Особенности объекта земельно-правовых договоров



Основным признаком, позволяющим выделить категорию земельно-правового договора, является его объект.

Особенность рассматриваемых договоров в первую очередь состоит в том, что непосредственным объектом такого договора должен быть земельный участок. Это самое главное условие, при наличии которого договор будет являться земельно-правовым. В.Б. Ерофеев обращает внимание на то, что земельные участки должны быть не просто объектами в земельно-правовых сделках, а быть прямыми объектами*(267). Действительно такое замечание позволяет разграничивать земельно-правовые договоры от договоров, где земля является лишь косвенным объектом (например, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях).

В земельном законодательстве содержится ряд значительных ограничений, причем они касаются именно объекта договорных отношений: земельных участков. Так, в соответствии со ст. 27 ЗК из оборота изъят целый ряд земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами. К ним относятся:

- государственные природные заповедники;

- национальные парки;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

- другие.

В соответствии с п. 5 данной статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки. Вот перечень таких земельных участков:

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- предоставленные для нужд организаций транспорта (в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров);

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- другие.

Оборот ряда земель и соответственно заключение договоров ограничиваются также другими нормативными актами. Так, например, ст. 12 Лесного кодекса устанавливает, что оборот лесного фонда не допускается. Водный кодекс также содержит нормы, по которым большинство водных объектов находится в государственной собственности. Эти положения значительно ограничивают возможность заключения договоров относительно земельных участков, на которых находятся указанные объекты недвижимости.

Кроме того, учитывая, что земля, как и другие природные ресурсы, - объект невосполняемый, законодательство обязывает при заключении договора иметь в виду не только экономические, но и природоохранные цели*(268). Однако на практике это зависит от того, насколько стороны договора являются экологически образованными и воспитанными.

На мой взгляд, определенные законодательные ограничения земельного оборота вполне оправданы и целесообразны. На это справедливо указывают и некоторые авторы*(269). Особые правила, установленные в земельном законодательстве, позволят минимизировать отрицательные социально-экономические последствия, которые могут возникнуть в результате формирования свободного (не регулируемого государством) земельного рынка.

Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров

Что касается субъектного состава договоров, заключаемых в сфере земельных отношений, здесь следует отметить, что, согласно ранее действовавшему земельному законодательству*(270), иностранные граждане и юридические лица, за исключением нескольких случаев*(271), не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Соответственно, отсутствовала и возможность у данных субъектов заключать договоры относительно перехода прав на землю.

В новом Земельном кодексе отсутствуют практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства также являются субъектами права частной собственности на землю. ЗК РФ допускает лишь единственное исключение из этого правила в отношении земельных участков в приграничных территориях*(272).

Форма договоров

Одна из особенностей договоров в сфере земельного права связана с формой их заключения. Законодательство предусматривает жесткую регламентацию формы договоров, касающихся любой недвижимости, в том числе и земли. Из всех возможных способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, ст. 550 ГК применительно к продаже недвижимости устанавливает необходимость соответствия одной единственной форме. Так, в соответствии с указанной статьей договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет его недействительность. Особая форма может быть предусмотрена и для отдельных видов земельно-правовых договоров. Несоблюдение установленной формы договора по общему правилу влечет его недействительность. Представляется спорной позиция В.Э. Чуркина, который пишет, что единственным исключением из правила об обязательной письменной форме договора является аренда на срок до одного года*(273). Ст. 609 ГК устанавливает необходимость обязательного письменного оформления договора аренды, независимо от срока действия, в том случае, если одной стороной является юридическое лицо. Таким образом, анализ ст. 609 ГК показывает, что законодатель допускает заключение такого договора в устной форме на срок не более года исключительно в том случае, если его участниками являются граждане.

В соответствии со ст. 554 ГК одним из существенных условий договора продажи недвижимости является предоставление сведений данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие данные должны содержаться во всех без исключения договорах относительно земельных участков. Это будут сведения, позволяющие определить:

- размер земельного участка;

- его местонахождение;

- перечень угодий, входящих в состав земельного участка;

- цель использования земельного участка;

- его кадастровая оценка.

К договору в обязательном порядке должен быть приложен также план участка с указанием границ обременений (ограничений).


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 370;