Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Институт пожизненного содержания с иждивением не является новым для отечественного законодательства (был еще в ГК 1964 г.)
Предмет и существенные условия договора
Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество(квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.
Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.
|
|
|
Стороны договора
Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.
Прекращение договора
По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.
Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.
|
|
|
Комментируемая статья распространяет правила, установленные ст. 33 ЖК РФ (ст. про завещательный отказ) в части условий пользования отказополучателем жилым помещением, и на получателя ренты. Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.Поэтому получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
|
|
|
Вместе с тем, так же как и в случае завещательного отказа, закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, также, как и предоставленного по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования данным жилым помещением.
32. Предпосылки заключения договора найма жилого помещения фонда социального использования.
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.Бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способомрешения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.
|
|
|
К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемостив жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учеторганом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК). Жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).
Нуждаемостьв данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.
При этом закон содержит исчерпывающий перечень основанийпризнания граждан нуждающимися в жилых помещениях.
К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению) (п. 2 ст. 49 ЖК). Определяются Федеральным законом субъекта.У нас есть Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17
Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с п. 1 ст. 51 ЖК признаются:
• граждане, не имеющие своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности (или не являющиеся членами семьи собственника жилья);
• граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы (Учетная норма составляет минимальный размер обеспеченности граждан общей площадьюжилого помещения (которая согласно п. 5 ст. 15 ЖК включает в себя площадь не только жилых, но и всех вспомогательных помещений, за исключением балконов и т.п.), установленный соответствующим органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся (п. 4 и 5 ст. 50 ЖК). Иначе говоря, условием принятия гражданина на учет является обеспеченность общей (а не жилой) площадью каждого члена его семьи в размере менее установленного минимума.)
• граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений;
• граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (напри- мер, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.
Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых помещениях закон относит иные категории граждан, специально признанные таковыми федеральным законом или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему пра- вилу находящегося в государственном жилищном фонде Российской Федерации или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного фонда может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
При наличии перечисленных условий и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учетв качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одновременно относящегося к одной из определенных законом иных категорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет или в МФЦ. Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.
Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суд как необоснованное.
С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете(п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение административно-правовое. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.
Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за гражданином до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учетадопускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.
При наличии перечисленных предпосылок жилые помещения предоставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередностиисходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Трем категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди(и, как правило, даже без их принятия на учет в качестве нуждающихся):
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия);
2) детям – сиротам и оставшимся без попечения родителей, а также взрослым лицам из их числа по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
Решение о предоставлениижилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основаниемдля заключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает «ордер на занятие жилого помещения» – административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма.
Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социального найма и заключенный на его основании договор могут быть признаны недействительными в судебном порядке применительно к правилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма(далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправленияв зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Учетной нормой площади жилого помещения(далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 593; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!