Оценка потерь при сносе зданий. 3 страница

К₃, — отношение наружных ограждающих конструкций (стен, оконных и балконных проемов) к общей площади (коэффициент компактности). Показатель свидетельствует о количестве ограждающих конструкций, приходящемся на общую площадь, заключенную внутри объема рассматриваемого здания. Изменение К₃ отражается как на сметной стоимости здания, так и на размерах эксплуатационных затрат, в особенности на отоплении и ремонтных работах по фасаду и кровле. Изменение этого показателя сильно связано с конфигурацией здания и обычно бывает в пределах 0,8—1,3;

К₄ — отношение периметра наружных стен к площади застройки. Показатель близок по значимости к показателю Кз и колеблется по домам городского типа в интервале 0,24—0,4, по домам сельского типа —0,35—0,5;

К₅ — отношение площади сечения вертикальных конструкций в плане к площади застройки здания (конструктивный коэффициент). Свидетельствует о степени насыщенности плана здания вертикальными конструкциями (стенами, перегородками, колоннами, пилястрами). Пределы изменения этого показателя в крупнопанельных домах 0,1—0,15, в кирпичных и крупноблочных 0,15—0,2;

К₆, — отношение площади внеквартирных коммуникаций (лестнично-лифтовые узлы) к площади застройки здания. Меньшее значение коэффициента имеет место в домах секционного типа; большее — в домах башенного и коридорного типов.

Рассмотрение перечисленных коэффициентов в совокупности позволяет произвести первоначальную, пусть и несколько упрощенную, оценку проектных вариантов и отобрать из их ряда наиболее экономичные для дальнейшей разработки.

Иногда в оценке жилых зданий используется также метод баланса площадей, когда площадь застройки здания расчленяется на отдельные элементы в процентах от площади застройки — жилая, вспомогательная площади, площадь лестничных клеток, конструктивная площадь.

Метод близок по технике расчета и выбора к методу оценки по системе коэффициентов. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что все перечисленные показатели, используемые для оценки объемно-планировочного решения, являются частными и характеризуют не все стороны проекта, а лишь его объемно-планировочную часть. Поэтому-то комплексная оценка проектов жилых зданий строится на использовании синтезирующих стоимостных показателей, отражающих и трудоемкость, и расход материалов, и метод осуществления строительства, и специфику объемно-пространственного решения, и особенности планировочной структуры, и в конечном итоге только минимальная величина приведенных затрат свидетельствует о наиболее экономичном варианте проекта.

 

Глава 12. Экономика проектных решений общественных зданий

12.1. Градостроительные и объемно-планировочные факторы, влияющие на экономичность проектных решений

 

Величина затрат на строительство зданий общественного назначения в общих градостроительных затратах по микрорайону составляет 15—18 %, а в пределах среднего города доходит по селитебной зоне до 30 %.

В городах-курортах, туристических центрах, в городах, где возводятся общественные здания общесоюзного или республиканского значения (музеи, театры, аэровокзалы, спортивные, научные и гостиничные комплексы, правительственные учреждения и т. п.), имеет место еще больший удельный вес строительства общественных зданий.

Учреждения и предприятия культурно-бытового назначения в зависимости от вида обслуживания, численности обслуживаемого населения, частоты посещений и положения в градостроительной структуре города подразделяются на учреждения и предприятия первичной группы, приближенного обслуживания — для жителей

крупного жилого дома или группы домов с населением до 3 тыс. чел.; , учреждения и предприятия местного значения, обслуживающие население микрорайонов и жилых районов; учреждения городского назначения, обслуживающие население города и прилегающих районов.

В отличие от ступенчатой организации культурно-бытового обслуживания, которая до недавнего времени была основной в практике градостроительного проектирования и привела к измельченности сети предприятий и учреждений культурно-бытового назначения, увеличению затрат на их эксплуатацию, снижению эффективности капитальных вложений, в настоящее время в проектировании наблюдается тенденция к укрупнению предприятий обслуживания, их концентрации в крупных комплексах с другими учреждениями и предприятиями сферы обслуживания. При экономическом обосновании размещения на генеральном плане города объектов торговли, общественного питания и зрелищных предприятий и при  сравнении различных проектных вариантов выбор производится на основе общей методологии оценки, т. е. с учетом капитальных вложений, текущих затрат, а также затрат времени населением при потреблении услуг этих предприятий. Обычно такие предприятия, размещенные в общегородском центре и в районах, имеющих удобные транспортные связи, имеют четко выраженную высокую рентабельность по сравнению с периферийными территориями. Так, посещаемость кинотеатров в центре города в Москве оказалась на 25 % выше, чем в отдаленных районах, а показатели товарооборота и выработки продавцов в 2—3 раза выше, чем в периферийных районах, где основным контингентом являются местные жители.

