Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

Документ предоставлен КонсультантПлюс

 

 

Изменения за последний месяц КонсультантПлюс, 05.03.2020

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

 

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Глава 34. Аренда

 

§ 1. Общие положения об аренде

 

 

 

Статья 606. Договор аренды

 

См. также: Важнейшая практика по ст. 606 ГК РФ

 

 

 

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

 

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным >>>

2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>

4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>

5. Квалификация сделки как договора аренды >>>

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>

7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества >>>

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления >>>

9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>

10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона >>>

11. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект >>>

12. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ) >>>

13. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора >>>

14. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>

15. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем >>>

 

 

 

Момент, с которого договор аренды считается заключенным

 

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.

По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".

 

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

 

Есть немногочисленная судебная практика, признающая договор аренды реальным (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011, Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011). Суды исследовали вопрос фактической передачи имущества, чтобы установить, есть ли основания для взыскания арендной платы или выдачи разрешения на торговлю.

 

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2018 N Ф10-93/2018 по делу N А35-9562/2016

"...Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества не может определять момент заключения договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что доказательств, подтверждающих право истца на возмещение понесенных им затрат на ремонтно-восстановительные работы в помещении, не подтверждено.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Волго-Вятский округ   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012 "...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, собственником производственного здания общей площадью 6 404,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, д. 16, является открытое акционерное общество "Сатурн - Газовые турбины" (далее - ОАО "Сатурн - Газовые турбины"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2010 серии 76-АБ N 130986. ОАО "Сатурн - Газовые турбины" (арендодатель) и ЗАО "ЭНМАШ" (арендатор) заключили договор аренды от 27.12.2010 N АИ-4, согласно которому арендатору во временное использование передается упомянутое имущество, сроком до 11.12.2011. Пунктом 7.1 договора аренды сторонами согласовано, что настоящий договор вступает в силу с 11.01.2011. Впоследствии ЗАО "ЭНМАШ" (субарендодатель) и ЗАО "ВПС" (субарендатор) заключили договор субаренды 27.12.2010 N ГИ-002-2, по условиям которого субарендатору передается в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 854 квадратных метра, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, 16 (цех 902) с целью использования его в качестве бытовых помещений (пункт 1.1 договора). Аргумент заявителя о том, что договор субаренды заключен ранее договора аренды, несостоятелен, так как указание в консенсуальном договоре аренды от 27.12.2010 условий вступления его в силу с 11.01.2011 свидетельствует о начале исполнения обязательств, предусмотренных данным договором. В силу пункта 1 статьи 433 и пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта..."

 

Дальневосточный округ   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.03.2017 N Ф03-237/2017 по делу N А51-5824/2016 "...18.11.2015 стороны заключили договор аренды, по условиям которого ответчику во временное пользование передано подвальное помещение общей площадью 220 кв. м, описание которого дано в техническом паспорте от 22.05.2006, под размещение аптеки, сроком с 18.11.2015 по 20.10.2016; договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи. Претензией от 17.12.2015 общество уведомило предпринимателя о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче помещения у него возникли убытки и отсутствует возможность использовать помещение в целях аренды, также указав, что заключать договор аренды в отношении указанного имущества оно не намерено. В свою очередь предприниматель, письмом от 22.12.2015 сообщив обществу об окончании ремонта, просил подтвердить намерения арендовать помещение и подписать передаточный акт либо письменно отказаться от него. 28.12.2015 предприниматель вновь направил обществу письмо, в котором сообщил, что ремонтные работы были произведены в соответствии с пожеланиями арендатора, директор которого 16.12.2015 в устной форме безосновательно отказался от аренды и уклоняется от принятия имущества и подписания акта приема-передачи. Со стороны арендодателя не было и нет препятствий по предоставлению имущества в пользование. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском. В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение общества относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора. Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды - нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010 "...Судами установлено, что на основании постановления от 19.05.2009 N 888 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Паскаловым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1490 кв. м для размещения торгово-бытового комплекса. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.08.2012 N 07/050/2012-306 (далее - реестр). Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012 "...Суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества "Башинформсвязь" не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4, проанализировав положения ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация) договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества..."

 

Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

 

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.

Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества?

