Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 30 страница
Очевидно, что предлагаемые меры (они частично реализованы в п. 2 ст. 223 ГК) имеют в своей основе повышение юридической силы регистрационных записей. Наличие таких записей само по себе создает устойчивую добрую совесть на стороне незаконного приобретателя, даже когда запись не отражает действительных прав, и позволяет ему надеяться на надежность совершаемой сделки. Смысл предложений сводится к приданию этой надежности дополнительной силы средствами закона. Однако при внешней логичности этой конструкции ее изъян состоит как раз в том, что сама система регистрации не является надежной. Она, как известно, непрофессиональна и коррумпированна.
Имеет смысл напомнить вполне очевидное высказывание итальянского юриста У. Маттеи: "Чем более приходится полагаться на государственную регистрацию, тем более разрушительным будет эффект коррупции и ненадлежащего ведения реестровых книг" <1>.
--------------------------------
<1> Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 153.
Действительно, когда судьба собственности полностью зависит от справки о принадлежности объекта, такая справка, выдаваемая регистратором, которому ничто человеческое не чуждо, приобретает фатальное для собственника значение и влечет последствия, против которых он оказывается совершенно бессилен. Именно поэтому "принцип бесповоротности", к утверждению которого могут призывать лишь те юристы, которые вполне разделяют убеждение регистраторов, что их систематические злоупотребления (ведь если нарушения не являются систематическими, закон менять не было нужды) должны быть возведены в ранг закона, либо те благородные и далекие от жизни теоретики (а увлечение теорией и незнание практики часто приводит к наивным, хотя не всегда комическим крайностям), которые полагают, что речь идет о "подгонке под римские конструкции" "современных институтов" <1>. Не зная жизни, они только так и способны понимать смысл противостояния тому очевидному и прекрасно ощущаемому ведомственному лоббированию, причины которого ясны любому практику и которое обеспечило принятие поправки в ст. 223 ГК.
|
|
|
--------------------------------
<1> Мурзин Д.В. К вопросу о соотношении норм о бесповоротности прав и приобретательной давности // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. Вып. 4. М.; Екатеринбург, 2005. С. 438.
На самом деле именно потому, что современная деятельность российских государственных институтов крайне далека от европейских аналогов, любые теоретические и законодательные заимствования будут тем более сокрушительны для экономики, чем более ненадежным является отечественный административный механизм. А он крайне ненадежен.
|
|
|
Конечно, и судебная система далека от идеала. Но возможность спора, право на передачу дела в иную инстанцию дают определенные возможности восстановления права. Частная воля в конечном счете еще имеет шанс противостоять предсказуемой в своей ненадежности административной системе. А когда вопрос замыкается в совершенную регистратором запись или выданный им документ, то, кроме редчайших случаев обвинительного приговора (а на это всегда уходят годы), никакой надежды устранить нарушение не остается. Думаю, что это - решающее соображение и им руководствовался законодатель, когда допустил возможность оспаривания права, основанного на регистрационной записи. К сожалению, понимание этой ситуации было утрачено законодателем при внесении поправок в ст. 223 ГК.
Совершенно очевидно, что проблему коррумпированности и ненадежности чиновников невозможно решить никакими изменениями закона и искать такого волшебного решения - значит просто отказаться понимать действительность. Единственным средством борьбы с коррупцией остается широкое участие самих заинтересованных лиц в решении вопросов, касающихся их прав. Поэтому повышение прозрачности, доступности всей важной информации для третьих лиц остается наиболее адекватным средством исправления ситуации <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> В одном из интервью газете "Коммерсант" председатель Арбитражного суда г. Москвы О. Свириденко рассказал о практике возбуждения фиктивного спора с одной только целью получения данных ЕГРП. Но, отметил он, пока потерпевший получает недоступные без судебного запроса сведения, у него нередко уже отбирают недвижимость (Коммерсант. 2007. 25 янв.). Вот на что должны быть направлены усилия по борьбе с коррупцией - на открытие данных ЕГРП, на свободный доступ к ним вместо узаконения той практики, которая основана на ведомственной монополии получения сведений.
