Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания из набора объектов к текущему параграфу
Оценка кредитуемой недвижимости
Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности.
Во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств.
Во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.
Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле
(9.9)
где Сн ¾ стоимость недвижимости;
ЧОД ¾ чистый операционный доход;
Kк ¾ коэффициент капитализации.
Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой ¾ от условий кредитования ¾ процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.
|
|
|
Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту:
Kк = Rс.к ´ (1 - КИЗ) + Rи.к ´ КИЗ, (9.10)
Где Rс.к ¾ ставка доходности инвестора (собственника недвижимости);
Rи.к ¾ процентная ставка по кредиту;
КИЗ ¾ коэффициент ипотечной задолженности.
Пример 9.8. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11 500 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности ¾ 70%. Рассмотрим, как оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал ¾ 15%.
|
|
|
В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов, погашение полученного ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости.
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
Kк = 0,15 ´ (1 - 0,7) + 0,1 ´ 0,7 = 0,115.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11 500 : 0,115 = 100 000 (тыс. руб.).
Если инвестор получит самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле
Kк = Rс.к ´ (1 - КИЗ) + ИП ´ КИЗ, (9.11)
Где Rс.к ¾ ставка доходности инвестора (собственника недвижимости);
ИП ¾ ипотечная постоянная;
КИЗ ¾ коэффициент ипотечной задолженности.
Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно-аннуитетными платежами.
Пример 9.9. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11 340 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности ¾ 60%. Оценим недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал ¾ 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные взносы.
|
|
|
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
Kк = 0,12 ´ (1 - 0,6) + 0,109 ´ 0,6 = 0,1134.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11 340 : 0,1134 = 100 000 (тыс. руб.).
Следует отметить, что данный способ базируется на одинаковой динамике возврата заемных средств и собственного капитала. Если оценщик считает, что долг кредитору должен возмещаться по схеме, не совпадающей с требованиями инвестора по возмещению собственного капитала, то это можно заложить в способе построения коэффициента капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный методом инвестиционной группы коэффициент капитализации следует скорректировать на заложенную в нем норму возврата капитала, определенную в соответствии с условиями кредитования, а затем к полученному результату прибавить норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.
Пример 9.10.Оцениваемая недвижимость будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 18 630 тыс. руб. чистого операционного дохода. В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности ¾ 75%.
|
|
|
1. Ставка дохода на инвестированный капитал:
0,25 ´ 0,15 + 0,75 ´ 0,1234 - 0,75 ´ 12 ´ 0,0002861 = 0,1275.
2. Норма возврата инвестированного капитала:
n фактор взноса в накопление фонда (колонка № 3 ¾ 3 года; 12,75%, см. приложение 12%, 13%) ¾ 0,2942;
n норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,2942 ´ 0,2 = 0,0588;
3. Коэффициент капитализации:
0,1275 + 0,0588 = 0,1863.
4. Стоимость недвижимости:
18 630 : 0,1863 = 100 000 (тыс. руб.).
Метод дисконтированных денежных потоковопределяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект. Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится в следующем:
n ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
n в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
n выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Метод дисконтированных денежных потоков более универсален и точен, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Обычно нестабильный поток доходов возникает, если недвижимость находится в стадии строительства, реконструкции либо только выходит на рынок. Еще одной причиной нестабильности доходов является неудовлетворительное состояние экономики.
Недвижимость, приобретаемая с участием ипотечного кредита, имеет, кроме общепринятых, дополнительные факторы, обусловливающие нестабильность дохода. Специфическим фактором, влияющим на величину дохода недвижимости, финансируемой за счет заемных средств, является установленный договором график погашения кредита. Указанная причина наиболее характерна для кредитов с серией «шаровых» платежей, «пружинного» кредита, кредитов с совместным участием и др.
Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.
Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, выглядит следующим образом.
1. Определяется длительность анализируемого периода.
2. Для каждого анализируемого года рассчитывается:
n величина чистого операционного дохода;
n сумма расходов по обслуживанию долга.
3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
4. Рассчитывается ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
5. Устанавливается цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
Рассчитывается обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.
