Внешний экономический износ: понятие, методы определения
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
• метод капитализации потерь в арендной плате (В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.)
• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
• метод парных продаж (Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).
• метод срока жизни. (Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
27 Метод оценки износа по нормативным срокам службы конструктивных элементов
Метод технической экспертизы
Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров по времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.
|
|
Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:
— определяется цель экспертизы;
— изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т.п.);
— проводится общее обследование здания;
— проводится детальное обследование конструкции;
— составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться:
— выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;
— определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;
— определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.
Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
— внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
— видимые и невидимые при осмотре;
— легко- и трудноустранимые;
— развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузки.
Метод сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
|
|
Метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
устранимый и неустранимый физический износ;
устранимый и неустранимый функциональный износ;
внешний износ.
Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
|
|
Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.
1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.
2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.
|
|
4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
права собственности;условия финансирования;
условия продажи;условия рынка;
месторасположение;физические характеристики;
доступные коммунальные услуги;условия зонирования;
наилучшее и наиболее эффективное использование.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 888; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!