Виды сделок с земельными участками
1. купля-продажа земельных участков;
2. ипотека (залог) земельных участков;;
3. аренда земельных участков;
4. переход прав на земельные участки по наследству;
5. дарение, мена и рента земельных участков;
6. внесение земельных участков в уставный капитал организации;
7. доверительное управление земельными участками.
Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.
Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме (исключение: аренда на срок до одного года - ст. 609 ГК РФ).
Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка (если участок ранее не ставился на кадастровый учет). Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной (ст. 554 ГК РФ).
В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с земельными участками:
· завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).
Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
|
|
|
Особенности купли-продажи земельных участков.
Ст.37 зкрф
По договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать зем. участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять зем. участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно п.2 ст. 37 ЗК РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи зем. участка:
· устанавливающие право продавца выкупить зем. участок обратно по собственному желанию;
· ограничивающие дальнейшее распоряжение зем. участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу зем. участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на зем. участки третьими лицами.
При заключении договора должны быть указаны данные, позволяющие определить размер зем.участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования зем. участка, его кадастровую стоимость.
|
|
|
Для точного определения всех параметров зем. участка к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт и кадастровый план зем. участка.
Продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременения и ограничениях земельного участка (например: сервитуте, залоге, аренде, аресте…).
Если данные сведения в договоре отсутствуют или предоставляется недостоверная информация, то в соответствии с ГК РФ договор считается незаключенным или сделка признается недействительной. Покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи зем.участка и возмещения причиненных убытков.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Несоблюдение ее влечет недействительность.
Цена является существенным условием договора купли-продажи. Устанавливается по соглашению сторон. Не указание в законе влечет недействительность договора (ст.555 ГК РФ)
Считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
|
|
|
Аренда земельных участков.
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, чтоосновным источником регулирования выступает не закон, а договор.
Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).
Аренда- это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Арендные отношения оформляютсядоговором аренды в письменной форме(ст. 609ГК РФ,ст. 26ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
|
|
|
Ст. 26ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренныеглавами IIIиIVнастоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии сФедеральным законом"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенныена срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.
В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться
1. гражданам,
2. юридическим лицам,
3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Основные признаки аренды земель:
· срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
· платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
· возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.
Размер арендной платыопределяетсядоговором аренды.Общие началаопределения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Ст. 22ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии сгражданским законодательствоми настоящим Кодексом,за исключением земельных участков, изъятых из оборота(указанных вп. 4 ст. 27настоящего Кодекса).
При этом согласно Федеральномузаконуот 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку),но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35ЗК РФ).
Особенности аренды земельных участков:
1) Действующим федеральным земельным законодательствомсроки договора аренды не установлены(за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что вслучае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в арендуна срок до достижения наследниками совершеннолетия(п. 10 ст. 22).
Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ
2)Арендаторземельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков)вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласиясобственника земельного участкапри условии егоуведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).
3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участокв субаренду в пределах срока договора арендыземельного участка без согласия собственника земельного участка при условии егоуведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другиепризнаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 609; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!