Пример 9.11. Определим обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации: в ближайшие пять лет чистый операционный доход составит: в 1-й год ¾ 160 тыс. руб.; во 2-й год ¾ 300 тыс. руб.; в 3-й год ¾ 500 тыс. руб.; в 4-й год ¾ 800 тыс. руб.; в 5-й год ¾ 1000 тыс. руб. Цена перепродажи в конце 5-го года ¾ 1300 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора ¾ 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 900 тыс. руб. на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.
Определение рыночной стоимости собственного капитала состоит из нескольких этапов.
1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга.
2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений.
3. Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи:
n цена перепродажи ¾ 1300 тыс. руб.;
n остаток долга на конец 5-го года ¾ 900 - 60 ´ 5 = 600 тыс. руб.;
n выручка от перепродажи ¾ 1300 - 600 = 700 тыс. руб.;
n текущая стоимость выручки от перепродажи ¾ 700 ´ 0,4972 = 348 тыс. руб.
4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора ¾ 1181 + 348 = 1529 тыс. руб.
Оценка рыночной стоимости недвижимости равна 1529 + 900 = 2429 (тыс. руб.).
Для того чтобы рассмотреть особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.
1. Чистый операционный доход в течение периода владения не меняется.
2. Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.
Таким образом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированных денежных потоков будет определенным образом формализован.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом:
(9.12)
где Сн ¾ стоимость недвижимости;
ИК ¾ ипотечный кредит;
ЧОД ¾ чистый операционный доход;
РОД ¾ расходы по обслуживанию долга;
Сn/n ¾ цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИКn ¾ остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
PVA ¾ фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);
PV ¾ фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);
Rс.к ¾ ставка дохода на собственный капитал;
n ¾ анализируемый период.
Пример 9.12. Оценим недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал ¾ 15%.
1. Ипотечная постоянная ¾ 0,01029 Rс.к ´ 12 = 0,1234.
2. Расходы по обслуживанию долга ¾ 900 ´ 0,1234 = 111 (тыс. руб.).
3. Остаток долга на конец 10-го года:
n ежемесячный взнос ¾ 900 ´ 0,01029 = 9,26;
n остаточный срок кредитования после перепродажи ¾ 30 - 10 = 20 лет;
n остаток долга на дату перепродажи ¾ 9,26 ´ 90,8194 = 841 (тыс. руб.).
4. Текущая стоимость денежных поступлений ¾ (150 - 111) ´ 5,01877 = 196 (тыс. руб.).
5. Текущая стоимость выручки от перепродажи ¾ (1200 - 841) ´ 0,2472 = 89 (тыс. руб.).
6. Рыночная стоимость собственного капитала ¾ 196 + 89 = 285 (тыс. руб.).
7. Стоимость недвижимости ¾ 285 + 900 = 1185 (тыс. руб.).
Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом, определяется следующим образом:
(9.13)
где ИКо ¾ остаток долга на дату оценки;
ИКn ¾ остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Пример 9.13. Оценим объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.
1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки ¾ 9,26 ´ 96,02 = 889 (тыс. руб.).
2. Остаток задолженности на дату перепродажи:
n остаточный срок кредитования после перепродажи ¾ 30 - 3 - 10 = 17 лет;
n остаток долга на дату перепродажи ¾ 9,26 ´ 86,8647 = 804 (тыс. руб.).
3. Рыночная стоимость собственного капитала ¾ (150 - 111) ´ 5,01877 + (1200 - 804) ´ 0,2472 = 294 (тыс. руб.).
4. Стоимость недвижимости ¾ 294 + 889 = 1183 (тыс. руб.).
Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации. Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цену перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
n ЧОД ¾ сумма чистого операционного дохода;
n KИЗ ¾ коэффициент ипотечной задолженности;
n Rи.к ¾ процентная ставка по кредиту;
n N ¾ срок кредитования;
n n ¾ длительность анализируемого периода;
n Rс.к ¾ ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
n a ¾ процентное изменение стоимости недвижимости.
Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров.
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:
(9.14)
Пример 9.14. Оценим недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000 тыс. руб. Коэффициент ипотечной задолженности ¾ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора ¾ 15%.
Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу (9.14):
В результате преобразования получим:
Рекомендация:
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 312; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!