Важным направлением повышения эффективности капитальных вложений в строительство ряда общественных зданий является использование приемов подземной урбанистики.

Стремительное развитие городов и истощение ресурсов земель, пригодных для застройки, отчуждение под городское строительство освоенных сельскохозяйственных и лесных угодий заставило в последние годы проектные и планирующие органы обратить внимание на более эффективное использование подземного пространства городов.

До последнего времени в планировке и застройке городов в нашей стране подземное пространство использовалось в основном для прокладки инженерных коммуникаций. Вместе с тем широкое использование подземного пространства для подземных комплексов многоцелевого назначения, включая объекты сферы обслуживания и предприятий торговли, размещенные в транспортных и пешеходных тоннелях, универмагов, кафе, ресторанов и других общественных сооружений, повышает интенсивность их эксплуатации в местах большого скопления людей и эффективность капитальных вложений.

При определении номенклатуры объектов городского строительства для размещения в подземном пространстве главным должен быть принцип относительной кратковременности пребывания там людей. Помимо транспортных коммуникаций и сооружений,

объектов инженерного оборудования и складского хозяйства в подземном пространстве целесообразно размещать предприятия коммунально-бытового обслуживания и связи (парикмахерские, ломбарды, бани, фабрики-прачечные, ателье проката, почтамты, транспортные агентства и др.); зрелищные, спортивные здания и сооружения (спортивные и выставочные залы, бассейны, кинотеатры и концертные залы); предприятия торговли и общественного питания (торговые центры, рынки, универмаги, рестораны, кафе, объекты мелкорозничной торговли в сочетании с подземными переходами). При подземной урбанизации возникают многочисленные трудности психологического и экономического характера. Обычно сметная стоимость строительства объектов в подземном исполнении увеличивается за счет общестроительных работ (увеличения объемов земляных работ, усиления несущих и ограждающих конструкций, гидроизоляции, специальной отделки) и частично за счет инженерного оборудования (вентиляции, кондиционирования). Возможность отказа в подземном строительстве от устройства ряда конструктивных элементов и частей зданий (крыши, окон, отделки фасадов, внутренних водостоков и др.) обычно не компенсирует упомянутого удорожания. В каждом отдельном случае проводятся детальные технико-экономические обоснования объектов подземного строительства в зависимости от их назначения и дислокации.

Экономический эффект подземной урбанистики проявляется в экономии городских территорий, которые могут быть использованы для других целей; уменьшении общих размеров территории городов, а отсюда и общем снижении капитальных затрат на инженерные и транспортные коммуникации; увеличении долговечности основных конструктивных элементов и ограниченном применении конструкций с небольшими сроками службы (крыши, окна, витрины и т. п.).

Расположение зрелищных и торговых предприятий в подземном исполнении на оживленных участках города, а не в глубине жилой застройки, как это было отмечено выше, ведет к приближению обслуживания к потребителю и дает экономический эффект в виде прямого увеличения прибылей.

Одновременно достигается экономия времени у потребителей на посещение объектов торговли и бытового обслуживания, что также может быть оценено в стоимостной форме (см. прил. 2).

Комплексная градостроительная оценка территорий городов позволяет в стоимостной форме оценить и соразмерить народнохозяйственные затраты и социально-экономические результаты использования подземного пространства городов. Несмотря на увеличение единовременных затрат на строительство объектов в подземном исполнении, по совокупности социально-экономических результатов подземное строительство весьма эффективно.

Экономичность проектного решения в значительной мере зависит от компактности здания. Усложнение и изрезанность плана и объемной компоновки объекта ведет к увеличению периметра фундаментов и стен, площади ограждающих конструкций, затрудняет применение типовых сборных элементов и организацию производства строительных работ. Важное значение имеет и запроектированное соотношение между рабочей и подсобно-вспомогательной площадью здания. Увеличение удельного веса площади основного назначения обеспечивает более эффективное использование объекта, снижает как единовременные, так и эксплуатационные затраты.

В этом отношении павильонная застройка значительно увеличивает строительный объем объектов, площадь их застройки, протяженность внешних инженерных коммуникаций, снижает эффективность использования городских территорий.

Для рационального решения проекта большое значение имеют блокировка зданий и правильный выбор этажности.

