Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления
В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.
Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.
Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в "Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства", принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10 по делу N А51-10815/2009
"...Между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды помещения от 19.06.2003 N 02-05178-001-Н-АР-2452-00 (далее - договор аренды), срок действия которого - с 08.05.2003 по 31.12.2007.
Впоследствии этими же лицами заключено дополнительное соглашение от 07.06.2005 о том, что срок действия договора аренды составляет 49 лет и прекращается 07.05.2052.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Управление направило обществу требования о добровольном освобождении упомянутых помещений от 10.03.2009, от 10.04.2009, от 27.05.2009 со ссылкой на недействительность дополнительного соглашения в связи с несоответствием его положения о продлении срока аренды требованиям пункта 3.2 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 10.07.2002 N 119 (далее - Положение). В силу указанной нормы аренда муниципального имущества на срок, превышающий пять лет, возможна только в отношении объектов аренды, установленных перечнем, утверждаемым решением Думы города Владивостока, а также объектов аренды, передаваемых в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Поскольку занимаемые обществом помещения не относятся к таким объектам, дополнительное соглашение, по мнению управления, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Так как общество не освободило спорные помещения и продолжало ими пользоваться, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды согласились с выводом управления о ничтожности дополнительного соглашения.
Между тем судами не учтено следующее.
Утвержденное Думой города Владивостока Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании статьи 168 Кодекса..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9 "...Между ГУП "Гормост" (арендодателем) и обществом "Автоком Центр" (арендатором) заключен договор от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения закрытое подмостовое пространство Нагатинского моста общей площадью 315,2 кв. метра во временное использование арендатору. Срок действия договора установлен до 30.12.2007. В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы определяется приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком. Приложением N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и составляет 843 629 рублей 04 копейки в год, включая НДС. Считая, что расчет арендной платы произведен с нарушением действующего законодательства и ее размер должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС, общество "Автоком Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего. В силу постановления правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП истец имеет право на применение льготной ставки арендной платы, с учетом которой размер арендной платы по договору должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС. ГУП "Гормост", заключая приложение N 1 к договору от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, этого обстоятельства не учло. Поэтому суды сочли указанное приложение к договору недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Между тем судами не учтено следующее. Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые им акты в силу статьи 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого приложения к договору постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса..." |
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2010 по делу N А17-3461/2009 "...В целях оформления договоров аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций в соответствии с договором от 16.07.2007 ООО "ТАЙФУН Медиа" обратилось в Департамент с соответствующими заявлениями. Во исполнение данного договора истцом с ООО "ТАЙФУН Медиа" заключены договоры аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций. В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему Департамент указал на несоответствие их решению Ивановской городской Думы от 20.12.2006 N 315 и постановлению главы города Иваново от 16.04.2007 N 995 "Об утверждении форм договоров в сфере наружной рекламы", то есть на акты органов местного самоуправления. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России. Таким образом, противоречие договора аренды от 16.07.2007 и дополнительного соглашения от 04.04.2008 к нему актам органа местного самоуправления не влечет признания их ничтожными в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009 "...Арендатор имеет право заключать договоры субаренды без согласования с арендодателем, при этом он обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе 18 процентов НДС - 202 699 рублей 09 копеек (подпункт 2.8 упомянутого договора). Посчитав подпункт 2.8 указанного договора не соответствующим действующему законодательству, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В качестве оснований ничтожности оспариваемого подпункта договора Прокурор указал на несоответствие названного условия договора положениям Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, а также Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Коврова Администрацией и Управлением экономики муниципальной собственности г. Коврова, утвержденного постановлением главы администрации г. Коврова от 26.04.2005 N 537, то есть на акты местного самоуправления. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России. Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что противоречие подпункта 2.8 договора аренды акту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2008 N КГ-А40/7775-08 по делу N А40-69018/07-63-569 "...Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами. Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Постановление Правительства г. Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" не является актом государственного регулирования ставок арендной платы, и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. Нормы материального права при принятии обжалуемого судебного акта применены судом первой инстанции правильно..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010 "...Как следует из материалов дела, 16.06.2008 между Комитетом и ООО "Сварог" заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 07-08/ДС, по которому арендатору переданы во временное владение и пользование с 01.07.2008 по 30.06.2018 нежилые помещения, общей площадью 441,32 кв. м, по адресу: Димитровград, ул. Мориса Тореза, дом 2А для размещения кафе-пиццерии. По мнению истца условия оспариваемого договора не соответствуют нормам Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 614 ГК РФ. При расчете арендной платы, с применением коэффициентов зоны, назначения, расположения помещения, деятельности, к данному объекту был применен коэффициент зоны - 1,0 не соответствующий нормам муниципального права. Вследствие применения заниженного коэффициента зоны произошло занижение размера арендной платы и недополучен доход в бюджет муниципального образования "Город Димитровград". Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд о признании недействительным договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.06.2008 N 07-08/ДС. Согласно пункту 1.4 "Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда" арендодателем объектов муниципального нежилого фонда выступает Комитет, а также муниципальные предприятия и учреждения, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с письменного согласия собственника муниципального имущества, полномочия которого осуществляет комитет. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Совет депутатов города Димитровграда Ульяновской области не лишен возможности определения порядка управления и распоряжения имуществом. Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов. Совет депутатов Димитровграда является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые им решения не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права в силу статей 3, 168 ГК РФ. В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие приложения к договору, положению о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда не влечет его недействительности. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08..." Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010 "...Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 N 37-359 "О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду" утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом, согласно пункту 5.4 которого Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет. Считая, что договор аренды от 06.07.2004 N 134/1 заключен в нарушение данного Порядка, Комитет обратился в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации законами считаются принятые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами - Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам не отнесены. В связи с чем, как правильно указано судебными инстанциями, принятые Саратовской городской Думой акты не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2011 по делу N А66-3864/2009 "...Суды правомерно отклонили довод ответчика о ничтожности договора аренды от 12.10.2007 N 875 и договора субаренды от 12.10.2007 N 37 ввиду того, что указанный договор аренды в нарушение Положения о предоставлении имущества в аренду заключен без проведения торгов. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов. Согласно статье 3 того же Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены. Положение о предоставлении имущества в аренду относится к нормативным актам органов местного самоуправления и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим суды правильно указали, что несоответствие договора аренды от 12.10.2007 указанному Положению не влечет недействительности этого договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-4364/12 по делу N А47-4040/2011 "...Указывая на то, что дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлению Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, общество на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены. Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствуют оспариваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011, 30.04.2011, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. С учетом того, что истцом заявлены требования о признании недействительными условий договора, вопрос о размере арендной платы не входит в предмет спора по настоящему делу..." Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3185/12 по делу N А60-30693/2011 "...Пунктом 3.1 договоров аренды предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложениях N 1 к договорам, которые являются их неотъемлемыми частями. При этом размер годовой арендной платы определяется в соответствии с федеральным законодательством, нормативно-правовыми актами Свердловской области и Камышловского городского округа. В соответствии с приложениями N 1 к договорам аренды исходными данными являются, в частности, годовой коэффициент и повышающий коэффициент в определенных размерах (абз. 3, 9 п. 2 приложений). Пунктом 4 приложений N 1 к договорам аренды предусмотрена формула, определяющая размер арендной платы: арендуемая площадь x ставку земельного налога x коэффициент БРАП x годовой коэффициент x квартальный коэффициент x коэффициент особых условий x коэффициент увеличения-уменьшения x период расчета / (количество дней в году). Указывая на то, что указанные условия расчета арендной платы являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлениям Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, от 23.12.2008 N 1365-ПП, от 20.11.2009 N 1685-ПП, общество "Уральские газовые сети" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены. Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствует оспариваемый расчет арендной платы к договорам от 27.11.2009 N 11-02/п, от 30.07.2007 N 3-02/к, от 30.07.2007 N 2-02/к, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..." Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2008 N Ф09-8054/08-С6 по делу N А60-4754/08 "...Мингосимущество, полагая, что указанное условие п. 4.2 дополнительного соглашения от 17.07.2003 противоречит постановлению Правительства Свердловской области от 25.07.2007 N 711-ПП, согласно которому стоимость арендной платы за 1 кв. м установлена в размере 1022 руб. в месяц, обратилось в суд с иском о признании названного соглашения недействительной (ничтожной) сделкой в названной части (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания дополнительного соглашения от 17.07.2003 в части п. 4.2 недействительной сделкой, как не соответствующей закону согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. 2, 6 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из самого Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также иных правовых актов, которыми являются указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты, например акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, к законам и иным правовым актам согласно названной норме не относятся. С учетом изложенного суд признал, что несоответствие дополнительного соглашения положениям законодательства Свердловской области не влечет его недействительности. Поскольку данные выводы суда первой инстанции не оспариваются, их законность судом кассационной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется..." |
Позиция 2. Договор аренды (или его условие) является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.
Примечание: Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ введена ст. 17.1 в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Таким образом, на момент рассмотрения приведенного ниже дела этой статьи еще не было в указанном Законе и заключение договора без проведения торгов не противоречило федеральному законодательству.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 10.10.2007 N 11951/07 по делу N А59-2281/06-С16
"...Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 января 2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 12 апреля 2007 года и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2007 года, удовлетворены требования прокурора Сахалинской области и Управления антимонопольной службы по Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО "Сахалинский водоканал" о признании недействительными договора аренды муниципального имущества от 9 сентября 2004 года N 231, дополнительных соглашений к нему и о применении реституции в виде возврата арендованного имущества в муниципальную казну.
