Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания из набора объектов к текущему параграфу
ОЦЕНКА ОБЩЕГО НАКОПИТЕЛЬНОГО ИЗНОСА
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия ¾ потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязанно, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.
Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:
|
|
|
n физический износ;
n функциональное старение;
n внешнее (экономическое) старение.
Задача оценщика ¾ идентифицировать восприятие рынком стоимостного влияния амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.
Физический износ ¾ это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.
Функциональное старение представляет собой потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды; таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.
|
|
|
Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.
Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.
|
|
|
Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зданий оценщик должен использовать одну и ту же основу.
Стоимость воспроизводства здания ¾ это стоимость воссоздания точной копии оцениваемого здания по таким параметрам, как проект, строительные материалы и технология. Стоимость замещения здания ¾ это стоимость воссоздания здания, сопоставимая с оцениваемым объектом полезности. В таком случае используется строительный проект, материалы и технологии, которые в настоящее время доминируют на строительном рынке. Совершенно очевидно, что стоимость замещения будет содержать больше элементов, подлежащих функциональному старению, чем воспроизводственная стоимость, что потребует соответствующей корректировки.
Следует подчеркнуть существующее различие между термином «амортизация», использующимся в бухгалтерском учете, и «износ», применяющимся в оценочной деятельности. В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения первоначальной или восстановительной стоимости основных средств в течение всего срока их полезного использования.
В отличие от амортизации, использующейся в оценке и определяющейся с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортизация подчиняется действующим способам и нормам начисления.
|
|
|
В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используется для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов.
При расчете общего износа оценщики используют следующие понятия.
Срок экономической службы ¾ это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.
Срок экономической службы формируется под влиянием ряда факторов:
n физических ¾ темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;
n функциональных ¾ темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
n внешних или экономических ¾ краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.
Срок полезной службы ¾ это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий срок полезной службы всего здания.
Элементы здания можно поделить на два типа. К первому причисляют так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Второй вид включает короткоживущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др. Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.
Остаточный срок экономической службы ¾ это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, то остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним.
Остаточный срок полезной службы ¾ это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.
Фактический возраст ¾ это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго- и короткоживущих компонентов здания.
Действительный возраст ¾ это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ.
Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы. Разница между общим сроком экономической службы и действительным возрастом здания дает остаточный срок экономической службы. Данная взаимосвязь позволяет использовать информацию по аналогичным зданиям для оценки каждого из вышеперечисленных понятий.
Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.
Существующие методы расчета износа можно применять для решения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
1) метод рыночной выборки;
2) метод срока службы;
3) метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа, метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
Метод рыночной выборки.В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
Метод рыночной выборки состоит из нескольких этапов.
1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям: во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.
2 этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, то на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.
3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости (воспроизводственная стоимость или стоимость замещения должна быть одинаковой). Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения.
5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.
7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, то наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.
8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.
Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.
Пример 11.2. Рассмотрим использование метода рыночной выборки, который предполагает передачу безусловного права собственности.
В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 30,8 до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 270 000 дол., а норма износа рассчитана как среднее арифметическое на уровне 35,3% от полной восстановительной стоимости, то стоимостная величина износа составит 95 400 дол.
Пример 11.3. Рассмотрим использование метода рыночной выборки для объектов с различными сроками фактической службы.
Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет от 31,4 до 55,8%. Широкая амплитуда требует корректировки на выявленное расхождение сроков фактической службы. Для этого общая норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон значений годовой нормы сужается до значений от 3,1 до 3,5%. Если фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как среднее арифметическое, составляет 3,3% в год, то процент общего износа оцениваемого здания составит 33% (3,3% ´10).
Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.
Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, то становится сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.
Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.
Метод срока службыбазируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов.
1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, которое является предельной нормой износа строений.
4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.
Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того, чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недвижимости.
Пример 11.4. Рассмотрим использование метода срока службы на основе следующей информации.