 

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92

"...3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Волго-Вятский округ   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2013 по делу N А79-7568/2012 "...Как следует из материалов дела, Администрация и ОАО "МРСК Волги" заключили договор аренды муниципального имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество - объекты электросетевого хозяйства. Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору аренды имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1 был рассчитан Администрацией в установленном порядке, на основании постановления главы администрации Батыревского района от 30.01.2002 N 33 "О порядке расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории Батыревского района". Доказательств обратного Управление не представило. В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отражен подход, согласно которому статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность проведенной оценки. Непривлечение независимого оценщика в этом случае само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору согласован сторонами договора и ими не оспаривается. На основании изложенного своими действиями Администрация не нарушила действующее законодательство при заключении договора аренды. В силу того, что договор аренды, заключенный Администрацией и Обществом, свое действие не прекратил, так как возобновлен на неопределенный срок, основания для расторжения договора и проведения оценки имущества у Администрации отсутствовали. Выводы Управления об обратном, изложенные в оспариваемом решении, и выводы Первого арбитражного апелляционного суда, поддержавшего позицию антимонопольного органа, являются ошибочными..."

 

Восточно-Сибирский округ   Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд учитывал, что цена по договору определялась на основании решения органа местного самоуправления и арендатор не возражал против ее установления.   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8122/10 "...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 31.08.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 4/163-09, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ООО "Росгосстрах-Медицина" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение N 7 (согласно поэтажному плану) общей площадью 9,5 кв. м, расположенное на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 859 рублей 75 копеек в месяц в соответствии с решением Думы Слюдянского муниципального образования от 26.06.2008 N 38 П-ГД и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы. Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, пришел к выводу, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона. Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы. С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8276/10 "...Заместитель прокурора Иркутской области в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду. Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.09.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 5, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34. Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 3 493 рублей 30 копеек в месяц и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы. Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой и апелляционной инстанций, признавая пункт 4.1 договора соответствующим требованиям законодательства, руководствовался разъяснениями, данными в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, и исходил из того, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания спорного пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона. Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил. С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

 

Дальневосточный округ   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2009 N Ф03-2802/2009 по делу N А59-3313/2008 "...Прокурор считая, что договор аренды заключен при отсутствии зарегистрированного права собственности и рыночной оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки. С учетом приведенных норм права, разъяснений Президиума ВАС РФ, установленных обстоятельств дела, судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 18.03.2008 N 15 недействительным..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5039/2009(13113-А75-30) по делу N А75-368/2009 "...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ИП Хлюпиным Р.В. (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.01.2008 N 15 и дополнительное соглашение к нему от 11.08.2008. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался передать арендодателю во временное пользование за плату муниципальное имущество: встроенное помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного дома по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энергетиков, 29, для размещения фотоателье. Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил. Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности. С учетом изложенного, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5038/2009(13112-А75-30) по делу N А75-369/2009 "...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ООО "Сургутский центр "Экология" (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 17.12.2007 N 2. Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил. Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности. При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4889/2009(12723-А75-13) по делу N А75-365/2009 "...Ссылаясь на то, что договор аренды муниципального недвижимого имущества N 57 от 01.04.2008 заключен с нарушением Закона об оценочной деятельности, заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры обратился с иском в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего. Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил. Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности. С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что суд правильно применил нормы права, дал оценку всем обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения не имеется..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4869/2009(12696-А75-39) по делу N А75-364/2009 "...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды). Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду. Как установлено судом первой инстанции, в данном случае не была проведена оценка объекта оценки - переданного в аренду встроенного помещения, на что указывает в своем иске прокурор (л.д. 5). В части условий достоверности размера арендной платы судом принято во внимание, что он рассчитан на основании методики, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4807/2009(12503-А75-39) по делу N А75-370/2009 "...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды). Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду. Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась. С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4805/2009(12501-А75-39) по делу N А75-371/2009 "...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды). Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду. Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась. С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4788/2009(12475-А75-48) по делу N А75-367/2009 "...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки. Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика. Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась. При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества. С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4787/2009(12473-А75-48) по делу N А75-366/2009 "...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки. Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика. Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась. При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества. С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

 

Поволжский округ   Постановление ФАС Поволжского округа от 14.08.2008 по делу N А12-17607/07 "...Первый заместитель прокурора Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" в лице Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области, Управлению федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Волгоградской области о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2005 N 13/1190 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Выводы суда о недействительности сделки при отсутствии оценки рыночной величины арендной платы, противоречит рекомендациям пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в котором указано, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

 