Применительно к объектам сферы обслуживания переход от одноэтажного решения к двух- и трехэтажному уменьшает площадь застройки и снижает относительную стоимость фундаментов и кровли. Общественные центры микрорайонов, решенные в виде одноэтажных блоков и зданий с внутренними двориками, являются менее экономичными по сравнению с двухэтажной компактной схемой. Стоимость общестроительных работ при этом возрастает на 10—15 %, стоимость общей площади — на 3—5 %; возрастают также стоимость благоустройства участка и его размеры.

Блокировка зданий как прием более компактного решения ведет к экономии территории до 20 %, сокращению объемов земляных работ на 30 %, протяженности дорог до 35 % и стоимости строительства до 15—17 %.

Важное значение для повышения эффективности капвложений имеет укрупнение и кооперирование зданий.

При кооперировании отдельных предприятий и учреждений в зданиях общественных центров происходит сокращение рабочей и вспомогательной площади. В таких зданиях представляется возможным взаимное использование помещений основного назначения, например трансформируемого зала для клуба и кинотеатра, а также административно-бытовых помещений (контор, гардеробов, санузлов), вестибюлей, залов ожидания и т. п. Наряду с этим уменьшаются площади коридоров, тамбуров и технических помещений, затраты на инвентарь и технологическое оборудование.

Наибольшая эффективность кооперирования достигается при объединении учреждений и предприятия, родственных по назначению и режиму работы. Например, при кооперировании зданий яслей на 40 .доест и детсада на 100 мест в объединенное здание ясли-сад на 140 детей строительные расходы сокращаются на 6—7 %, а эксплуатационные на 4 % из расчета на 1 место. Объединение в культурно-просветительном центре жилого района зальных помещений клуба и кинотеатра позволяет снизить капитальные вложения на 20—25 %.

Кооперирование в одном здании кинотеатра, кафе и танцевального зала в сравнении с показателями отдельно стоящих подобных учреждений снижает площадь застройки на 35 %, сметную стоимость строительно-монтажных работ на 12,3 %, стоимость благоустройства на 36,5 %. Численность эксплуатационного персонала сокращается на 15,8 %.

При кооперировании разнородных учреждений эффект резко снижается. Сокращение затрат достигается лишь за счет некоторого уменьшения административно-хозяйственных и обслуживающих помещений.

Оценка экономической эффективности кооперирования осуществляется путем сравнения технико-экономических показателей проектов кооперированных зданий с показателями действующих типовых проектов предприятий и учреждений культурно-бытового назначения, размещенных в отдельных зданиях. При этом необходимо учитывать сопоставимость сравниваемых проектов как по вместимости, так и по уровню обслуживания.

Не менее важным фактором для обеспечения экономичности объекта является его укрупнение.

Экономический эффект при укрупнении учреждений и предприятий культурно-бытового назначения достигается в основном за счет сокращения подсобной площади, а также за счет универсального использования основных помещений. Следует отметить, что наибольший эффект получается при укрупнении мелких учреждений и предприятий, в которых удельный вес площади обслуживающих помещений относительно высок.

Например, при укрупнении зданий школ с 320 до 640 ученических мест стоимость строительства в расчете на 1 ученика снижается на 28 %, а при укрупнении школ с 960 до 1280 ученических мест — всего на 6 %. В школах большой вместимости относительное сокращение учебной площади на 1 ученика обусловлено более полной нагрузкой общешкольных помещений, которые в расчете на 1 учащегося составляют в школе на 320 учеников 1,7 м² , а в школе на 1280 учеников —0,66 м², т. е. сокращаются более чем в 2,5 раза

 

Рис 12 .1 Зависимость стоимости строительства и эксплуатационных расходов на 1 ученическое место от вместимости школьных зданий

Рис 12. 2 Зависимость стоимости строительства и эксплуатационных расходов (на одно место) от вместимости кинотеатров

Рис 12 .3 Зависимость стоимости строительства и эксплуатационных расходов (на одну койку) от вместимости больниц

 

Аналогичная тенденция к снижению затрат имеет место при укрупнении общественных центров в жилой застройке. Сопоставление строительных затрат на 1 жителя в микрорайонных общественных центрах на 6 и 12 тыс. жителей позволяет установить, что в центре на 12 тыс. жителей затраты составляют 73,5 % затрат, приходящихся на 1 жителя в общественном центре микрорайона на 6 тыс. жителей.

Такая же закономерность характерна для торговых и культурных центров жилых районов.

Увеличение вместимости зданий ведет также к сокращению расходов на технологическое оборудование, мебель и инвентарь: в сельских клубах на 700 мест они на 15 % ниже, чем в клубах на 300 мест; в кинотеатрах на 1200 зрителей на 23 % меньше, чем в кинотеатре на 200 зрителей; в столовых на 100 мест — на 30 % меньше, чем в столовых на 50 мест.