Общая норма износа определяется делением действительного возраста (15 лет) на общий срок экономической службы (60 лет) и составляет, таким образом, 25%. Следовательно, величина износа зданий составит 990 000 ´25% = 247 500 (дол.). Метод срока службы в затратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим образом.
Возраст здания соответствует периоду времени от ввода его в эксплуатацию до даты оценки. Базой фактического возраста являются хронологические даты; действительный возраст опирается на мнение оценщика и анализ рыночной ситуации. Действительный возраст здания может отклоняться от его фактического возраста, как в большую, так и в меньшую сторону. Действительный возраст может быть меньше фактического, если здание было качественно построено, проектно-изыскательские работы были проведены надлежащим образом, впоследствии имело высокий уровень эксплуатации либо было соответствующим образом модернизировано. Плохое эксплуатационное обслуживание, допущенные просчеты в ходе строительства могут привести к тому, что действительный возраст здания будет больше фактического. В методе срока службы важным моментом оценки действительного возраста здания является определение его фактического возраста.
Например, складское помещение, построенное 18 лет назад, в течение прошедшего времени подвергалось косметическому ремонту, но не было модернизировано, т. е. не осуществлялась замена таких элементов, как крыша, отопительная система и др. Незначительный объем проведенных ремонтных работ не является основанием для снижения действительного возраста, поэтому он составит 18 лет. Если на том же объекте в дополнение к ремонту были заменены крыша и система отопления, то действительный возраст здания, скорее всего, будет меньше 18 лет. Если оценщик в ходе осмотра выявит, что здание не подвергалось текущему и капитальному ремонту и при этом отопление неисправно, что отрицательно влияет на коэффициент загрузки помещений, то действительный возраст может превысить 18 лет.
Факторы экономического срока службы. Срок экономической службы здания определяется временем, в течение которого здание увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок зависит от таких факторов, как качество проектно-изыскательских и строительных работ, фактическая замена и состояние короткоживущих элементов, общее состояние и уровень эксплуатации здания, а также местоположение и рыночная конъюнктура.
Влияние рыночной среды на срок экономической службы здания должно учитываться оценщиком при расчете амортизации. Общий срок экономической службы может быть получен на основе анализа рыночной конъюнктуры конкретного региона и процедуры сноса объектов или их кардинальной реконструкции в целях обеспечения наиболее эффективного использования, который осуществляется, если у здания исчерпан срок экономической службы.
Метод рыночной выборки можно косвенно использовать для расчета общего срока экономической службы объекта на дату оценки, который будет представлять обратную величину среднегодовой нормы износа. Например, годовая норма износа сходного с оцениваемым объекта составляет 2,5%. В результате для данной сделки на дату оценки общий срок экономической службы составит 40 лет (1 : 2,5% = 40). Полученный результат действителен только на дату оценки, так как рассчитан исходя из существующей на рынке ситуации.
В примере 11.3 среднегодовые значения износа для аналогов X, Y и Z составляли соответственно 3,5, 3,1 и 3,3%. Обратные величины, равные общему сроку экономической службы зданий, для них составили 29, 32 и 30 лет (табл. 11.2).
В данном случае не прослеживается закономерность, заключающаяся в том, что по мере старения зданий увеличивается годовая норма износа, а общий срок экономической службы уменьшается. Для расчета процента общего износа оцениваемого объекта выбирается аналог, который наиболее близок по фактическому возрасту к оцениваемому объекту. Оцениваемый объект имеет возраст 15 лет, поэтому наиболее близким к нему является аналог Z, имеющий возраст 14 лет и общий срок экономической службы 30 лет. Таким образом, оценщик может использовать формулу расчета общего срока износа, который составит 50,0% (15 : 30) от полной восстановительной стоимости здания.