Уже говорилось, что при обсуждении проекта закона, на что обращал внимание Е.А. Суханов, подразумеваемым основанием всего проекта является именно признание того, что нарушения в сфере оборота недвижимости и оформляющих его регистрационных процедур носят массовый и неустранимый характер. Ведь если регистрационная запись венчает вполне законную сделку, то лицо, указанное в реестре, на самом деле является собственником и никакой необходимости защищать его как добросовестного, т.е. незаконного приобретателя, не возникает. А вот если сделка порочна (а это чаще всего означает, что недостоверна и та регистрационная запись, на которую опирается продавец, либо подделаны иные документы: паспорта, доверенности, протоколы), то именно тогда и возникает проблема ненадежности оборота. Если такие случаи единичны, то нет никакой нужды ни в изменениях закона, ни в создании специального фонда. Переворот в ГК РФ требуется как раз тогда, когда нарушения приобрели массовый характер <1>. Так, может быть, имеет смысл искать способы борьбы с этими нарушениями в сфере оборота недвижимости и регистрации, а не переворачивать Гражданский кодекс? Ведь корень проблемы, как видим, не в нем.
|
|
|
--------------------------------
<1> В этой связи следует обратиться к системе ГГУ, которое наряду с разработанным механизмом приобретения права собственности на движимости от неуправомоченного отчуждателя (§ 932 ГГУ), к которому и апеллируют регистраторы и поддерживающие их юристы, разработавшие поправки в ст. 223 ГК, не содержит механизма добросовестного (т.е. незаконного) приобретения недвижимости от неуправомоченного отчуждателя. Такое решение проблемы германским правом объясняется прежде всего и главным образом наличием усложненного, содержащего множество гарантий механизма совершения сделок с земельным участком (см. подробнее: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 228 и сл.). Ознакомление с этим механизмом позволяет прийти к выводу, что если в германской системе и случится незаконное добросовестное приобретение объекта недвижимости, то это может быть только редчайшим исключением; с точки зрения обычных экономических рисков такое следует считать практически невозможным и соответственно находящимся за пределами повседневной хозяйственной деятельности. Если учесть также и традиционную надежность и неподкупность германских чиновников, то можно понять, в чем именно состоит обеспечение оборота недвижимости: оно состоит не в том, чтобы амнистировать ненадежных, неквалифицированных и коррумпированных регистраторов за счет широкого отобрания прав собственности у собственников недвижимости, как это сделано в ст. 223 ГК, а в повышении надежности и ответственности самих регистраторов.
Закон, внесший поправки в ст. 223 ГК, приводит к следующим противоречиям в системе ГК РФ.
Имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость: один через срок приобретательной давности (ст. 234 ГК), другой - без срока, мгновенно (ст. 223 ГК). Такого, конечно, не может быть в сколько-нибудь цивилизованном обществе.
Теперь возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя (либо будет доказано, что вещь выбыла из владения собственника помимо его воли), то его право собственности исчезнет. Такого быть не должно. Известны праву (чаще из истории) случаи отменимой собственности, например, при дарении с правом отмены, при покупке имения, которое родственники имели право выкупить <1>, когда приобретатель заведомо знает о такой возможности, но до отмены такое право собственности является "безусловным", все распоряжения собственника - "законны и безвозвратны" <2>, тогда как в неустойчивой конструкции ст. 223 ГК оспоренное по основаниям ст. ст. 301, 302 ГК приобретение имеет обратную силу и уничтожает все, совершенное "собственником".
--------------------------------
<1> С известными оговорками сюда можно, видимо, отнести и механизм преимущественного права покупки, как он представлен в современной российской судебной практике, когда фактически суды не переводят права и обязанности по купле-продаже (как указано в законе), а отбирают собственность у покупателя.
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 296.
Норма ст. 223 ГК РФ не согласована с иными нормами.
Если в силу п. 2 ст. 223 ГК приобретатель становится собственником независимо от владения объектом (поскольку именно этого добивались авторы поправки <1>), то как он будет выселять прежнего собственника? Такого иска нет. Можно предположить вариант насильственного захвата, чтобы создать себе позицию владельца без судебного процесса. Тем самым возрастет дикость нашего и так не слишком цивилизованного рынка недвижимости. Такого быть не должно.
--------------------------------
<1> На самом деле это намерение не было реализовано в поправке, как это будет показано дальше, что существенно снизило ее ценность для инициаторов этого закона.
