Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин вложения средств в недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовле­творения личных потребностей владельца.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

• текущие денежные поступления;

• экономию на налогах;

■           будущие доходы от арендной платы;

■ доходы от перепродажи.

 

Таблица 10 - Внесение поправок

 

Элементы сравнения	Величина обоснован­ности вво­димых по­правок, %	Стоимостное вы­ражение попра­вок, скорректиро­ванная цена, у.е.	Скоррек­тирован­ная цена
1. Цена продажи аналога		500 000
2. Поправка на передавае­мое право собственности	+4	+20 000	520 000
3, Поправка на условия фи­нансирования	-2	-10 400	509 600
4. Поправка на условия продажи	+3	+15 288	524 888
5. Поправка на изменение экономических условий	+5	+26 244	551 132
6. Поправка на местополо­жение	-1-4	+22 045	573 177
7. Поправка на юное	-6	-34 391	538 786
8. Поправка на наличие до­полнительных улучшений (денежная к цене s целом)		-35 000	503 789
9. Поправка на масштаб (денежная поправка к еди­нице сравнения)		-160	343 786
Итоговая стоимость			343 786

Перед оценщиком ставится задача определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения недвижимостью и ее эксплуатации.

Можно выделить основные методы оценки доходной недвижимости:

1. метод валовой ренты;

2. метод прямой капитализации;

3. метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных
потоков).

Метод валовой ренты

Метод основан на применении валового рентного мультипликатора (GPM) и предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM - это отношение продажной цены либо к действительному вало­вому доходу, либо к потенциальному.

Метод валового рентного мультипликатора достаточно прост в приме­нении и широко используется в практике западных оценщиков.

Пример: Необходимо определить стоимость объекта на основе сле­дующей информации:

 

• чистый операционный доход объекта 3500 руб. в месяц;

• данные о предыдущих продажах аналогичных объектов.

 

Объекты	Продажная цена,	Чистый операционный доход в месяц, руб.	Валовой рентный мультипликатор
№1	1290000	3300	391
№2	1305000	3300	395
№3	1310000	3450	380
№4	_J315j)00_i	3450	381
№5	1305000	3400	384

При выборе валового рентного мультипликатора руководствуются принципами:

1. выбор конкретного значения - это право оценщика;

2. упорядочивается ряд и выбирается наиболее часто встречающееся
значение или показатель, находящийся в середине ряда;

3. оценщик выбирает тот объект, который наиболее близок по своим
характеристикам к оцениваемому объекту,

В нашем примере значение, которое находится в середине ряда 384, Его и примем для расчета стоимости объекта; 3500руб.* 384 = 1344000 руб.

Метод прямой капитализации дохода

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход - это и есть оценка текущей стоимости недвижимости.

Базовыми понятиями являются чистый операционный доход (NOT) й ставка капитализации (R). Стоимость недвижимости (V) определяется по формуле

V = NOI/R.

Метод прямой капитализации дохода предполагает использование в расчетах чистого операционного дохода за один год.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученная от оцениваемого имущест­ва, после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслужива­ния долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. Ал­горитм расчета N01 включает следующие этапы.

1этап. Определение потенциального валового дохода от сдачи имущества в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной пла­ты.

2 этап. Определение эффективного валового дохода путем исключения из по­тенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за неза]руженно

 

сти помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы. -3 этап. Из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы и резервы. К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним относятся налоги на имущество и землю, страховые взносы по страхованию имущества. К операционным или эксплуатационным расходам относятся традиционные расходы на содержание объекта. При расчетах учитываются не фактические, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки. При эксплуатации недвижимости имеются расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета введено понятие резервы, под которыми по­нимают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы. Ре­ально же резервирование средств не производятся. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, которые служат меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. Например, крыша, лифты, сантехника, внутренняя проводка и т.п.

Ставка капитализации - наиболее сложный вопрос при оценке доход­ной недвижимости. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранной рыночной ин­формации. Общая ставка капитализации может быть рассчитана следующим образом:

R-NOI/V.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части:

- безрисковую ставку дохода;

- компенсацию за риск;

- компенсацию за низкую ликвидность;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент (управление инвести­
циями).

При расчетах ставки капитализации дохода могут быть использованы методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. Ми­ровая практика исходит из того, что при покупке недвижимости привлекают­ся ипотечные кредиты, т.е. используется финансовый левередж (рычаг). Сле­довательно, стоимость объекта недвижимости состоит из двух составляю­щих: ипотечный кредит (М) и собственный капитал (Е).

Ставка капитализации также разделится на две составляющие: ипотеч­ную постоянную и ставку дохода на собственный капитал.

