Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
Поскольку расторжению договора аренды государственного или муниципального имущества, как правило, предшествует издание акта соответствующего органа, возникает вопрос: прекращает ли указанный документ арендные правоотношения либо его издание является одним из необходимых юридических фактов для прекращения договора аренды?
4.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ, в соответствии с которым переданный в аренду земельный участок разделен на несколько участков, не является основанием для прекращения договора аренды этого участка.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1046/2009(1099-А03-47) по делу N А03-7232/2008-11
"...Судом установлено, что между администрацией города Бийска и ОАО "Бийский котельный завод" был заключен договор аренды от 16.05.2001 N 1287 земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, д. 63. Договор аренды заключен с 16.05.2001 по 16.05.2006 и зарегистрирован в установленном порядке.
Постановлением администрации г. Бийска Алтайского края от 27.10.2004 N 2486 предоставленный в аренду ОАО "Бийский котельный завод" земельный участок был разделен на три земельных участка...
Земельный участок площадью 28,1965 га, за использование которого истец просит взыскать неосновательное обогащение, образован в результате разделения земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды.
|
|
|
Суды правомерно установили, что фактически спорный земельный участок из владения ОАО "Бийский котельный завод" не выбывал, принятие Администрацией г. Бийска постановления от 27.10.2004 N 2486, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для прекращения действия заключенного договора аренды от 16.05.2001 N 1287..."
Аналогичная судебная практика:
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012 "...На основании распоряжения Департамента N 3279-3 от 01.07.2008 между истцом и ответчиком 11.07.2008 был заключен договор N 23-20/1466 аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 10 221 кв. м с кадастровым номером 72:23:0430003:164, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы 95, строения 1 и 2, под нежилое строение (магазин) и самовольно выстроенные нежилые строения (блочный мини-пивзавод, блочный мини-хлебозавод) на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009, при этом арендная плата составляла 327 527 рублей 04 копейки в квартал. За счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164 17.12.2010 образован земельный участок площадью 9 904 кв. м с кадастровым номером 72:23:043003:229, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95, строения 1 и 2, и земельный участок площадью 566 кв. м с кадастровым номером 72:23:0000000:193, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы. Полагая, что с 17.12.2010 - момента разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164, действие договора N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 между сторонами прекратилось, ООО "Стройинвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, используя при расчете только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, схемы расположения которых утверждены распоряжениями Департамента N 380-сх и N 381-сх от 19.05.2011, то есть площадью 1 896 и 2 115 кв. м (всего - 4 011 кв. м). По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков. Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, договор N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 является действующим, арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска, посчитав, что факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца не доказан..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011 "...Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, д. 1 разделен на земельные участки, предоставленные обществу в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан... Суды верно пришли к выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка. Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 N 31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась. Факт пользования обществом земельным участком в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:030115:5 ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано. Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся целей предоставления земельных участков, в договор аренды не внесены. Доказательств возврата в спорный период трех земельных участков в связи с отказом ответчика также не представлено. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также вступившие в законную силу судебные акты по другому делу N А53-8071/2011, пришли к правомерному выводу о том, что ответчик пользовался земельным участком, однако не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Установив период задолженности, проверив правильность расчета, суды обоснованно взыскали с общества 17 186 863 рубля 50 копеек долга и 263 474 рубля 62 копейки пеней..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006. Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м - для содержания и благоустройства. Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков. Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009. Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008. Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка..." |
4.2. Вывод из судебной практики: Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 N А33-24487/2005-Ф02-3742/06-С1 по делу N А33-24487/2005
"...Как установлено судом, постановлением главы администрации г. Норильска от 20.04.2004 N 701 Управлению собственности администрации города было предписано заключить с ООО "Стефания" договор аренды нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 6, сроком на 5 лет.
Договор аренды был подписан за N 1943-А 19.05.2004 сроком на 5 лет, акт приема-передачи помещения оформлен 15.05.2004.
Постановлением главы города от 29.08.2005 N 1748 постановление N 701 отменено (п. 1). Пунктом 2 предписано Управлению имущества направить извещение об отмене постановления Управлению Федеральной регистрационной службы.
Постановление N 1748, оспоренное ООО "Стефания", отменяет постановление N 701, однако само по себе не определяет юридическую судьбу договора аренды N 1943-А от 19.05.2004 (т.е. не прекращает его действие).