Метод срока службы отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различным видам износа. Ограничения по применению данного метода сводятся к следующему. Во-первых, данный метод исходит из предположения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат капитала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляющие. Невозможность выделить влияние различных факторов на снижение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отличаются по уровню и видам износа. Кроме того, данный метод не учитывает степень износа долго- и короткоживущих элементов. То есть в нашем примере 50%-ный износ распространяется и на стены, и на перекрытия, и на ковровые покрытия, хотя фактически стены могут быть изношены на 50%, а ковровые покрытия могут быть абсолютно новыми.
И последнее, общий срок экономической службы аналогичных зданий охватывает и прошедший к моменту оценки период, и будущее время функционирования здания. Составление прогноза требует от оценщика сложного анализа, поэтому обоснованно рассчитать общий экономический срок службы здания достаточно сложно.
Обычно стоимость восстановления каких-либо функционально или физически изношенных элементов может быть достоверно определена. Влияние стоимости таких элементов учитывается до применения соотношения «возраст ¾ срок», что позволяет использовать более короткий срок действительного возраста и (или) более длительный срок экономической службы при расчете отношения «возраст ¾ срок». Данная процедура отражает типичные предпочтения покупателей в процессе принятия инвестиционных решений.
Пример 11.5. Рассмотрим вариант оценки недвижимости, который отличается от аналогов, выбранных для определения степени износа, тем, что он нуждается в замене ковровых покрытий. Оцениваемое здание, построенное 19 лет назад, имеет восстановительную стоимость 750 000 дол., смета затрат на полную замену ковровых покрытий составляет 50 000 дол. Анализ сделок по схожим зданиям, которые использовались для оценки степени износа, выявил различие, заключающееся в том, что они были проданы после замены ковровых покрытий. Общий срок экономической службы (75 лет) осуществлялся на основе действительного возраста, который за счет проведенной замены был на 20% меньше фактического возраста здания. Для расчетов оценщик исходит из условного предположения, что на оцениваемом объекте произведена замена ковровых покрытий, поэтому его действительный возраст равен 15 годам, что на 20% меньше его фактического возраста, равного 19 годам. Таким образом, процентная величина износа оцениваемого объекта составит:
Действительный срок: Общий срок экономической службы, или
15 : 75 = 0,2, или 20%.
Расчет стоимости объекта недвижимости при условии, что стоимость участка составляет 150 000 дол., выглядит следующим образом.
Аналогичным образом проводится корректировка метода срока службы при выявлении различий на внешний износ между оцениваемым и отобранными сходными объектами. Рассмотрим пример, в котором у оцениваемого объекта недвижимости выявлено внешнее старение, а отобранные продажи схожих объектов его не имели. В таком случае оценщик должен:
1) определить методом рыночной выборки общий срок экономической жизни;
2) рассчитать износ, не включающий внешнее старение, методом срока службы;
3) определить внешнее старение методом разбивки;
4) рассчитать суммарный износ.
Пример 11.6. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 15% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 750 000 дол. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет.
Рассчитаем:
1) процентный уровень износа ¾ 25% (20 : 80);
2) сумму износа ¾ 187 500 дол. (750 000 ´ 25%);
3) внешнее устаревание ¾ 112 500 дол. (750 000 ´ 15%);
4) общую амортизацию ¾ 200 000 дол. (187 500 + 112 500).
Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:
1) расчет физического износа здания;
2) расчет функционального старения;
3) расчет внешнего старения;
4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов, и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.
Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.
Метод разбивки выделяет три основные причины потери стоимости объекта недвижимости:
n физический износ;
n функциональное старение;
n внешнее старение.
Физический износ происходит вследствие эксплуатации объекта недвижимости, воздействия природных факторов и фактора времени. Для объективной оценки физического износа его разделяют на устранимый и неустранимый, а элементы здания, подлежащие физическому износу на отложенный ремонт, а также долго- и короткоживущие элементы. Элементы, не относящиеся к физическому износу, например акт вандализма, анализируются отдельно.
Метод разбивки на первом этапе оценивает все компоненты физического износа, а затем они суммируются.