Отмечая противоречия нормы п. 2 ст. 223 ГК, Р. Бевзенко наряду с прочими несуразностями обращает внимание также на то, что вытекающая из общей модели приобретения по давности конструкция первоначального приобретения оказывается искаженной в механизме п. 2 ст. 223 ГК: приобретатель оказывается связанным всеми имеющимися в реестре обременениями, хотя отчуждатель и не был управомочен на отчуждение <1>. На мой взгляд, впрочем, сохранение обременений возможно постольку, поскольку приобретатель не находился в извинительном заблуждении о них. Эта оговорка, впрочем, никак не меняет феноменальной несостоятельности самой поправки: такое избирательное сохранение обременений также является неведомым миру установлением.
--------------------------------
<1> Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 57.
Практически новая норма ГК РФ создает угрозу лишения собственности. Теперь любой из нас, приехав из отпуска или даже просто придя из театра домой, может обнаружить там нового собственника, который предъявит справку от регистратора и предложит нам дальше разбираться с ним. Можно предположить, что к этому моменту сам регистратор, выдавший поддельную справку, будет в местах более благословенных, чем Россия с ее ст. 223 ГК <1>. Иными словами, теперь право собственности на недвижимость по существу не гарантировано, а хозяевами нашей недвижимости становятся регистраторы и иные изготовители справок и прочих документов (например, паспортов, доверенностей, протоколов собраний акционеров и пр.), создающих добрую совесть приобретателям.
--------------------------------
<1> Это было написано и опубликовано еще до вступления поправки в силу. Но впоследствии подтвердилось буквально - регистраторы, выдав ищущим своего счастья на стезях ст. 223 ГК необходимые выписки из ЕГРП, действительно исчезали и объявлялись в розыск.
Понятно, что только регистраторы (и обслуживаемые ими "приобретатели") и выиграли от принятых законов, как об этом и говорилось ранее.
Закон принимался в так называемом ипотечном пакете, именно поэтому его и не удалось отклонить. Так, может быть, это банкам он был нужен? Нет, это не так.
Теперь, купив недвижимость в кредит и заложив ее банку, можно изготовить справку о принадлежности объекта иному лицу с отметкой об отсутствии обременений, и новый добросовестный приобретатель будет свободен от ипотеки. Ведь приобретение через добрую совесть является первоначальным способом приобретения собственности и никак не связано с правами и обязанностями прежнего собственника. Легко представить, какой оборот наберет подпольный бизнес на "стряхивании" ипотек с помощью ст. 223 ГК. Действие обременений возможно лишь в том случае, если будет доказана осведомленность о них "добросовестного приобретателя".
Вот один из примеров того, как работает новый Закон.
В июне 2005 г. началась борьба за здание ОАО "Гипромез" (г. Москва, пр. Мира, 101. Площадь здания более 32 тыс. кв. м). Борьба началась с того, что вначале был подделан договор купли-продажи здания от имени ОАО "Гипромез" панамской фирме "Хэкбридж Партнерс С.А.". Этот покупатель, не вступая во владение, перепродал здание "Вортман инвест Лтд.". Второй покупатель зарегистрировал свое право собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы г. Москвы и несколько раз предпринимал попытки силой занять здание, предъявляя свидетельство о праве собственности. ОАО "Гипромез" с помощью милиции трижды - 1, 6 и 15 июня 2005 г. - отразил попытки штурма. 16 июня вызванные сотрудники милиции (Северо-восточный округ) отказались вмешиваться, и штурмующие захватили здание. При этом один из руководителей штурма стрелял в сотрудника ОАО "Гипромез" <1>. В течение нескольких месяцев возбужденное прокуратурой округа дело практически не расследовалось. Только после того, как дело было передано в ГУ МВД по Центральному федеральному округу, был задержан один из организаторов штурма. Выяснилось, что этот организатор, представлявшийся подполковником милиции, трижды судим за разбой, грабеж и вымогательство. После его ареста в связи с обвинением в самоуправстве и мошенничестве здание было освобождено, однако продолжает числиться в собственности "Вортман инвест Лтд.". Документы о фиктивной сделке Москомрегистрацией утеряны, а регистратор уволился <2>.
--------------------------------
<1> Потерпевший остался жив, что, видимо, свидетельствует об определенном гуманистическом потенциале, имеющемся все же в норме п. 2 ст. 223 ГК.
<2> Коммерсантъ. 2005. 26 окт.
Характерно, что потерпевший собственник ищет защиты в сфере публичного права, полностью попадая в зависимость от усмотрения и компетентности прокуратуры и милиции. Защиты средствами частного права он не видит.
