Государственная регистрация договора (понятие, значение, условия применения, последствия несоблюдения)



Государственная регистрация договора —это юридический акт признания и подтверждения установления, изменения или прекращения гражданских договорных отношений (определение дано на основе определения гос. регистрации недвижимости, данном в ч. 3 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017). (правоподтверждающий пацпн).

 

Значение регистрации договора:

учетное значение (подтвердить факт заключения, чтобы избежать «двойных продаж» и других махинаций, вызывающих споры о праве);

правоустанавливающее (договор заключен с момента регистрации);

государственный контроль за оборотом недвижимости с целью избежать нарушения прав граждан при заключении сделок с недвижимостью ;

значение государственной регистрации договоров долевого строительства состоит в установлении приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами.

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. № 132-О, (КС чокто и по-пацански расписал значение гос. регистрации. Именно про значение см. после слов: «таким образом»).

 

Что КС установил:

· Два АО заключили договор аренды нежилого помещения

· Одно обратилось в суд с требованием о признании недействительными актов регистрации договора и права по договору.

· Суды всех инстанций требования удовлетворили.

· Тогда ответчик обратился сам с иском о регистрации договора

· Суд отказал, сославшись на решения предыдущих судов (преюдиция же), о том, что договор незаключен в силу несогласованности существенных условий

· Тогда этот неугомонный тип пошел в КС с заявой, что типа ст. 165 о недействительности без регистрации и ст. 433 о незаключенности ввиду отсутствия регистрации ограничивает ограничивают свободу экономической деятельности и свободу договора.

 

Мотивировочка:

 

Из ст. 165, 433 + 651 (про регистрацию аренды) и ФЗ «О регистрации» в их взаимосвязи следует, что:

3. право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора;

4. любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор;

5. при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа)

6.  и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом.

 

 Таким образом:

4. государственная регистрация договора не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

 

5.Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, -

6. призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

 

7. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств

 

8. и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

 

9. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство (братство) сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных К. РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

 

10. При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ееотсутствие… само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

 

Итог:

· Суд отказал.

 

Применение государственной регистрации договора:государственная регистрация договоров осуществляется при прямом указании в законе:

 

1) по общему правилу необходимы: заявление сторон и договор;

2) ДУДС (на основании заявления сторон договора;

+для первого договора:

▪ разрешение на строительство,

▪ план МКД

▪ проектная декларация;

▪ Надзорного орнанаОИВСРФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ";

▪  договор поручительства

▪ списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса.

 

3) договор аренды предприятия (независимо от срока);

4) договор аренды здания/сооружения (на срок 1+ год);

5) договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия;

6) договор найма жилого помещения (на срок 1+год) (НО и в законе и в ГК указано, что регистрируется обременение, а не договор, так что Юрец, судя по всему, ошибся);

7) договор к-п жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, заключенный до 11.01.2013, договоры заключенные после этой даты — не регистрируются;

8) договор к-п предприятия, заключенный до 11.01.2013, договоры заключенные после этой даты — не регистрируются;

9) договор дарения недвижимого имущества, заключенный до 11.01.2013, договоры заключенные после этой даты — не регистрируются;

10)договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под ее выплату, заключенный до 11.01.2013, договоры заключенные после этой даты — не регистрируются.

Последствия несоблюдения:

1) обязателен для его сторонс момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2) Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора.

Например: выселение незареганного арендатора новым арендодателем, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества. Такие разъяснения содержатся в пунктах 2–4 инф. письма Президиума ВАС РФ № 165.

3) В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

4) Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 ПП ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – ПП ВС РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 ПП ВС РФ № 25).

5) Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 ПП ВС РФ №25).

 

Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (дела №2, 3).


Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 3415; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!