Затратные и доходные подходы к оценке бизнеса
Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.
При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход – это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.
Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными и более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.
Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющие разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, отелей), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими качествами, или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономического разделения.
|
|
|
Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу; для доходного подхода – ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
При каждом из трех подходов используются присущие ему методы.
Доходный подход: метод капитализации доходов, метод дисконтирования денежных потоков.
Согласно методу капитализации доходов рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле: V = D/Rk, где D – чистый доход бизнеса за год; Rk – ставка капитализации.
|
|
|
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Затратный подход: метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости.
Рыночная стоимость бизнеса определяется методом чистых активов как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и величинами его обязательств.
Метод ликвидационной стоимости предприятия означает расчет этой стоимости как разности между суммарной стоимостью активов предприятия и затратами на его ликвидацию.
Земельный налог: понятие кадастровой стоимости, порядок исчисления и уплаты
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
|
|
|
Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками по нормативным и техническим документам, регламентирующим проведение оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Для её установления проводится государственная кадастровая оценка земель. Однако, если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Земельный налог относится к местным, т.е. устанавливается Налоговым кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами муниципальных образований.
Налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.
Обязанность платить земельный налог относится, прежде всего, к собственникам земельных участков, например, дачных или садоводческих, а также участков под индивидуальными строениями - жилыми домами, гаражами и др. Размер налога зависит от стоимости земельного участка. Плательщиками земельного налога являются не только собственники земли, но и те граждане, которые владеют участками на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
|
|
|
Не берется этот налог с тех граждан или организаций, которые используют участки на праве безвозмездного срочного пользования или по договору аренды.
Налоговой базой считается кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, для которого исчисляется налог.
Налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований и не могут превышать:
а)0,3% от кадастровой стоимости для земельных участков:
-занятых жилищным фондом и объектами инфраструктуры ЖКХ или предоставленных для жилищного строительства;
-сельскохозяйственного назначения или предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства или дачного хозяйства;
б)1,5% - в отношении других земельных участков.
Налоговая база уменьшается на 10 000 руб. на одного налогоплательщика на один земельный участок на территории одного образования:
Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы;
инвалидам с III степенью ограничения способности к труду, а также инвалидам, которым до 1 января 2004 года установлена I или II группа инвалидности без вынесения определения степени ограничения способности к труду;
инвалидам с детства;
ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, а также ветеранам и инвалидам боевых действий;
"чернобыльцам", а также ряду других категорий лиц, подвергшихся особому риску или ставших инвалидами в результате воздействия радиации.
Освобождены от уплаты земельного налога товарищества собственников жилья
После того, как местные власти на основании налоговой ставки и базы по налогу определят размер налога для данного земельного участка, они должны прислать налогоплательщику налоговое уведомление, содержащее сведения о налогоплательщике, земельном участке, сроках уплаты налога и расчет его суммы. Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
В течение налогового периода (года) могут быть предусмотрены один или два авансовых платежа, размер которых не может превышать соответственно половины или трети налоговой ставки.
Если земельным участком гражданин владел лишь несколько месяцев налогового периода, то земельный налог определяется с учетом коэффициента, равного отношению числа полных месяцев владения участком к 12.
По земельному участку, перешедшего к физическому лицу по наследству, налог исчисляется, начиная с месяца открытия наследства.
Порядок и сроки уплаты налога определяют органы местного самоуправления.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 415; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!