем является его членство в кооперативе(ст. 124 ЖК). Между жилищным кооперативом и его членом, использующим для проживания предоставленное ему кооперативное жилье, возникают корпоративные (членские), а не обязательственные (договорные) отношения. Это составляет главную юридическую особенность жилищных правоотношений, складывающихся в многоквартирных кооперативных домах.
При обмене кооперативного жилья на жилое помещение, принадлежащее другому кооперативу или иному собственнику, необходимо принятие совершающего обмен контрагента пайщика в члены кооператива, что требует согласия правления и обще- го собрания, получаемого в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК. Члены жилищного кооператива имеют и другие корпоративные права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в управлении его делами.
В то же время они обязанывыполнять требования устава кооператива: использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением; вносить предусмотренные уставом взносы за предоставленное в пользование жилое помещение, на содержание многоквартирного дома и иные кооперативные нужды; соблюдать правила пользования жилыми помещениями и др.
Право на жилое помещение в многоквартирном доме жилищного кооператива неразрывно связано с имеющимся у члена такого кооператива правом на пай, которое выражает наличие у него корпоративных отношений с кооперативом и в результате обеспечивает ему владение, пользование и определенное распоряжение выделенной квартирой (жилым помещением). По своей юридической природе пайаналогичен доле участника хозяйственного общества или товарищества в уставном или складочном капитале, будучи корпоративным правом требованияучастника кооператива (пайщика) к кооперативу в целом, включающим в себя наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также и право на получение и использование соответствующего жилого помещения, принадлежащего кооперативу.
При этом член жилищного кооператива вправе с согласия кооператива передать свой пай любому постоянно проживающему совместно с ним дееспособному члену семьи. Последний в этом случае должен быть принят в члены кооператива, а прежний пайщик перестает быть его участником, т.е. происходит замена члена кооперативакак участника корпоративных жилищных правоотношений.
В соответствии с п. 2 ст. 125 ЖК пай в жилищном кооперативе может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (либо юридическим лицам), например супругу члена-пайщика кооператива, если паевой взнос был полностью или частично внесен из общих средств супругов («сочленство»таких лиц в жилищном кооперативе)
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 268; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!