Правовая основа регулирования земельно-договорных отношений



В настоящее время существует конституционная база для заключения договоров в сфере земельного права. Так, ст. 36 Конституции содержит положение, согласно которому распоряжение землей осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Следует отметить, что право собственников по свободному распоряжению земельными участками было предусмотрено и до этого в указах Президента Российской Федерации*(261).

Договоры в сфере земельного права характеризуются смешанным правовым режимом: они регламентируются ГК и нормами земельного законодательства. П. 3 ст. 3 Земельного кодекса (далее - ЗК) устанавливает правило, согласно которому отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Нормы гражданского и земельного законодательства в этой области соотносятся как общие и специальные. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования вопросов права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта. Таким образом, нормы гражданского законодательства применяются к договорным отношениям исключительно, если данный вопрос специально или в силу упущения законодателя не урегулирован земельно-правовыми нормами. Однако надо заметить, что земельное законодательство детально регулирует лишь договоры купли-продажи, договоры аренды земельных участков (ст. 22 и ст. 37 ЗК - соответственно), а также договор ипотеки (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(262). В отношении других земельно-правовых договоров преимущественно применяются нормы ГК.

Принцип земельного рынка

Договоры, как и все сделки в области земельного права, заключаются лишь в случаях, когда на отчуждение земли есть прямое разрешение в земельном законодательстве. Именно этот принцип, по мнению многих ученых, должен быть основополагающим для земельного рынка*(263). Его называют одним из критериев разграничения гражданско-правовых договоров и договоров в земельном праве. Однако применение в сфере земельных отношений особых, отличных от частноправовых принципов правового регулирования, не всегда оправдано. Думается, что предусмотренный в законодательстве институт государственной регистрации сделок с землей во многих случаях позволяет достаточно полноценно и эффективно выполнять функцию контроля за оборотом земельных участков.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК. Также в силу того, что земля является видом недвижимости, при заключении договоров, касающихся земли, обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, в законодательстве о государственной регистрации совмещаются одновременно две системы регистрации - прав и сделок*(264). В литературе указывается, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует устойчивости отношений в области оборота земель, является основой для регулирования всех операций с землей*(265). При помощи института регистрации сделок с землей государство стремится обеспечить законность сделок, права и интересы участников сделок и самого государства. Введение же обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет сторонам заранее точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п.*(266) С введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество отпала и необходимость нотариального удостоверения данных договоров. Хотя если стороны изъявят такое желание, то они вправе нотариально заверить свой договор.

Земельно-правовым договорам присущи такие общие для всех договоров черты, как свобода воли, законность, направленность на достижение определенной цели и др. Однако, не останавливаясь на этих качествах, хотелось бы указать на чисто специфические свойства договоров в земельном праве.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 442;