Аренда земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования
31.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, является недействительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2018 N Ф08-4847/2018 по делу N А32-7076/2017
"...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Альт-Телеком" (далее - общество, компания), в котором просила:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412, заключенный между администрацией и обществом,
- обязать общество возвратить арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 752 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0206098:402, расположенный по улице Платановый Бульвар, 16, в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.
|
|
|
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
|
|
|
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 02.05.2012 редакции).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды установили, что договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412 не может быть расторгнут, поскольку заключен его сторонами в целях строительства кафе на территории, расположенной в соответствии с Генеральным планом Краснодара в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка путем осуществления на нем строительства, на ответчика возложена обязанность освободить участок и вернуть его по акту приема-передачи администрации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.11.2017 и апелляционного постановления от 24.02.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса)..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.04.2017 N Ф01-955/2017 по делу N А79-3965/2016 "...Индивидуальный предприниматель Реунова Лариса Геннадьевна (далее - ИП Реунова Л.Г., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 23.03.2016 N 21/001/014/2015-2089 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.09.2015 N 279/5289-Л. Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 22.09.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016, отказал Предпринимателю в удовлетворении заявления, посчитав правомерным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзацев 4 и 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними". Изучив материалы дела и оценив кассационную жалобу, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего. Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2015 в Управление Росреестра обратилась ИП Реунова Л.Г. с заявлением о государственной регистрации заключенного с администрацией города Чебоксары договора аренды от 25.09.2015 N 279/5289-Л земельного участка с учетным номером 18, площадью 1 176 квадратных метров, кадастровый номер 21:01:020209:187, для организации подъездных путей по улице Федора Гладкова в городе Чебоксары. Управление Росреестра в письме от 23.03.2016 N 21/001/014/2015-2089 уведомило Предпринимателя об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.09.2015 N 279/5289-Л, сославшись на ничтожность представленного на регистрацию договора в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений. В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 171-ФЗ) с 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации действует в новой редакции. Пункт 18 части 8 статьи 39.11 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территорией общего пользования. Таким образом, с 01.03.2015 земельным законодательством предусмотрен императивный запрет на предоставление, в том числе в аренду, земельных участков, расположенных в границах земель общего пользования. При изложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что Управление Росреестра правомерно оценило представленный на регистрацию договор аренды как ничтожный и приняло обоснованное решение об отказе Реуновой Л.Г. в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 25.09.2015 N 279/5289-Л земельного участка с учетным номером 18, площадью 1 176 квадратных метров, с кадастровым номером 21:01:020209:187..." |
|
|
|
| Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4399/2017 по делу N А46-1555/2017 "...Местная религиозная организация Армянской Апостольской Церкви "Сурб Хач" (Святого Креста) (далее - организация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным указанного в письме от 24.01.2017 N ДИО/863 отказа в изменении вида разрешенного использования земельных участков, имеющих кадастровые номера 55:36:13 01 26:6232, 55:36:13 01 26:6233 и 55:36:13 01 26:6234, расположенных в городе Омске по улице Кондратюка, с "земли общего пользования для строительства сквера" на "религиозное использование". Руководствуясь частью 5 статьи 37, пунктом 12 статьи 1, пунктом 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 262 ГК РФ, пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, правовыми позициями, сформированными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13, исходя из того, что формирование спорных земельных участков осуществлено за счет земель общего пользования, режим которых не мог быть соблюден в условиях существования арендных отношений, апелляционный суд пришел к выводу, что договоры аренды, заключенные в отношении этих земельных участков и послужившие в том числе документами-основаниями для регистрации права собственности организации на скверы, являются в силу пункта 4 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожными и не влекут юридических последствий..." |
| Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2017 N Ф06-3103/2015 по делу N А57-17898/2014 "...Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, следует, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13). В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 308-ЭС15-16863 указано, что поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой. Из информации по зоне расположения и основным видам использования спорного земельного участка площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Панфилова И.В. и ул. им. Крылова Н.И., изложенной в письме Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования г. Саратова от 01.03.2016 N 08-03-20/718, следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 (пункт 37 "Карта градостроительного зонирования территории города Саратова" Правил), в редакции решения Саратовской городской Думы от 19.02.2015 N 43-482 спорный земельный участок полностью расположен на территории общего пользования. При таких условиях, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что земельный участок площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59 полностью расположен на территории общего пользования, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 18.07.2008 N 502 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2018 N Ф08-5398/2018 по делу N А32-31646/2017 "...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Фармсервис" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила: - расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.01.2014 N 4300020581, заключенный между администрацией и обществом; - обязать общество возвратить администрации земельный участок общей площадью 847 кв. м, расположенный по улице Дзержинского, 125/9, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0137002:296, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018, требования удовлетворены частично. Суд обязал общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:296 путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 28.01.2014 N 4300020581 отказано. Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13). С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводам о том, что спорный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду для строительства административного здания. Договор аренды от 28.01.2014 N 4300020581 является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 166, 168 Гражданского кодекса), что влечет отказ в удовлетворении требования администрации о расторжении такого (ничтожного) договора. Вместе с тем требование об обязании общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:4360137002:296 подлежит удовлетворению как реституционное (статья 167 Гражданского кодекса), поскольку воля администрации направлена на освобождение данного участка и возврат его представителю публичного собственника. Правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора обществом не опровергнута, несогласие с ними подателя жалобы не может служить основанием, достаточным для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), кассационной инстанцией не установлено..." Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2018 N Ф08-1456/2018 по делу N А32-23236/2017 "...28 сентября 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4100004322 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности площадью 253 кв. м, с кадастровым номером 23:41:1002003:430, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улиц Ворошилова и Урусова, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору, предназначенного для целей, не связанных со строительством (для размещения объектов торговли), без права осуществления капитального строительства, на срок до 28.09.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2011 (т. 1, л.д. 9 - 18). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Исследование и оценка в порядке статьи 71 Кодекса представленных сторонами доказательств позволили судам обеих инстанций заключить, что договор аренды от 28.09.2011 N 4100004322 не подлежит расторжению, поскольку заключен сторонами в нарушение законодательства Российской Федерации (участок сформирован за счет территории общего пользования - проезжей части), поэтому недействителен (ничтожен)..." Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2017 N Ф08-10741/2016 по делу N А32-16172/2016 "...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Финансы.Экономика.Строительство" (далее - общество), в котором просила: - признать недействительным (ничтожным) заключенный администрацией и обществом договор от 31.12.2013 N 4300020547 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 170 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:13567), расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара, по ул. Постовой, 28/1, для размещения автостоянки (далее - земельный участок); - применить последствия недействительности ничтожной сделки: погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации договора аренды, обязать общество возвратить спорный земельный участок. Решением от 25.09.2016 (с учетом определения от 20.10.2016 об исправлении допущенной опечатки), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.12.2016, договор от 31.12.2013 N 4300020547 аренды земельного участка признан недействительным (ничтожным), на общество возложена обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи данный земельный участок. Решением также предписано погасить в ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13567 (номер государственной регистрации 23-23-01/084/2014-165). Судебные инстанции установили, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (зона парков). Предоставление в аренду земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, противоречит нормам действующего законодательства и влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 31.12.2013 N 4300020547. В связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для владения земельным участком суд первой инстанции возложил на общество обязанность возвратить участок администрации и пришел к выводу о необходимости погашения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права в виде аренды. Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, в связи с чем не мог быть предоставлен в аренду обществу. Договор аренды от 31.12.2013 N 4300020547 заключен в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка, на ответчика возложена обязанность возвратить участок по акту приема-передачи администрации. Выводы судов о необходимости погашения записи в реестре об обременении участка правом аренды в пользу общества соответствуют разъяснениям, приведенным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 25.09.2016 (с учетом исправительного определения от 20.10.2016) и апелляционного постановления от 05.12.2016 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам спора..." Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 N Ф08-6118/2015 по делу N А32-2761/2015 "...Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 43 - 51). Считая, что участок, переданный истцу по договору аренды от 14.10.2014 N 43000221098, изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями, общество обратилось с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков. Отказывая в расторжении договора аренды, суды указали, что общество как арендатор должно было знать о расположении на земельном участке металлических гаражей, включая капитальный, а также детской и спортивной площадок, уже на момент участия в торгах, указав также на отсутствие доказательств наличия каких-либо не зависящих от арендатора причин, препятствующих началу возведения объекта, невозможности осуществления строительства (с учетом нахождения гаражей и проезда). В то же время коллегия окружного суда считает необходимым указать следующее. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13). В силу разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", у администрации отсутствуют основания для распоряжения земельным участком, предназначенным для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Из материалов дела видно (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что земельный участок, явившийся объектом аренды, включает территорию общего пользования (на участке имеются спортивная и детская площадки, проезд). Принимая во внимание изложенное, коллегия арбитражного суда округа приходит к выводу, что договор аренды от 14.10.2014 N 4300021098 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), а также территории, предоставленной для эксплуатации многоквартирных жилых домов (статья 168 Гражданского кодекса). Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса). С учетом изложенного отказ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка является правомерным, ошибочные выводы судебных инстанций не повлияли на законность судебных актов в данной части..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 165; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!