Методы определения ставки капитализации
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле
,
где SPi – цена продажи i-аналога.
Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.
Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:
,
где DS – ежегодное обслуживание долга.
Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.
Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:
,
где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.
Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.
|
|
|
Последовательность применения метода остатка:
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;
– расчет стоимости неизвестной компоненты;
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.
Методы определения ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).
Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.
Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
|
|
|
Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:
– риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;
– риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;
– риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;
– риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;
– риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;
– финансовый риск – учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа;
– законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;
– экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.
|
|
|
Метод рыночного анализа. Метод основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.
Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций). Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.
,
где У0 – общая ставка дисконтирования; Ym – ставка дисконтирования для заемных средств; Уe – для собственных средств.
Метод рыночной экстракции
Оценка недвижимости доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта. Для такой оценки должен быть спрогнозирован денежный поток и определены коэффициент капитализации или ставка дисконтирования. Наиболее надежные результаты определения этих параметров дает метод рыночной экстракции.
|
|
|
Рыночная экстракция1 - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализации К определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле 
где:
ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effective gross income - EGI);
ОР - операционные расходы (Operating expenses - OE);
Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1607; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!