Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора



 

13.1. Вывод из судебной практики: Обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"...20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152 "...Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом "Фирма "Плюс-М" и обществом "Теам"), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным. Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."   Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999 "...Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса. Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, коллегия судей разъяснила, что порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник, - на праве аренды или сложившегося порядка пользования земельным участком. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. Принимая во внимание, что нежилые помещения в указанном торговом центре используются в предпринимательских целях, указав, что доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, так же как и подтверждающих исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлено, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции в силе. Суды разъяснили, что не имеет значения для вывода судов о солидарной обязанности соарендаторов наличие или отсутствие у приобретателей помещений статуса индивидуального предпринимателя..."

 

Волго-Вятский округ   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А39-1336/2010 "...Согласно пункту 1.1 договора аренды от 07.11.2005 Общество приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора обязалось исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора. Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Таким образом, Управление вправе взыскивать с Общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010 "...Как видно из материалов дела, 05.11.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель), ООО "Омск-Полимер" и ООО "Сибирь Ойл Транс" (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах г. Омска, общей площадью 1 882 150 кв. м, в границах, указанных на кадастровом плане участка, с местоположением: установлено относительно 3-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, Красноярский тракт, д. 155, для производственных целей под строения, сооружения. В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. В данном случае пунктом 11.5 договора аренды установлено иное, обязательства по исполнению пункта 2 договора (арендная плата) берет на себя ООО "Омск-Полимер". Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО "Омск-Полимер"..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2011 по делу N А03-6802/2010 "...Как следует из материалов дела, 21.10.2003 года между администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФГУП ПО "Алмаз" (арендатор) заключен договор N 9887 аренды земельного участка (далее по тексту - договор), по условиям которого арендодатель сдает на 10 лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 455 672 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 2. В течение действия договора аренды на основании торгов по продаже государственного имущества часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность третьих лиц. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Из представленных управлением Росреестра по Алтайскому краю материалов следует, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности третьих лиц, выбыли из хозяйственного ведения ответчика на основании торгов, проведенных в период с 28.10.2003 года по 06.03.2009 года. Ответчиком плата за переданный ему в аренду земельный участок в полном объеме не вносилась, поэтому, по расчетам истца, за период с 01.07.2009 года по 30.03.2010 года у него образовалась задолженность по внесению платежей в размере 1 071 432,84 рубля. Поскольку договор аренды и факт предоставления предприятию во владение и пользование всего земельного участка не оспариваются сторонами, управление вправе требовать от предприятия уплаты соответствующей арендной платы за весь земельный участок, предоставленный в аренду. Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный порядок не противоречит и смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую, в том числе, ссылается заявитель кассационной жалобы, о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Учитывая указанные условия договора и разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Таким образом, управление вправе взыскивать с предприятия арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод суда кассационной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010 "...Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15). Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 - 110). Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском. Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании. Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..."

 

14. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

 

14.1. Вывод из судебной практики: Порядок определения размера арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в отношении земельных участков, указанных в этом пункте, может применяться, даже если договор аренды заключен до вступления в силу упомянутой редакции данного Закона.

 

Судебная практика:

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договором аренды было установлено условие о том, что размер арендной платы, расчет которой производится в соответствии с законодательством, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечается, что регулируемая арендная плата может применяться, если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего ее госрегулирование, и стороны такого договора связали пересмотр размера платы с изменением нормативных актов, применимых к их отношениям. Как указано в Определении ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-15824/12 по делу N А60-38184/2011, данные обстоятельства стали основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ и, вероятно, были учтены при вынесении приведенного ниже Постановления.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2011

"...Судами установлено, что главе фермерского хозяйства Бондареву Илье Эдуардовичу 24.10.2001 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 3000 кв. метров, с кадастровым номером 66:62:01 01 001:0008, с целевым использованием - для выращивания рыбы, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пр. Рыбачий, 2 (далее - спорный земельный участок). Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном порядке.

Приказом министерства от 30.01.2004 N 961 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования фермерского хозяйства спорным земельным участком, данный участок предоставлен фермерскому хозяйству в аренду.

Во исполнение названного приказа министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004 N 5/04 спорного земельного участка сроком с 30.01.2004 по 30.01.2009.

Соглашением от 19.08.2004 в договор аренды внесены изменения - в качестве арендатора указан глава фермерского хозяйства Стабуров Игорь Валентинович.

Впоследствии Стабуров И.В. переменил фамилию на Щербаков, о чем Управлением записи актов гражданского состояния администрации г. Екатеринбурга составлена запись акта о перемене имени, выдано свидетельство от 28.07.2005.

Соглашением от 04.09.2009 N 2 стороны продлили действие договора аренды до 30.01.2019.

Размер арендной платы, порядок ее уплаты определены в разделе 3 договора. Пунктом 3.2 договора аренды спорного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.

Щербаков И.В., ссылаясь на то, что расчет арендной платы производится арендодателем неверно, а также то, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте и, следовательно, размер арендной платы не должен превышать 1,5 процента его кадастровой стоимости, обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Между тем к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы, установленный названной нормой права, поскольку на момент принятия Закона N 212-ФЗ фермерское хозяйство уже не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, а переоформило его на право аренды, а указанный льготный размер арендной платы применим только к земельным участкам, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении которых переоформлено на право аренды после принятия соответствующей нормы.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных главой фермерского хозяйства Щербаковым И.В. требований, суды не учли следующее.

Таким образом, выводы судов о том, что спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте, основаны на неправильном толковании и применении норм права.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) регулирует особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено. Размер арендной платы по таким договорам не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как следует из материалов дела, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено на право аренды на основании приказа министерства от 30.01.2004 N 961, во исполнение которого министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004. Императивная норма закона, устанавливающая предельный размер арендной платы для земельных участков, являющихся ограниченными в обороте, введена Законом N 212-ФЗ, то есть после заключения спорного договора аренды.

Выводы судов об отсутствии оснований для применения к договору аренды положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на нормах права. Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 241; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!