Метод оценки восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания.
На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости:
индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях;
сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа;
метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта;
количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта.
Метод выбирается в зависимости от целей проведения оценки.
Метод оценки физического износа
Физический износотражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
|
|
|
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
Понятие накопленного (совокупного) износа
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.
|
|
|
Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:
метод сравнения продаж(Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.)
бухгалтерский; (Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» [4].)
метод разбивки.( Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
устранимый и неустранимый физический износ;
устранимый и неустранимый функциональный износ;
внешний износ.)
Функциональный износ: понятие, методы определения
функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
|
|
|
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
• • недостатки, требующие добавления элементов;
• • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• • сверхулучшения .
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 460; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!