Глава 8. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
Перед изучением данной главы внимательно прослушайте введение к главе. Затем изучите последовательно материалы параграфов главы, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждого параграфа рекомендуется выполнить тренировочные задания.
Особое внимание при изучении главы обратите на содержание видеолекции «Метод капитализации дохода». После изучения всех параграфов прослушайте основные выводы по главе. Затем проверьте свои знания по главе, выполнив контрольные задания, а также ответив на вопросы и решив задачи, приведенные ниже.
Вопросы и задачи
1. В чем заключаются особенности доходного подхода и его методов?
2. Какие виды доходов от недвижимости рассчитываются для целей оценки?
3.Какие существуют методы расчета нормы возврата капитала, вложенного в недвижимость, и в каких случаях можно их применять в практической оценке?
4.Какие методы построения коэффициента капитализации используются для оценки недвижимости?
5.В чем основное отличие методов расчета ставки дисконтирования для недвижимости?
6.Рассчитайте величину действительного валового дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, ¾ 1000 м2, годовая ставка арендной платы ¾ 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей ¾ 15%, от недосбора площадей ¾ 10%.
7.Собственник потратил на ремонт недвижимости 70 000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 6%, длительность межремонтного периода ¾ 6 лет. Рассчитайте годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор планирует получить 12% годового дохода.
|
|
|
8.Рассчитайте величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания ¾ 1250 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду ¾ 1000 м2, из них ¾ 200 м2занято арендодателем, месячная ставка арендной платы ¾ 25 дол. за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей ¾ 15%, от недосбора площадей ¾ 10%, операционные расходы ¾ 45% действительного валового дохода.
9.Рассчитайте рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина получаемого в начале года чистого операционного дохода: 1-й год ¾ 1000 дол., 2-й год ¾ 1200 дол. Расчетная остаточная стоимость ¾ 1500 дол. Ставка дисконтирования ¾ 14%.
10.Оцените недвижимость площадью 1000 м2 методом дисконтированных денежных потоков. Арендная плата вносится в конце года, рыночная ставка на первый прогнозный год ¾ 15 дол. за м2 в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит соответственно 20% и 15%. Коэффициент потерь: 1-й год ¾ 10%, 2-й год ¾ 20%, 3-й год ¾ 15%. Операционные расходы: 1-й год ¾ 40% от действительного валового дохода, 2-й год ¾ 40% от потенциального валового дохода, 3-й год ¾ 100 000 дол. Стоимость реверсии на конец последнего прогнозного года ¾ 300 000 дол. Годовая ставка по рублевым депозитам надежного банка ¾ 12%, ставка доходности к погашению ОВВЗ ¾ 8%, ставка доходности облигаций федерального займа США ¾ 4,2%, типичный срок экспозиции ¾ 7 месяцев, премия за инвестиционный менеджмент ¾ 5%, премия за риск инвестирования в оцениваемый объект ¾ 2%, премия за страновый риск ¾ 9%.
|
|
|
11.Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода ¾ 12%, премия за риск инвестирования в объект недвижимости ¾ 4%, срок экспозиции ¾ 5 месяцев, поправка за инвестиционный менеджмент ¾ 3%, норма возврата ¾ 2%.
12.Рассчитайте коэффициент капитализации по методу Ринга при следующих условиях: срок жизни здания ¾ 80 лет, норма дохода на инвестиции ¾ 10%, безрисковая ставка ¾ 6%.
13.Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Хоскольда при следующих условиях: срок жизни здания ¾ 30 лет, норма дохода на инвестиции ¾ 10%, безрисковая ставка ¾ 6%.
|
|
|
14.Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Инвуда следующий: норма дохода на инвестиции ¾ 15%, срок экономической жизни здания, введенного в эксплуатацию в 1966 г., ¾ 70 лет, дата оценки ¾ 01.01.2006 г.
15.Оцените объект недвижимости, который сдан в аренду на 5 лет, годовая арендная плата по договору ¾ 750 тыс. руб. Остаточный срок аренды ¾ 4 года. На дату оценки преобладает рыночная арендная плата ¾ 800 тыс. руб. в год с ежегодным ростом 8%. Безрисковая ставка доходности ¾ 8%.Требуемая инвестором ставка дохода составляет по среднесрочным договорам 18%, по рыночным доходам ¾ 25%, коэффициент капитализации для расчета стоимости реверсии ¾ 30%.
16.Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы зданий ¾ 25 лет. Безрисковая ставка доходности ¾ 8%.
17.Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 7500 руб. Стоимость здания ¾ 180 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий ¾ 30 лет. Безрисковая ставка доходности ¾ 6%.
|
|
|
18.Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 13 000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 105 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий ¾ 50 лет. Безрисковая ставка доходности ¾ 6%.
19.Оцените земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9500 руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 65 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий ¾ 80 лет. Безрисковая ставка доходности ¾ 9%.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1077; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!