Возникновение прав на земельные участки в связи с переходом права собственности на недвижимость
Помимо перехода прав на земельные участки как таковые, ЗК регулирует отношения по поводу перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В соответствии со ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, ст. 35 ЗК содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В отличие от существующего принципа, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.
В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
|
|
|
В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.
В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания в законе нет. Однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при определенных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно приобретением участка либо в общую собственность, либо заключив договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
|
|
|
Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит и земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество, т.е. при праве общей долевой собственности на недвижимость, собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
При реализации норм ст. 244 ГК (какой статьи, какого акта), равно как и статьи 36 ЗК, следует учитывать положения ст. 222 ГК о самовольной постройке.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК).
|
|
|
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки): Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
|
|
|
Согласно п. 1 и 2 ст. 35 ЗК в случае, если' недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК, хотя специальная жесткая призязка к указанной статье ЗК в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Согласно 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, если продавцом здания является собственник земли.
ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Согласно статье 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Связь земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, выражается и в положении, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (ст. 35 ЗК).
Поэтому сделки, воля сторон по которым Направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК).
Согласно п. 5 ст. 35 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Такой перечень в настоящее время не установлен.
Юридическая связь объекта недвижимости и земельного участка проявляется в том, что согласно ст. 39 ЗК при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК, вправе продлить этот срок. Условия сохранения прав на те же объекты недвижимости за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
В соответствии со ст. 39 ЗК право на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения, расположенных на нем, предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве аренды, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении или уничтожении недвижимости, расположенной на нем, не прекращается.
Вопросы для самоконтроля:
1. Какими актами и отраслями российского законодательства регулируется возникновение прав на земельные участки?
2. Какова роль органов государственной власти и органов местного самоуправления в процедуре возникновения земельных прав?
3. Как и когда возникают права землепользователей?
Литература:
1.Земельное право: Е.С. Болтанова. Учебник. – М.: РИОР, 2011. – 555с – (Высшее образование).
2.Земельное право: курс лекций / Е.А. Галиновская. – М.: Эксмо, 2010. – 272с.
3.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. О.Н. Садикова. –М.:, 2008.
4.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами / под ред. С.А. Боголюбова. – М.:, 2004.
5.Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000.
ЛЕКЦИЯ № 8
Дата добавления: 2016-01-03; просмотров: 17; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!