Внешний экономический износ: понятие, методы определения



Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате (В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.)

• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

• метод парных продаж (Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

• метод срока жизни. (Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

 

 

27 Метод оценки износа по нормативным срокам службы конструктивных элементов

Метод технической экспертизы

Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров по времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.

Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:

— определяется цель экспертизы;

— изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т.п.);

— проводится общее обследование здания;

— проводится детальное обследование конструкции;

— составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться:

— выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;

— определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;

— определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

— внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

— видимые и невидимые при осмотре;

— легко- и трудноустранимые;

— развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузки.


 

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

 

Метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

устранимый и неустранимый физический износ;

устранимый и неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.


 

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;условия финансирования;

условия продажи;условия рынка;

месторасположение;физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

 


Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 888; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!