Поскольку содержанием постановления N 1748 является волеизъявление собственника на прекращение действия договора аренды сроком на 5 лет, само по себе постановление N 1748 автоматически не может прекращать действие указанного договора и предполагает совершение администрацией других юридически значимых действий, то следует признать, что постановление N 1748 не нарушает прав арендатора ООО "Стефания".
В связи с изложенным, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспоренное постановление N 1748 не соответствует закону, в том числе и по полномочиям органа, его издавшего, учтены быть не могут, как не влияющие на выводы суда по делу..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А65-2395/2010 "...Как следует из материалов дела, постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 06.08.2008 N 4358 ООО "ЭнергоЖилСтрой" в аренду сроком на 1 год был предоставлен земельный участок кадастровый N 16:50:11 02 07:0005 площадью 8240 кв. м для завершения строительства производственной базы по улице Ф. Амирхана города Казани. В соответствии с указанным постановлением между ООО "ЭнергоЖилСтрой" и Комитетом земельных и имущественных отношений 29.08.2008 был заключен договор аренды земельного участка N 12722 сроком до 06.08.2009. 13.06.2009 обществу выдано разрешение на строительство N RU16301000-174-гр на подготовительные работы по строительству 1 очереди производственной базы сроком действия до 31.08.2009. Постановлением Исполкома от 03.11.2009 N 9397 на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации признано утратившим силу постановление Руководителя Исполкома от 06.08.2008 N 4358 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоЖилСтрой" земельного участка по ул. Ф. Амирхана". ООО "ЭнергоЖилСтрой", посчитав, что постановление от 03.11.2009 N 9397 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В данном случае договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 заключен на срок до 06.08.2009. Между тем, материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора ООО "ЭнергоЖилСтрой" продолжало пользоваться земельным участком площадью 8240 кв. м по ул. Ф. Амирхана г. Казани при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 считается возобновленным на неопределенный срок. Пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Исполком не представил доказательства прекращения договорных отношений после 06.08.2009. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка на пользование земельным участком в рамках осуществления предпринимательской деятельности. При изложенных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные ООО "ЭнергоЖилСтрой" требования..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010 "...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации от 01.11.2007 N 1997 обществу для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий на срок до 1 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 13 (т. 1, л.д. 8). 12 декабря 2007 года на основании постановления от 01.11.2007 N 1997 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2283 (т. 1, л.д. 10 - 14)... Постановлением администрации от 27.03.2009 N 761 обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га. Предписано расторгнуть договор аренды от 12.12.2007 N 2283. Постановление от 01.11.2007 N 1997 признано утратившим силу (т. 2, л.д. 10). Несостоятельна и ссылка заявителя на прекращение арендных отношений в связи с принятием администрацией постановления от 27.03.2009 N 761, пунктом 1 которого предписано расторгнуть договор аренды (в связи с предоставлением земельного участка в собственность общества). Издание органом местного самоуправления постановления от 27.03.2009 N 761 с указанием на необходимость расторжения договора от 12.12.2007 N 2283 само по себе не влечет прекращение арендных отношений. В данном случае сторонам необходимо было заключить соглашение о расторжении договора аренды (статьи 450, 452 Кодекса), либо воспользоваться правом, предоставленным им пунктом 2 статьи 610 Кодекса..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А15-1231/2009 "...Апелляционный суд правильно указал на то, что действующим законодательством принудительное прекращение прав на земельный участок или досрочное расторжение договора аренды путем издания ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения гражданских прав, не предусмотрено... Постановлением главы муниципального образования "Тарумовский район" от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." на основании заявления арендатора от 26.09.2006 договор аренды земель из спецфонда района продлен на срок 49 лет. Постановлением от 16.06.2008 N 130 администрация отменила постановление N 212 в связи с многочисленными претендентами на земельный участок на территории муниципального образования сельсовет "Юрковский", со ссылкой на статьи 38, 40 Земельного кодекса Российской Федерации. Суды установили, что глава владел спорным земельным участком на праве аренды, не возвращал его арендодателю; вопрос о расторжении договора аренды в установленном законом порядке поставлен не был; пользовался и продолжает пользоваться земельным участком; постановлением от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." договор аренды продлен арендодателем до прекращения действия договора аренды от 11.10.2001, то воля собственника земельного участка направлена на изменение срока аренды. Обстоятельства внесения записи об изменении срока действия договора в реестр регистрации предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. Апелляционный суд обоснованно указал, что право арендатора не может быть прекращено путем издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления соответствует закону и не нарушает законные права и интересы граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!