Недостоверные заверения об обстоятельствах: понятие, последствия
Заверения об обстоятельствах —
· это закрепленные в письменной форме
· гарантии
· о действительности и достоверности обстоятельств,
· имеющих значение для договора.
При этом нет обязательного требования включения заверений в договор, они могут даваться как до заключения, так и при заключении договора и при его исполнении.
Недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения относительно:
· предмета договора (
· полномочий на его заключение (вот протокол общего собрания о том.., что мы можем заключить крупную сделку. А это моя доверенность).
· соответствия договора применимому к нему праву (наш договор полностью соответствует английскому праву, сказал английский контрагент).
· наличия необходимых лицензий и разрешений, (да-да, у меня есть разрешение от СРО. Я могу строить).
· финансового состояния (да-да, у меня есть деньги. Я оплачу Вам построенный объект).
Последствия:
1) обязанность возместить убытки или выплатить предусмотренную соглашением сторон неустойку по требованию пострадавшей стороны, при этом признание договора незаключенным/недействительным не препятствуетправу пострадавшего;
2) помимо убытков/неустойки сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения вправе отказать от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон:
|
|
|
3)если договор заключен под влиянием обмана/существенного заблуждения, которое было вызвано недостоверными заверениями, пострадавшая сторона вправе требовать, вместо отказа от договора, его требовать признания договора недействительным;
4)данные последствия применимы не только для договоров в рамках предпринимательской деятельности, но и в рамках корпоративного договора и договора об отчуждении акций/долей в уставном капитале, независимо от того было ли стороне известно о недостоверности.
Вспомнить судебное апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31 января 2017 г. по делу № 33-16971/2016:
Фабула: Был заключен договор к-п ЗУ, который приобретался с намерением осуществить строительство жилого дома (вид разрешенного использования не препятствует строительству); договором было предусмотрено, что ЗУ передается свободным от ограничений и прав 3-их лиц. Но оказалось, что через ЗУ проходит ЛЭП, что является ограничением, в том числе и для строительства жилого дома и это было выявлено после заключения и оплаты при получении кадастровой выписки о ЗУ полученной для строительства жилого дома. Ответчица не признавала иск, обосновывая позицию тем, что она об ограничении не знала, а истица осматривала ЗУ 2 раза и не могла не увидеть ЛЭП.
|
|
|
Решение: в обеих инстанциях договор расторгнут и взысканы уплаченная стоимость+судебные расходы.
Мотивировка: заверение, что ЗУ свободен от ограничений было, согласно условию договора; оно было недостоверным, исходя из кадастровой выписки; ответчица, будучи собственницей, не могла не знать об ограничении; истица, при осмотре ЗУ, не могла визуально определить факт прохождения ЛЭП через ЗУ и как следствие наличие ограничений потому, что опоры ЛЭП находятся вне ЗУ, + учитывая рельеф ЗУ и наличия на нем заросших деревьев и кустарников.
14. Предварительный договор (понятие, область применения, содержание, последствия неисполнения):
Понятие:
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
Понятие - стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Определение является явно неполным и требует расширительного толкования. Данный перечень следует толковать как иллюстративный и неисчерпывающий. В обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения, простое товарищество, соглашения о конфиденциальности и др.).
|
|
|
Отличие от опциона на заключение договора:
По опциону одна сторона получает право в любой момент потребовать заключения договора в любой момент.
А по предварительному обе стороны обязаны заключить договор по наступлении определенного условия.
Область применения:
1. если по основному договору требуется регистрация, но по каким-то причинам сделать это сразу невозможно.
Например:
· собственник здания ожидает получения свидетельства о праве собственности для последующей продажи здания.
· Наследник ждетправоустанавливающий документ, а получить его ранее 6 месяцев он не может.
· Или если арендатор подает документы на регистрацию договора аренды и заключает с субарендатором предварительный договор о субаренде, подписание которого будет возможно только после регистрации договора аренды.
· Либо продавец квартиры ожидает получения исправленных планов БТИ и иных документов, необходимых для купли-продажи квартиры.
2. Заключение договора аренды здания, строительство которого ещё не завершено
Но законно ли заключать такой договор? Ведь здания ещё нет! Да!
|
|
|
Необходимость наличия у арендатора по основному договору уже построенного здания: не надо.
· предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем,
· а не влечет непосредственно в силу самого факта своего заключения переход прав на имущество (распорядительный эффект),
¯
Поэтому нет необходимости, чтобы имущество было у соответствующей стороны предварительного договора в момент его заключения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12) (возможно создание/приобретение в будущем).
Конструкция предварительного договора часто используется в таких сделках с недвижимостью, как договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК РФ); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и др.
3. предварительного договора используется в качестве "ступени", очередного этапа перед заключением сложных сделок. Заключение предварительного договора позволяет в данном случае еще раз проверить добросовестность контрагента, взвесить возможные риски при исполнении договора. Кроме того, убытки при неисполнении контрагентом условий предварительного договора всегда будут меньше, нежели убытки при неисполнении основного договора.
4. Помимо указанных случаев предварительный договор может использоваться для толкования воли сторон при дальнейшем заключении и исполнении основного договора в случае возникновения каких-либо противоречий.
Содержание:
1) Существенные условия:
· обязательство сторон по заключению основного договора.
· условия, позволяющие установить предмет основного договора
Особо следует обратить внимание на определение предмета в договорах, касающихся недвижимости:
· свидетельства о праве собственности,
· точный адрес объекта недвижимости,
· планы БТИ, например, в случае продажи имущественного комплекса - полный перечень составляющих его объектов и схему расположения на местности.
· условия, позволяющие установить другие существенные условия основного договора.
2) иные обязательства сторон, которые должны быть выполнены до заключения основного договора.
· В данном случае может быть включено, например, обязательство о проведении ремонтных работ в помещениях, уплате гарантийной суммы будущим арендодателем и т.п.
· мб ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения.
Например: обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору.
· Негативные обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом, ипотекой или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора.
Разногласия по условиям:условия определяются в соответствии с решением суда.
Последствия неисполнения:
· Если сторона уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ(понуждение через суд). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора
· Пострадавшая от нарушения предварительного договора сторона также вместо принуждения нарушившей стороны к заключению основного договора вправе отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п.2 ст.405 ГК)
· и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения.
· расторгнуть предварительный договор
Недействительность основного договора не влечет недействительность предварительного:
В одном из дел суд признал недействительным предварительный договор, так как:
· основной был заключен после истечения срока на его заключение
· предварительный договор содержал условие о продаже нежилых помещений в комбинате, хотя ответчик имел долю в собственности в комбинате. А не отдельные помещения.
Понуждение к заключению:
· В одном из дел суд кассационной инстанции решил, что нельзя принудить, так как стороны свободны в заключении. Но С сказал, что сторона уже приняла сама свободно на себя обязательство, заключив предварительный.
· Но при этом суд своим решением не может сделать реальный договор заключенным. Может лишь обязать заключить
Судебная практика:
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1779; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!