Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды?
Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду.
3.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
"...Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
|
|
|
Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2008 по делу N А79-893/2008 "...На основании обращений ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" от 16.06.2005 и Кооператива от 10.06.2005, акта приема-передачи проектно-сметной документации на строительство гаражей индивидуального автотранспорта от 13.02.2004 и утвержденных материалов межевания Администрация приняла распоряжение от 13.11.2007 N 3901-р "О прекращении у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" права бессрочного (постоянного) пользования и предоставлении ГСК "СКИБ" земельного участка по Ядринскому шоссе", в котором указала: 3. Предоставить с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" из земель населенных пунктов земельный участок площадью 22654 квадратных метров (2,2654 гектара) по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 и заключить с ним договор аренды земельного участка. В данном случае Администрация не возражала против передачи Кооперативу земельного участка для строительства гаражей, поэтому распоряжением от 13.11.2007 N 3901-р прекратила право бессрочного (постоянного) пользования землей у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" и предоставила ГСК "СКИБ" спорный земельный участок, однако договор аренды между ними не был заключен. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, такое условие стороны вправе предусмотреть в заключаемом ими договоре, если соглашение об этом будет достигнуто. Пункт 3 оспариваемого распоряжения о предоставлении с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" земельного участка площадью 22654 квадратных метров по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 не свидетельствует о возникновении арендных отношений между сторонами, и, соответственно, не влечет обязанности по уплате арендных платежей, поэтому упомянутый пункт распоряжения не нарушает прав и законных интересов Кооператива. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..." |
|
|
|
|
|
|
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А41/2709-08 по делу N А41-К1-9402/07 "...Индивидуальный предприниматель В.А.П. (ИП В.А.П.) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Истринского муниципального района Московской области, выраженного в письме от 09.03.07 г., об отказе в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 19 га. 25 октября 2004 года Глава Администрации Истринского района постановлением N 4310/10 на основании материалов землеустроительного дела по межеванию границ земельного участка по фактическому пользованию утвердил границы отвода земельного участка В.А.П., в том числе, участок N 1 площадью 40000 кв. м, участок N 2 - площадью 36200 кв. м, участок N 3 - площадью 78600 кв. м, участок N 4 площадью 75200 кв. м. Пунктом 2 вышеуказанного постановления В.А.П. поручено провести государственный кадастровый учет участка. При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки. Из материалов дела не следует и судами не установлен факт обращения В.А.П. в органы местного самоуправления от 18.03.1992 г. по настоящее время. Договор аренды индивидуальным предпринимателем В.А.П. не заключался. Однако факта исследования земельного участка в согласованных границах недостаточно, чтобы считать договор аренды заключенным..." Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2007, 13.09.2007 N КГ-А40/8096-07, КГ-А40/8096-07-2 по делу N А40-77281/06-2-396 "...Общество с ограниченной ответственностью "Выхино-Универмаг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущества города Москвы от 28 февраля 2006 года N 545-р. Данным распоряжением Департамент имущества города Москвы распорядился передать в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Ликострой-Консалт" нежилые помещения общей площадью 1137,2 кв. м по адресу: Москва, Ферганский пр., д. 14. Признавая распоряжение недействительным, суды исходили из того, что оно было издано в период действия договора аренды на спорные помещения с истцом, а также из того, что помещения не были освобождены истцом. Однако, распоряжение не является договором аренды, а говорит о намерении собственника оформить договор аренды с другим лицом, причем будущему арендатору дается срок представления документов в течение двух месяцев. Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606, 612 - 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они регулируют правоотношения сторон при наличии договора аренды, а не на стадии принятия собственником решения о намерении его заключить..." |
|
|
|
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2010 по делу N А65-13189/2009 "...Суды установили, что действительно после истечения срока действия договора от 19.07.1999 N 407 заявитель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, следовательно, он был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ. Вместе с тем, правила абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым. Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, Исполнительный комитет письмом от 20.07.2007 N 01-31-1926 уведомил заявителя о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407, предложил освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи. Апелляционный суд указал, что в судебном заседании представителем ПК "Автостоянка "Космос" подтвержден факт получения в августе 2007 г. уведомления от 20.07.2007 N 01-31-1926, что отражено в протоколе судебного заседания. Ссылка заявителя в кассационной жалобе на постановление Исполнительного комитета от 20.07.1998 N 941/1, которым Исполнительный комитет установил для ПК "Автостоянка "Космос" срок аренды земельного участка до 20.07.2001, т.е. на больший срок, который был установлен постановлением от 19.07.1999 N 615, подлежит отклонению, поскольку доказательства, подтверждающие заключение договора аренды на основании данного постановления, в материалы дела не представлены. Суды установили, что Исполнительным комитетом соблюдены требования статей 450, 452, части 2 статьи 610 ГК РФ и договор аренды, заключенный между сторонами, а впоследствии возобновленный на неопределенный срок, расторгнут. Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2007 N Ф09-5121/07-С6 по делу N А07-15914/2006 "...В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды в удовлетворении требований администрации отказали, указав, что общество "Нугушское взморье" приобрело земельный участок в аренду на основании постановления администрации, то есть собственник выразил свою волю на передачу данного участка в аренду, следовательно, довод администрации о том, что земельный участок приобретен обществом "Нугушское взморье" без законных оснований противоречит обстоятельствам дела... ...Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка согласно подп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора. Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1739 не соответствует нормам материального права..." Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2007 N Ф09-4902/07-С6 по делу N А07-15912/06 "...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно постановлению администрации от 15.12.2002 N 1740 обществу "Нугушское взморье" из земель спецземфонда Мелеузовского района предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2,0 га для строительства туристической деревни в районе устья ручья Секашля сроком на 49 лет. На основании данного постановления между сторонами подписан договор аренды от 16.12.2002 N 37-0342 земельного участка площадью 20000 кв. м с кадастровым номером 02:37:080101:0001, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, устье ручья Секашля - притока р. Урюк, сроком действия с 15.12.2002 по 01.12.2051. В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, о предоставлении земельного участка является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Из анализа указанных норм следует, что арендные обязательства между сторонами возникают из договора аренды. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора. Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1740 не соответствует нормам материального права..." |
3.2. Вывод из судебной практики: Признание незаконным распорядительного акта государственного органа о предоставлении арендатору земельного участка является основанием для признания договора недействительным, но не является основанием для его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А40-143696/10-150-1212
"...Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.
Пункт 2 названной статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.
Однако, отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.
Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.
Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 168; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!