Функциональный износ связан с существованием недостатков в конструкции, материалах или проекте здания. Функциональный износ так же, как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Он связан с дефектами непосредственно оцениваемого объекта недвижимости, при этом здание может иметь избыточную достаточность по сравнению с рыночными требованиями.
Для объективной оценки функционального износа его целесообразно классифицировать следующим образом.
1. Устранимое функциональное старение:
n требующее установки нового, ранее не существовавшего, элемента;
n требующее замены старого элемента новым;
n вызванное избыточной достаточностью, которую экономически можно исправить.
2. Неустранимое функциональное старение:
n вызванное недостатком какого-либо элемента;
n вызванное избыточной достаточностью.
Внешнее старение представляет собой снижение стоимости в результате воздействия факторов, не связанных с оцениваемым объектом. Факторы, не связанные с физическим износом и функциональным старением, относят к внешнему старению. Это может быть экономический фактор, местоположение и др. Указанные факторы могут оказывать влияние, как на земельный участок, так и на строения. Способы устранения внешнего старения, как правило, требуют изменения рыночных норм, поэтому на дату оценки оно обычно не поддается устранению, но это не означает, что выявленные причины внешнего старения действуют всегда.
Расчет износа методом разбивки. Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:
1) расчет стоимости восстановления;
2) расчет отношения возраста и срока службы;
3) расчет функционального старения;
4) анализ парных продаж;
5) метод капитализации арендных убытков.
Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.
Расчет отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа как для коротко-, так и для долгоживущих элементов.
Расчет функционального старения может использоваться для всех видов функционального старения.
Метод парных продаж и метод капитализации арендных убытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.
Применение метода разбивки.Существует два способа применения метода разбивки.
1. От общего к частному (известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте).
2. От частного к общему (расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).
От общего к частному. На первом этапе выявляют и рассчитывают все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рассчитывают функциональное старение по всем статьям, затем их суммируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница представляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма, рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к общей величине износа.
При использовании данной процедуры оценщик может столкнуться со следующими ситуациями.
1. Сумма всех статей физического износа совпадет с общим износом объекта, полученным методом рыночной выборки либо срока службы. В таком случае функциональное и внешнее старение незначительно или вообще отсутствует.
2. Сумма всех статей физического и функционального старения эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно, внешнее старение отсутствует.
3. Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, существенно превышает величину общего износа, полученную двумя другими методами. Расхождение может быть связано с ошибками в расчете общей амортизации, несопоставимостью данных в связи с тем, что какой-либо фактор износа не был учтен в других методах расчета либо учтен дважды. В данном случае необходимо пересмотреть результаты всех методов.
От частного к общему. На первом этапе вычисляют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают вешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального старения и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.
Оценка устранимого физического износа. Расчет отложенного ремонта. К отложенному ремонту относят элементы здания, которые на дату оценки имеют полный (100%-ный) физический износ. Возраст такого элемента равен или превышает его общий полезный срок службы. Основные критерии устранимости отложенного ремонта следующие:
1) если в результате ремонта стоимость здания увеличивается на сумму, равную или превышающую расходы;
2) если при отсутствии увеличения стоимости здания в целом ремонт позволяет поддерживать стоимость других элементов здания.
Оценка стоимости отложенного ремонта рассчитывается на основе затрат, необходимых для восстановления элемента до нового или достаточно нового состояния на дату оценки, а не по стоимости оцениваемых работ в ходе строительства объекта.
Пример 11.7.При осмотре здания оценщик выявляет изношенность ковровых покрытий. Ремонтная организация предлагает выполнить работы за 10 000 дол. По расценкам оценщика стоимость работ должна составлять лишь 7500 дол. В этом случае стоимость отложенного ремонта равна 10 000 дол., так как она включает затраты на демонтаж существующих изношенных покрытий, который не пришлось бы выполнять в ходе строительства здания.
Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов.Короткоживущие элементы ¾ это элементы с более коротким сроком службы, чем здание в целом, но не требующие замены на дату оценки. Их замена должна быть произведена в будущем, они относятся к элементам, требующим восстановления. Такие короткоживущие элементы не имеют 100%-го физического износа. Критерии устранимости данных элементов аналогичны отложенному ремонту.
Износ короткоживущих элементов оценивается раздельно по каждому выявленному элементу на основе соотношения его возраста и общего срока службы, а также суммы затрат по его восстановлению на дату оценки.
Пример 11.8.В жилом многоэтажном здании действительный возраст отопительной системы составляет 10 лет, а по нормативам замена указанных элементов должна проводится через 20 лет. На дату оценки отопительная система находилась в рабочем состоянии и не нуждалась в замене. В связи с тем, что потенциальному собственнику придется менять отопительную систему через десять лет, остаточная стоимость элемента определяется следующим образом. Затраты на замену отопительной системы на дату оценки составят 50 000 дол. Степень износа, рассчитанная методом срока службы, составляет 50% (10 : 20 = 0,50). Умножив процент износа (50%) на затраты по замены (50 000 дол.), получаем стоимость износа в размере 25 000 дол.
Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов.Долгоживущие элементы включают все элементы, которые не учитывались ранее в составе отложенного ремонта и короткоживущих элементов. Все долгоживущие элементы имеют одинаковый возраст и общий срок службы, поэтому оцениваются комплексно. К ним относят подземные коммуникации, фундаменты, несущие стены и др. У долгоживущих элементов износ менее 100%, поэтому отсутствует необходимость их замены. Как правило, такой элемент не подлежит замене, кроме исключительных случаев. Критерии устранимости долгоживущих элементов совпадают с критериями других физических элементов.
Износ долгоживущих элементов оценивают на основе стоимости всех элементов, которые ранее не были учтены при расчете физического износа и процента износа, определенного методом срока службы.
Пример 11.9.Полная восстановительная стоимость здания ¾ 750 000 дол. Действительный возраст здания ¾ 25 лет при общем сроке полезной службы ¾ 100 лет. Затраты на отложенный ремонт ¾ 10 000 дол. Затраты на замену отопительной системы ¾ 50 000 дол. Стоимость восстановления прочих короткоживущих элементов равняется 30 000 дол. Других короткоживущих элементов не выявлено. Процент износа, рассчитанный методом срока службы ¾ 25% (25 : 100). Стоимость, относимая к долгоживущим элементам, составляет 660 000 дол. (750 000 - 10 000 - 50 000 - 30 000). Стоимость физического износа долгоживущих элементов составляет 165 000 дол. (660 000 ´25%).
Оценка устранимого и неустранимого физического износа методом срока службы.Данный метод расчета предусматривает четыре этапа.
1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределяется между отдельными элементами в определенной последовательности:
n стоимость отложенного ремонта;
n стоимость короткоживущих элементов устранимым физическим износом;
n стоимость короткоживущих элементов неустранимым физическим износом;
n стоимость долгоживущих элементов неустранимым физическим износом.
2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента методом срока службы.
3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.
4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.
Приведенная ниже табл. 11.3 облегчает расчет полного физического износа здания, поскольку она позволяет контролировать включение всех элементов здания и отсутствие двойного счета.
Графа 2 содержит полную восстановительную стоимость здания, которую необходимо распределить по элементам с различной степенью износа. В графах 3 и 8 группируются элементы с одинаковой степенью износа; так, отложенный ремонт имеет абсолютный износ, а долгоживущие элементы имеют износ, совпадающий с износом всего здания, определенного методом срока службы.
Процент физического износа каждого элемента рассчитывается следующим образом:
n отложенный ремонт имеет 100%-ный износ;
n износ каждого короткоживущего элемента зависит от фактического возраста и полезного ожидаемого срока службы конкретного элемента;
n износ долгоживущих элементов рассчитывают на основе хронологического возраста здания и общего полезного ожидаемого срока службы долгосрочных элементов, полученных из анализа рыночной информации.