При укрупнении экономический эффект достигается не только по строительным затратам, но и по эксплуатационным расходам (рис. 12.1 —12.3).

Например, годовые эксплуатационные расходы в школах на 1280 и 1600 учащихся в расчете на 1 ученическое место на 6—8 % меньше, чем в школе на 960 учеников. При укрупнении зданий общественных центров с 6 до 9 тыс. жителей относительные годовые эксплуатационные расходы уменьшаются на 3—5 %. Издержки производства и обращения в столовых на 100 посадочных мест из расчета на 1 место снижаются на 13 % по сравнению с аналогичными затратами в столовых  на 50 мест.

Содержание 1 ребенка в детских садах-яслях на 80 мест обходится примерно 500 руб. в год, в аналогичных учреждениях на 140—280 мест — в среднем 475 руб.

В детских учреждениях на 140—280 мест с круглосуточным пребыванием детей эксплуатационные расходы на 1 ребенка на 10 % больше, чем в аналогичных детских учреждениях с дневным пребыванием, а численность обслуживающего персонала увеличивается на 25 %.

Характерно, что в укрупненных микрорайонах на 16—18 тыс. жителей затраты в расчете на 1 жителя снижаются по сравнению с микрорайоном на 12 тыс. жителей лишь на 2—3 %. В микрорайонах на 18—20 тыс. жителей достижение экономического эффекта за счет укрупнения очень затруднено, а условия обслуживания резко ухудшаются.

Следует отметить, что привязка объектов без учета градостроительных требований может привести к экономическому ущербу.

Например, для микрорайона на 9 тыс. жителей по градостроительным нормам требуется столовая на 150 посадочных мест. Если же в таком микрорайоне построить столовую на 200 или 250 посадочных мест, то, несмотря на снижение единовременных затрат на 1 посадочное место, в целом такое решение окажется нерациональным, поскольку резко снижается рентабельность столовой.

12.2. Влияние конструктивных факторов на экономичность проектов

 

При определении оптимальных конструктивных решений проектировщикам, как правило, приходится решать две задачи — выбор наиболее рациональной конструктивной схемы выбор наиболее экономического мате риала основных несущих и ограждающих конструкций. Существующее противоречие между стремлением архитектора к свободе и разнообразии объемно-планировочной композиции здания и требованиями сокращение количества типоразмеров сборных изделий со стороны предприятий сборных деталей и конструкций приходится преодолевать исходя из конкретных условий: состояния материально-технической базы строительства, возможностей технологии, наличия тех или иных строительных материалов и т.

Выражением технического прогресса в строительстве является индустриализация, причем характерная черта и главное ее направление — рост применения сборных конструкций. Индустриализация как процесс внедрения в строительство крупной машинной техники предусматривает предельный экономически оправданный перенос строительных процессов с площадки в заводские условия, превращение строительства в монтаж конструкций и деталей на основе комплексной механизации и внедрения поточных методов.

Это предопределяет основные набавления технической политики и в области строительства общественных зданий.

Для массовых типов общественныхзданий в современных условиях наиболее широкое применение находят крупнопанельные конструкции, обеспечивающие меньшие, по сравнению с каркасными, сметные затраты, трудоемкость и расход стали. Однако в  ряде случаев применяется и каркасные конструктивная схема (система), которая в наибольшей степени отвечает требованиям свободной планировки, позволяет относительно просто осуществлять перепланировку помещений всвязи с изменением технологии представления услуг и режимом функционирования учреждений и предприятий.

Несмотря на то, что общественные здания массового типа очень разобраны по планировке, размерам помещений, нагрузке и этажности, исследованиями установлена возможность рациональных решений для всей номенклатуры общественных зданий в каркасных конструкциях при сетке колонн, кратной укрупненному модулю 3 м. Рационально также применение в проектах общественных зданий смешанной каркасно-панельной конструктивной схемы, обеспечивающей возможность различных планировочных решений при единой номенклатуре изделий на основе унифицированного каркаса из железобетонных деталей с сеткой колонн 3,6 и 9 м, и высотой этажа 3,3—4,4 м.

По сравнению с кирпичными каркасно-панельные общественные здания характеризуются меньшей массой (на 20—25 %), меньшими трудоемкостью и сроками возведения (примерно на 20 %), позволяют лучше решать технологию, интерьер, освещенность и внешний облик здания.

---

Дата добавления: 2021-07-19; просмотров: 80; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!