Нелепости и противоречия ст. 223 ГК можно было бы перечислять и дальше. Но важнее подумать, что можно сделать для ее нейтрализации. Во-первых, мы должны, видимо, перейти к расширительному толкованию ограничений в защите ответчика по ст. 302 ГК. Если сегодня мы исходим из того, что истец (собственник) имеет иск против добросовестного приобретателя, только если вещь выбыла из его владения помимо воли, то под давлением нормы ст. 223 ГК РФ имеет смысл распространить это условие также и на те случаи, когда собственник лишился собственности вследствие предъявления подложных документов и совершенных на их основании записей в ЕГРП независимо от наличия обвинительного приговора, только в силу факта поддельности.
Во-вторых, следует отказывать в защите тем приобретателям, которые заняли объект недвижимости насильственно, не в установленном порядке, с помощью подложных документов, полагая таких приобретателей не имеющими доброй совести, т.е. обсуждать добрую совесть на момент завладения объектом, а не только на момент заключения сделки. Тем, кто не стал владельцем объекта, следует отказывать в их притязаниях. Добросовестность приобретателей, основанная на подложных документах, должна толковаться как можно более узко.
Следует вспомнить правило классического права (которое никогда и не ставилось под сомнение): добросовестность должна толковаться не только на момент сделки о приобретении, но и на момент получения владения. Понятно также, что приобретатель, не осмотревший объект недвижимости, который он намерен приобрести, и не установивший, кто и на каком основании им владеет, не может считаться осмотрительным и добросовестным приобретателем. А если он установил, что владение осуществляется иным, отличным от продавца (отчуждателя), лицом, то добросовестность также исключена, что вполне очевидно.
Для ясности нужно отметить, что невозможна ситуация, когда приобретатель уже заключил сделку, но не стал еще владельцем и уже заявляет о своей доброй совести. Добрая совесть всегда выясняется и обсуждается только ретроспективно, а само это качество присуще только владельцу, но никак не покупателю или иному приобретателю (на это, впрочем, указывает и ст. 223 ГК, говоря о необходимости предъявления иска об истребования вещи от добросовестного приобретателя; истребование возможно только от владельца). Если недействительность сделки обнаружилась до ее исполнения, то никакой добросовестности нет, а сделку исполнять нельзя: само по себе такое исполнение является правонарушением, а получатель имущества становится заведомо недобросовестным.
В-третьих, следует максимально настойчиво преследовать службу регистрации и иные органы за выдачу подложных справок и иных документов, а также за ненадлежащую проверку представленных документов, в порядке ст. 1069 ГК, требуя с них взыскания причиненного вреда, как правило, в виде предоставления равноценной недвижимости. Следует всячески бороться с тенденцией, когда виновный регистратор объявляется в розыск, а система не хочет отвечать за его действия.
Можно ожидать толкования поправок к Закону о регистрации в том смысле, что ими ограничена ответственность Российской Федерации суммой в 1 млн. руб. Такое толкование применимо лишь к ответственности за преступления, совершенные частными лицами. За вред, причиненный должностными лицами, государство должно отвечать в полном размере в соответствии со ст. 1069 ГК РФ.
Введение нового правила ст. 223 ГК заставляет напомнить о том, что ранее не имело большого значения, поскольку было полностью охвачено механизмом аннулирования сделок в порядке главы 9 ГК: право собственности не может быть получено от похитителя.
В германском праве это сформулировано в правиле § 935 ГГУ (корректирующем § 932 ГГУ, который взят за образец при составлении поправки к ст. 223 ГК, если только не считать такой детали, как отличие движимой вещи от недвижимой): право собственности не может быть приобретено, если движимая вещь была украдена у собственника или иным образом утрачена им (исключение делается для вещей, купленных с публичных торгов и для денег и ценных бумаг). Существует и ряд законодательных запретов (например, запрет на распоряжение имуществом, включенным в конкурсную массу), также исключающих добросовестное приобретение движимых вещей <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 210 - 211.
В английском праве это правило выражено сходным образом: "Если продавец вообще не имеет собственности, сделка не может быть продажей". По такой сделке покупатель получает лишь владение <1>.
--------------------------------
<1> Battersby G. Acquiring Title by Theft. P. 605.
Нет сомнения, что российское право не отказывалось от этой фундаментальной идеи (хотя бы потому, что она практически не обсуждалась). Если имущество похищено, получено от собственника или владельца обманным путем, с использованием подложных документов, то возникновение у приобретателя права собственности следует считать невозможным.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 37; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!