Пример 11.10.Для оценки общего физического износа здания, имеющего полную восстановительную стоимость 750 000 дол., оценщик определил на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене ковровых покрытий в 50 000 дол., затраты по замене отопительной системы ¾ 75 000 дол., затраты по замене кровли ¾ 100 000 дол. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соответствует действительному, так как состояние здания среднее. Кровля была заменена пятнадцать лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшее время не менялась, ожидается, что она прослужит еще пять лет. Стоимость только что проведенного ремонта дверей ¾ 15 000 дол. Оценщик определил, что их не потребуется ремонтировать в течение пяти лет. Анализ рынка функционирования подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы составляет 100 лет.
В данном примере общий физический износ равен сумме отдельных значений износа:
50 000 + 56 250 + 87 500 + 0 + 178 500 = 372 250 (дол.).
Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением или актом вандализма, проводится в методе разбивки отдельно по величине затрат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную восстановительную стоимость здания.
Например, оценщик установил, что стеклянная витрина стоимостью 2000 дол. разбита. Данная статья расходов оценивается отдельно при расчете физического износа, а затем учитывается в составе короткоживущих элементов с устранимым физическим износом.
Расчет функционального износа.Функциональное старение ¾ это снижение стоимости недвижимости в результате несоответствия ее функциональных характеристик требованиям рынка, которое заключается либо в недостатке, либо в избытке компонентов. Недостаток компонентов может проявляться как их отсутствие или как неисправная система. Избыточный компонент превышает рыночные требования, но не увеличивает стоимость недвижимости на сумму, равную затратам на его установку.
Оценщики выделяют два основных критерия устранимости функционального износа:
1) если в результате устранения функционального износа стоимость недвижимости увеличится на сумму, равную затратам или превышающую их;
2) если восстановление не соответствующего рынку компонента не даст увеличения стоимости, но обеспечит поддержку стоимости других существующих компонентов.
Если ликвидация функционального старения не дает экономической выгоды, то такой износ считают неустранимым. Поэтому компоненты избыточной достаточности относят к неустранимому износу.
Метод разбивки, используемый для расчета функционального устранимого и неустранимого старения, позволяет последовательно учитывать все компоненты таким образом, чтобы ни один элемент не был учтен дважды, занижая тем самым стоимость недвижимости.
Расчет состоит из шести этапов.
1 этап. Определяется стоимость существующего компонента, которая включена в полную восстановительную стоимость здания. При отсутствии компонента его стоимость приравнивается к нулю.
2 этап. По каждому компоненту рассчитывают стоимость физического износа.
3 этап. По каждому компоненту из его восстановительной стоимости вычитают стоимость физического износа. Если компонент отсутствует, то износ не начисляется.
4 этап. По каждому компоненту, имеющему устранимое функциональное старение, определяют затраты на восстановление компонента, учитывающие стоимость установки нового компонента и чистую утилизационную стоимость демонтируемого компонента. Расчет затрат на устранение функционального недостатка производится всегда, так как сравнение полученного результата с величиной изменения стоимости недвижимости позволяет классифицировать износ как устранимый или неустранимый.
5 этап. Если функциональный износ классифицирован как неустранимый, то стоимость, которая приходится на старение, прибавляют к ранее полученному результату. Стоимость неустранимого функционального износа может быть получена методом капитализации арендных убытков или методом парных продаж. На этом этапе также необходимо сопоставить стоимость убытков от функционального старения, чтобы проверить, подлежит ли компонент восстановлению. Стоимость неустранимого функционального износа уменьшается на затраты, связанные с установкой нового компонента.
6 этап. Суммирование всех статей для получения общего функционального старения, включающего все компоненты.
Данная методика позволяет оценить все виды функционального старения. Основополагающим этапом данной методики является классификация функционального износа, как устранимого или неустранимого. Устранимый износ оценивается по стоимости затрат на ликвидацию, неустранимый износ оценивается методами капитализации убытков и парных продаж. Оценка функционального износа представлена в табл. 11.4.
Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необходимого компонента. В данном случае функциональное старение оценивается как разница между затратами на установку нового компонента и стоимостью устранения функционального старения.
Пример 11.11. В офисе отсутствует внутренняя телефонная сеть. Если бы она была смонтирована, то годовая валовая арендная плата увеличилась бы на 3000 дол. Валовой рентный мультипликатор для данного объекта равен 8. Текущая стоимость выявленного функционального старения 24 000 дол. (3000 ´ 8). На дату оценки затраты на установку внутренней телефонной сети составили 22 000 дол., что позволяет классифицировать износ, как устранимый. Если бы данные действия входили в состав строительных работ, то затраты равнялись бы 21 000 дол.
Устранимый функциональный износ, требующий замены существующего компонента. Устранимое функциональное старение компонента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью, ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент требует замены или модернизации. Показателем затрат служит стоимость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость современного нового компонента, плюс затраты на установку и минус физический износ имеющегося компонента, плюс чистая остаточная стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.
Пример 11.12. Здание оборудовано системой отопления, которая не отвечает современным стандартам и подлежит модернизации. Если данный элемент заменить, то арендатор готов платить более высокую арендную плату, увеличивающую чистый операционный доход на 400 дол. Коэффициент капитализации для данного типа зданий ¾ 15%, капитализированная стоимость дополнительного дохода ¾ 2666 дол. (400 : 15%), что больше затрат на модернизацию. Стоимость демонтажа действующей системы и установки современной составляет 2000 дол. Если бы такая система была установлена в ходе строительства здания, то затраты на ее установку составили бы 1500 дол. Стоимость существующей системы отопления согласно смете восстановительных затрат ¾ 2500 дол. Система отопления считается долгоживущим компонентом и физически изношена на 40%.
Устранимый функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Данное функциональное старение связано с наличием у оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требования, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа избыточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в противном случае избыточную достаточность экономически нецелесообразно устранять.
Пример 11.13. Оцениваемый объект представляет собой склад, оборудованный холодильными установками, часть здания оборудована под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в дополнительном офисном помещении и готов дополнительно платить по 150 дол. в месяц, если одно складское помещение будет переоборудовано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений ¾ 8,0. Износ классифицируется как устранимый, поскольку стоимость дополнительной арендной платы в 14 400 дол. (150 ´ 12 ´ 8) превысит затраты на демонтаж котла и перепланирование помещения, которую подрядчик оценивает на уровне 13 500 дол. Если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы 12 000 дол. Восстановительная стоимость холодильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении и рассматриваемого как короткоживущий компонент с физическим износом 60%, составляет 8000 дол. Данное складское помещение является долгоживущим элементом, восстановительная стоимость которого равняется 12 000 дол., а физический износ составляет 20%. Остаточная стоимость помещения ¾ 9600 дол. = 12 000 ´ (1 - 0,2) уже включена в показатель затрат, поэтому отдельно ее учитывать не следует.
Оценка неустранимого функционального старения.Неустранимое функциональное старение не подлежит устранению в силу экономической нецелесообразности, оно обычно вызвано отсутствием, неисправностью, избыточной достаточностью компонента.
Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/неисправностью компонента
Пример 11.14. Если бы гостиница полностью была оборудована душевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы 15 000 дол. Валовой рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка, равен 7,0. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти работы при строительстве здания составили бы 90 000 дол.
В данном примере отсутствие душевых кабин является неустранимым недостатком, поскольку его невозможно ликвидировать физически. Стоимость убытков, вызванных данным недостатком, рассчитывается как произведение валового рентного мультипликатора и размера убытков. Аналогичный показатель можно рассчитать методом капитализации чистых арендных убытков.
Неустранимый функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Устранение данного вида функционального старения экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если использовать при расчете стоимость замещения, а не воспроизводства. Оценка по стоимости замещения исключает избыточные компоненты, так как они не копируются в смете. Тем не менее необходимо рассчитать дополнительные расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из стоимости объекта недвижимости.
