Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания из набора объектов к текущему параграфу
Методы согласования стоимостных результатов оценки
Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:
n способность учитывать цель оценки;
n способность учитывать конъюнктуру рынка;
n способность учитывать физические и экономические параметры объекта;
n качество информации.
Этапы расчета удельного веса:
1) каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;
2) проставляются баллы, соответственно высокий ¾ 0, средний ¾ 1, низкий ¾ 2;
3) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
4) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;
5) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов.
Пример 12.3. Рассмотрим определение удельного веса. Исходная, обоснованно определенная информация выделена в таблице курсивом, а расчетные данные ¾ жирным шрифтом.
Расчет удельного веса примененных оценщиком методов выглядит следующим образом.
1. Рассчитаем итоговую сумму баллов по подходам:
n доходный подход, метод капитализации доходов: 2 + 2 + 2 + 1 = 7;
|
|
|
n затратный подход: 1 + 0 + 1 + 1 = 3;
n сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж: 1 + 2 + 2 + 1 = 6.
2. Определим общую сумму баллов:
7 + 3 + 6 = 16.
3. Рассчитаем удельный вес каждого метода:
n доходный подход, метод капитализации доходов: 7 : 16 ´ 100 = 43,75%;
n затратный подход: 3 : 16 ´ 100 = 18,75%;
n сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж: 6 : 16 ´ 100 = 37,5%.
Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости, дали следующие результаты.
Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.
Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле
где i ¾ число использованных подходов;
Ci ¾ результат оценки;
Wi ¾ удельный вес подхода.
Таким образом, итоговая стоимость недвижимости составит:
500 ´ 0,4375 + 750 ´0,1875 + 800 ´ 0,375 = 659,38 (тыс. руб.).
Метод распределения весовых коэффициентов.Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:
|
|
|
1) достоверность информации;
2) полнота информации;
3) способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;
4) способность учитывать конъюнктуру рынка;
5) способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;
6) допущения, принятые в расчетах.
Рассмотрим расчет удельного веса.
1. Определяется удельный вес подхода по каждому из предложенных в методике критериев. Для этого общий удельный вес (100%) распределяется между доходным, затратным и сравнительным подходами в рамках рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т. е. по строке, всегда должна быть равна 100%.
2. Рассчитывается удельный вес подхода, представленного в отчете об оценке конкретным методом, как среднее арифметическое значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.
Пример 12.4.Рассмотрим использование данного метода для определения удельного веса подходов.
Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом:
1) затратный подход: (30 + 25 + 20 + 25 + 20 + 35) : 6 = 25,8%;
2) сравнительный подход: (35 + 35 + 50 + 40 + 30 + 35) : 6 = 37,5%;
3) доходный подход: (35 + 40 + 30 + 35 + 50 + 30) : 6 = 36,7%.
|
|
|
Методика, разработанная компанией D&T.Основу данной методики определения удельного веса полученных результатов оценки составляют ответы на анкету, разработанную для каждого подхода к оценке. Полученные ответы на вопросы последовательно преобразуются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата. В связи с тем, что данная методика была разработана для согласования результатов оценки рыночной стоимостибизнеса, автор модифицировал ее для целей оценки объектов недвижимости.
Последовательность расчета удельного веса состоит из нескольких этапов.
1 этап. Заполнение анкеты с присвоением соответствующих баллов. На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить:
n «Да» и присвоить фактору +1 балл;
n «Нет» и присвоить фактору -1 балл;
n «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.
Вопросы анкеты для доходного подхода
1. Прогнозируемые денежные потоки в прогнозном периоде будут существенно меняться.
2. Исходная информация является надежной основой для прогнозирования денежных потоков.
3. Денежный поток для большинства прогнозных лет положителен.
4. Величина денежного потока в последний прогнозный год является достаточно большой положительной величиной.
|
|
|
5. Оцениваемый объект недвижимости является новым на конкретном сегменте территориального рынка недвижимости.
Вопросы анкеты для сравнительного подхода
1. Активность территориального сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект.
2. Достаточное число отобранных аналогичных объектов.
3. Достоверность ценовой информации по аналогам.
4. Достоверность информации о качественных характеристиках аналогов.
5. Совпадение ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и аналогов.
6. Обоснованность расчета и внесения корректировок.
7. Допущения, принятые в расчетах.
Вопросы анкеты для затратного подхода
1. Достоверность ценовой информации по аналогичным земельным участкам.
2. Достоверность информации для оценки земельного участка.
3. Оцениваемое здание построено (реконструировано) после 2001 года.
4. Надежность информации для определения типа капитальности здания.
5. Надежность коэффициента пересчета капитальных затрат на дату оценки.
6. Применялся ли для оценки здания ценностный коэффициент.
7. Надежность информации для расчета физического износа здания.
8. Надежность информации для расчета функционального износа здания.
9. Надежность информации для расчета экономического (внешнего) износа здания.
2 этап. Обработка полученной информации и расчет следующих параметров.
1. Смещение среднего рассчитывается как половина числа факторов в подходе, округленная в большую сторону.
2. Весовая доля в виде обычной дроби:
n числитель равен сумме смещения среднего и экспертной оценки факторов;
n знаменатель равен произведению числа факторов в подходе на число фактически использованных для данного объекта подходов к оценке;
3. Весовая доля в виде обычной дроби переводится в десятичную дробь.
3 этап. Расчет удельного веса стоимостных результатов как отношение весовой доли подхода к сумме весовых долей по всем подходам.
Пример 12.5. Рассмотрим расчет удельного веса полученных результатов. Ответим на вопросы анкеты и присвоим каждому из них соответствующие баллы.
Сопоставим промежуточные результаты стоимостной оценки.
Метод интерполяции на базе Наегли.Расчет итоговой стоимости методом интерполяции на базе Наегли отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.
Для расчета отклонения оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:
n определяющий результат ¾ величина стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию и обоснованные расчеты и обоснования;
n поправочный результат ¾ величина стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого менее качественны и достоверны.
В зависимости от степени отклонения определяющего результата от поправочного применяется соответствующая формула базового расчета (табл. 12.1).
В формуле Voпр. обозначает значение определяющего показателя стоимости, а Vпопр. ¾ значение поправочного показателя стоимости.
При использовании более двух методов итоговая стоимость выводится в несколько этапов.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1079; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!