Из смысла статьи 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" следует, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество в аренду в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Спорный договор заключен без проведения торгов, то есть с нарушением порядка, установленного Положением об аренде муниципального имущества муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", утвержденного решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 25 июня 2003 года N 429/57-03-2.
При таких обстоятельствах договор аренды обоснованно признан судом первой инстанции недействительным (ст. ст. 168, 422 ГК РФ), в связи с чем заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора не может быть удовлетворено..."
Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?
Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.
9.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010
"...8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.
Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.
Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2012 по делу N А57-18718/2011 "...Указанный договор от 01.11.2005 N 955 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 05.09.2007. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно указал, что согласно пункту 1 части 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу. Для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды. Согласно материалам дела с момента передачи предпринимателю нежилого помещения он пользовался им на основании договора аренды и в соответствии с его условиями, надлежащим образом перечислял арендные платежи за пользование спорным имуществом. Суд апелляционной инстанции отметил, что возражения органа управления муниципальным имуществом, передавшего арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее двух лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества. Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ. С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 01.11.2005 N 955 имуществом с 2005 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также приняв во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что предприниматель на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ фактически владел и пользовался им на основании договора аренды более 2-х лет..." Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2012 по делу N А06-2737/2011 "...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.11.2005 предпринимателем Самойленко Д.В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер "А", помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.11.2005 по 16.10.2016. Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2008. Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды. Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды. С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе..." |
9.2. Вывод из судебной практики: При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2013 по делу N А33-4919/2013 "...Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения. Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам. Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения. Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ..." Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А33-8996/2011 "...В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Как видно из материалов дела, 29.08.2006 Общество и Предприниматель обратились в Департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору от 24.12.2001 N 6481 с площадями по договору от 24.12.2001 N 6479 и получили согласие на такое переоформление 30.08.2006 (отметка на заявлении от 29.08.2006 с указанием об удовлетворении заявки и продлении договорных отношений). На основании этого Общество с Предприниматель подписали договор от 31.08.2006, согласно условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 24.12.2001 N 6481. Доказательств расторжения с прежним арендатором арендных отношений и возвращения им недвижимого имущества собственнику в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недоказанности сингулярного правопреемства не обоснован. В данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует Общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ. Поскольку Общество является правопреемником Предпринимателя (сингулярное правопреемство), следовательно, в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями Предпринимателем. При названных обстоятельствах Обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ. В этой связи вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным является неправильными..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010 "...Предприниматель Хабелова Т.М. 17.06.2010 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 487 кв. м в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ. В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора. С учетом положений пункта 2 статьи 617 ГК РФ суды установили, что право аренды спорного нежилого помещения перешло к Хабеловой Т.М. в порядке правопреемства. Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что предприниматель Хабелова Т.М. отвечает всем критериям, определенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а Приказ N 199 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А20-3071/2012 "...14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17). Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18). Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд. Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды. Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению..." По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013. Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 по делу N А20-3071/2012 "...В обоснование своих доводов, последним были представлены суду договора аренды от 15.12.1996 N 594, от 20.10.1997 N 242А, от 19.12.1997 N 242, от 28.12.1998 N 241, от 21.10.1998 N 163, от 21.10.1999 N 242, от 2000 - 2003 гг. NN 242, от 07.01.2005 N 242, от 07.01.2006 N 242, от 17.01.2007 N 242. При этом, судом установлено, что данные договора были заключены с его матерью - Шереужевой Зоей Альгериевной, являвшейся на тот момент предпринимателем. После смерти матери, став наследником по закону, Шереужев А.Р. обратился департамент для заключения договора аренды на то же нежилое подвальное помещение общей площадью 134 кв. м. Письмом от 24.04.2009 N 1408 департамент не возражал против вступления в договорные отношения согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А63-748/2011 "...Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений. Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращен, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел. При реализации полномочий по закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ. Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А14-5962/2010/187/10 "...Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что срок аренды обществом испрашиваемого помещения составляет менее 2 лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, предшествующим правообладателем спорного помещения являлась Попова Л.С. - индивидуальный предприниматель, данное помещение принадлежало ей на праве аренды с 15.03.2004 по 01.08.2007 (соглашение с ООО БТД "Финист" об уступке договора). В период владения указанным помещением на праве аренды предприниматель являлась субъектом малого предпринимательства и соответствовала требованиям, установленным к субъектам малого предпринимательства, действовавшим в указанный период Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации", и критериям малого предпринимательства, установленным статьей 4 вступившего в законную силу с 01.01.2008 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства". Указанные обстоятельства подтверждают сингулярное правопреемство. Судом правомерно установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена. Общество также соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Данные обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела. Суды правомерно признали отказ департамента в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 140; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!