Пример 11.15. Оцениваемый объект представляет собой жилое здание, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница. В результате здание имеет избыточную техническую площадь (большие коридоры и холлы, расположенные вне квартир). Стоимость воспроизводства оцениваемого здания составляет 2 000 000 дол., а стоимость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и технической площади ¾ 1 700 000 дол. Затраты на эксплуатацию оцениваемого объекта на 10 000 дол. выше по сравнению с сопоставимыми объектами, коэффициент капитализации для здания равен 25%. Устранение подобного вида избыточности невозможно, а избыточная площадь не увеличивает стоимость объекта. Избыточный компонент относится к долгоживущим элементам здания, расчетный процент амортизации равен 15%.
Оценка внешнего старения.Внешнее старение ¾ это снижение стоимости недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако внешнее старение может быть временным, например избыточное предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Экономические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объекты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.
Факторы внешнего старения оказывают влияние как на стоимость земли, так и зданий. Иногда внешнее старение может быть отнесено только к земле, в других случаях ¾ только к строениям, поэтому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих целей можно использовать полученный посредством анализа конъюнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости здания и объекта недвижимости.
Для расчета внешнего старения используются метод парных продаж и метод капитализации арендных убытков.
Расчет внешнего старения методом анализа парных данных
Пример 11.16. Оценивается жилое 150-квартирное здание, расположенное на подветренной стороне от модернизированного нефтеперерабатывающего завода.
Величину внешнего старения для недвижимости в целом можно определить, используя данные сделок В и Г, на уровне 4000 дол. за одну квартиру. Общее внешнее старение для оцениваемого объекта составит 400 000 (дол.) (4000 ´100). Величину внешнего старения для земельного участка можно рассчитать по сделкам А и Б, она составит 37 500 дол. (250 дол. за одну квартиру). Таким образом, внешнее старение оцениваемой недвижимости, приходящееся на земельный участок, составляет 37 500 дол., остающаяся сумма в размере 362 500 дол. приходится на здание.
Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцениваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется следующим образом.
1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации.
2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков.
3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.
Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем данный фактор и степень его воздействия на величину доходов. Если он придет к выводу о том, что будущие арендные убытки стабильны, то стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой капитализации или при помощи валового рентного мультипликатора. Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков по годам, то необходимо применять метод дисконтирования денежных потоков.
Оценка внешнего старения путем капитализации арендных убытков
Пример 11.17.Оценивается парикмахерский салон площадью 90 м. Объект расположен в спальном развивающемся районе города и функционирует в условиях перенасыщенного рынка. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный доход составил бы 250 дол. за м, однако в связи с избыточным предложением чистый операционный доход упал до 200 дол. за м. Выявленный фактор относится только к району оцениваемого объекта и вызван высокими темпами строительства. Коэффициент капитализации, по данным рынка, оценен в 20%. Оценщик пришел к выводу, что такое положение будет сохраняться неопределенное время, и рассчитал внешнее старение методом прямой капитализации.
Общие арендные убытки в размере 4500 дол. (250 - 200 = 50 (дол.); 50 ´ 90 м) капитализируются по ставке 20%. Стоимость внешнего старения в размере 22 500 дол. в данном случае полностью отнесена к зданию.
Если ожидается, что перенасыщение рынка не будет постоянным, то внешнее старение следует оценивать методом дискотирования денежных потоков. Допустим, оценщик пришел к выводу, что убытки будут продолжаться 5 лет, а соответствующая ставка дисконтирования для данного вида инвестиций составит 18%. Внешнее старение рассчитывается как суммарная текущая стоимость годовых убытков в размере 4500 дол. в течение пяти лет. Текущая стоимость аннуитета в 4500 дол. за пять периодов при ставке дискотирования 18% составит 14 272,3 дол. Вся сумма внешнего старения недвижимости относится к зданию.
Рекомендация:
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 457; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!