Ипотечная постоянная ( R _м ) - это отношение ежегодных выплат по об­служиванию долга по кредиту (DS) к основной сумме долга (М).

Ставка дохода на собственный капитал (R_e) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов (I _е) к сумме вложенного собственного капи­тала (Е).

Общая ставка капитализации при использовании ипотечного кредита будет определятся по формуле

 

R=m x R_M + e xR_e,

где е - доля собственного капитала в стоимости объекта;

т- доля ипотечного кредита.

Пример: Необходимо определить минимальную доходность проекта, если на приобретение объекта использованы собственные средства инвестора 3 млн. руб. и ипотечный кредит 3 млн. руб. Кредит получен на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным погашением. Инвестор хотел бы иметь доход не менее 15 % годовых. Решение:

1. Определяется годовой платеж банку по кредиту:
DS= 3000000 руб. х 12мес. х 0,01137-409320 руб.

Коэффициент 0,01137 рассчитан с использованием таблиц шести функ­ций денег.

2. Доход инвестора на собственный капитал

I _в = 3000000 руб. х 15% / 100 % - 450000 руб.

3. Минимальный чистый годовой доход по проекту
N01 - 409320 руб. +450000 руб. - 859320 руб.
Ставка капитализации дохода по проекту

R= (859320 руб./ 6000000 руб.) х 100% - 14,3 %.

 

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод прямой капитализации предполагает определение стоимости объекта недвижимости и производится путем одного математического дейст­вия, при котором используется ставка капитализации дохода за один год. Но денежные потоки от владения недвижимостью могут быть неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый де­нежный поток. Данный подход носит название «метод капитализации дохо­да» или «метод дисконтирования денежного потока».

Метод представляет собой способ конвертации будущих выгод от вла­дения недвижимостью в ее текущую стоимость. Выгоды включают:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (N01) и
дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налогов;

• денежный поток от продажи объекта в конце периода владения за выче­
том издержек на оформление сделки.

Определяющим моментом в методе дисконтирования денежных потоков является выбор соответствующих ставок капитализации. Это должно проис­ходить на основе детального исследования и анализа рынка.

Пример: Офисное помещение выставлено на продажу за 42 млн. рублей. Площадь здания 2500 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором, который выплачивает арендную плату из расчета 4000 руб. в год за 1 м² и принимает на себя постоянные и переменные расходы по содер­жанию здания. Срок аренды истекает через 2 года, и арендатор планирует ос­вободить здание.

 

Здание после освобождения целесообразно отремонтировать, на ремонт отводится 3 месяца и планируется затратить 12 млн. руб. Арендная плата возрастет до 8000 руб. за 1 м . Операционные расходы на содержание зданий подобной серии составляют не менее 35 % от собираемой арендной платы. Ожидаемый рост арендной платы, начиная с 4 года эксплуатации, 10 % в год. Ожидаемые потери арендной платы 10 %. Ставка дисконта 20 % годовых. В конце 6 года объект предполагается продать за 48 млн. руб. Есть ли смысл вкладывать деньги в проект?

Решение:

1. Определяем текущую стоимость денежного потока от эксплуатации здания.

 

Год	Потенциаль-	Поте-	Реаль-.	Операцион-	Расхо-	Денеж-	Текущая
	ный годовой	ри,	НЫЙ ГО-	ные расходы,	ды на	ный ПО-	СТОИ-
	доход,  тыс.	%	ДОВОЙ	тыс. руб.	ремонт,	ТОК, тыс.	МОСТЬ
	руб.		ДОХОД,		тыс.	руб.	денеж-
			тыс. руб.		руб-		ного
							потока,
							тыс.
							руб.
1	10000	-	10000	-	-	10000	8333,3
2	10000	-	10000	-	-	10000	6944,4
3	15000	10	13500	4725	12000	-3225	-1866?3
4	22000	10	19800	6930	-	12870	6206,6
5	24200	10	21780	7623	-	14157	5689,4
6	26620	10	23958	8385,3	-	15572,7	5215,3
Итого	X	X	X	X	X	X	30522,7

2. Определяем текущую стоимость предполагаемой перепродажи в конце 6 года:

48000 тыс. руб.хО,3349- 16075,2 тыс. руб. 3. Определяем текущую стоимость объекта на момент оценки: 16075, 2 тыс. руб. + 30522,7 тыс. руб. = 46597,7 тыс. руб. Вывод: оценочная стоимость здания выше продажной цены, поэтому есть смысл вкладывать средства в проект.

---

Дата добавления: 2022-01-22; просмотров: 63; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!