Метод кумулятивного построения
Метод кумулятивного построения - это способ расчета ставки капитализации или ставки дисконта, применяемый при оценке стоимости различных активов (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов и др.). Расчет осуществляется следующим образом: к безрисковой ставке дохода прибавляют дополнительные компенсации, учитывающие различные виды рисков, а также (при необходимости) низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения позволяет учитывать в прогнозных расчетах разницу между потоками доходов от недвижимости и от других активов.
Расчеты начинают с определения безрисковой ставки дохода. Она отражает доход, приносимый активами, риск вложения средств в которые минимален. В качестве таких активов выступают либо госудаственные облигации, либо депозиты в наиболее надежных банках.
Поскольку риск этих инструментов минимален, минимальна и их доходность. К безрисковой ставке дохода прибавляют поправку на риск, связанную с особенностями оцениваемого объекта.
Например, в оценке стоимости недвижимости риск считается низким тогда, когда есть сильный арендатор, имеющий постоянных клиентов, и наоборот, риск высок, когда у арендатора нет постоянных клиентов.
Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть преобразован в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями и облигациями.
|
|
|
Особенно это относится к тем рынкам, на которых ощущается нехватка денежных средств для финансирования ипотеки. Для одних видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия.
Инвестиционный менеджмент требует дополнительной поправки к уровню дохода. Например, управленческие расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны. Инвестиционный менеджмент включает выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения о сохранении или продаже активов.
Все перечисленные поправки увеличивают итоговую ставку капитализации или ставку дисконта.
Согласование результатов оценки по подходам и методам
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.
|
|
|
Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
Цель оценки и предположительное использование ее результатов.
Определяемый вид стоимости.
Вид прав собственности.
Количество и качество данных, использованных в расчетах.
Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.
Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
|
|
|
Анализ рынка недвижимости
Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимостипредметом исследования являются такие свойства рынка, как:
ценовая ситуация на рынке;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.
Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.
|
|
|
Содержание отчета об оценке
| Определение задания на оценку |
| Применяемые стандарты |
| Допущения и ограничивающие условия |
| Задачи, выполняемые оценщиком для достижения поставленной цели. Процесс оценки |
| Форма отчета. Термины и определения |
| Характеристика объекта оценки и его окружения |
| Основные тенденции социально-экономического развития России в период проведения оценки |
| Основные показатели социально-экономического развития области (в которой находится объект) в период проведения оценки |
| Краткая характеристика объекта оценки |
| Анализ принципа наилучшего и наиболее эффективного использования |
| Анализ рынка недвижимости в месте расположения объекта оценки |
| Определение рыночной стоимости объекта оценки |
| Определение стоимости объекта оценки затратным подходом |
| Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом |
| Определение стоимости объекта оценки доходным подходом |
| Согласование результатов |
| Основные факты и выводы |
| Квалификация оценщиков |
| Перечень документов используемых оценщиком |
| Приложения |
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 664; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!