Северо-Западный округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу N А56-71589/2014 "...В соответствии с Договором Муниципальное образование (арендодатель) в лице администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация поселения) обязалось предоставить Обществу (арендатору) в аренду на срок с 01.07.2013 по 25.06.2014 здание котельной. Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 3.1 Договора. Доводы Общества о недействительности указанного пункта Договора, устанавливающего размер арендной платы без учета положений статьи 8 Закона N 135-ФЗ, и о необходимости установления размера арендной платы в соответствии с результатами оценки, проведенной независимым оценщиком, судами первой и апелляционной инстанций проверены и правильно отклонены в силу следующего. В абзаце втором статьи 8 Закона N 135-ФЗ указано, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы. С учетом указанного разъяснения непривлечение арендодателем независимого оценщика для определения размера арендной платы не может служить основанием для признания Договора в целом и его пункта 3.1 в частности недействительными. Заключив Договор, и приняв здание котельной в пользование без каких-либо замечаний, Общество приняло на себя обязательство по внесению арендной платы в размере, установленном в Договоре. Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."   Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2010 по делу N А42-11634/2009 "...Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Баренцбанк" (далее - Общество) о взыскании 118 151 руб. 77 коп. неосновательного обогащения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и приняты судом к рассмотрению. Как указал податель жалобы, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Размер арендной платы по договору от 10.04.2001 N 181 установлен без учета данного правового положения. Что касается необходимости применения к договорным отношениям сторон требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду, то данный довод Предприятия также подлежит отклонению. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."   Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 по делу N А21-4331/2007 "...На территории муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области разграничение государственной собственности на землю не проведено. Спорный земельный участок, переданный Обществу на правах аренды, является государственной собственностью. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Поскольку при заключении договора аренды оценка земельного участка проведена не была, Администрация полагает, что указанная сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суд указал, что Администрация, передавая земельный участок в аренду в соответствии с условиями договора, действовала в рамках полномочий, предоставленных ей действующим законодательством, установив при этом арендную плату за земельный участок на основании решений Гусевского районного Совета депутатов. Администрация в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Следует отметить, что Администрация не обосновала, каким образом оценка земельного участка в случае ее проведения могла повлиять на условия спорного договора, предусматривающего определение размера арендной платы исходя из базовых ставок, устанавливаемых соответствующими нормативными правовыми актами..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2009 N Ф09-2241/09-С6 по делу N А60-28002/2008-С3 "...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения. Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."   Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2009 N Ф09-3041/09-С6 по делу N А60-28005/2008-С3 "...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения. В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действующей на момент заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию, является ошибочным. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685..."   Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2009 N Ф09-2997/09-С6 по делу N А60-40094/2008-С3 "...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности. Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."   Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2009 N Ф09-2623/09-С6 по делу N А60-28003/2008-С4 "...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения. Суд кассационной инстанции считает правомерным указание предприятия "Почта России" на то, что непроведение ответчиком оценки имущества в силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Таким образом, вывод судов о недействительности спорного договора по указанному основанию является ошибочным. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."   Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2009 N Ф09-1331/09-С6 по делу N А60-10585/2008-С3 "...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности. Суд кассационной инстанции считает правомерной ссылку предприятия "Почта России" на неправильное применение судами положений ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающей обязательность проведения оценки объекта оценки в целях передачи имущества в аренду. Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. Суд кассационной инстанции не усматривает нарушений положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как стороны приведены в первоначальное положение. Арендная плата не подлежит возврату, поскольку в данном случае имело место пользование спорным имуществом, которое является возмездным..."   Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006 "...Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество "Международный аэропорт "Уфа" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. В обоснование заявленных требований общество "Международный аэропорт "Уфа" ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах", а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", не проведена оценка предмета договора аренды. Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества "Международный аэропорт "Уфа" о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным..."   Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006 "...Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом "ВИМ" (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м - часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007. Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта. Руководствуясь п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, ст. 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" суд правомерно указал, что в рассматриваемом случае непривлечение оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной..."

 

Позиция 2. Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005

"...МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.

Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статьи закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.

В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества - здания кинотеатра "Чайка" допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательным, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ..."

 

2.2. Вывод из судебной практики: Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007

"...Как установлено судом при новом рассмотрении дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 865 между территориальным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 29.01.2007 заключен договор N 147/06а/03 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.

Переданное помещение является федеральным имуществом, которое закреплено за университетом на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества.

Полагая, что передача федерального имущества в аренду по договору от 29.01.2007 N 147/06а/03 произведена в нарушение требований ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без проведения торгов и оценки, заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что имущество, являющееся федеральной собственностью, на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте. Проведение торгов в таком случае противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Обязательная оценка для вовлеченного в гражданский оборот имущества законодательством не предусмотрена, в связи с чем суд обоснованно отклонил ссылку истца на недействительность оспариваемого договора ввиду нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

 

2.3. Вывод из судебной практики: Возложение на арендатора обязанности провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества либо оплатить расходы на нее является незаконным, поскольку оценку должен осуществлять арендодатель.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266

"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.

В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.

Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".

В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.

Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.

Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.

Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Определение ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266 "...Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что управление, устанавливая для арендаторов федерального имущества закрытый перечень организаций, в которых следует осуществлять страхование и оценку объектов аренды и определение рыночной стоимости годовой арендной платы, ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды, определению рыночной стоимости годовой арендной платы; федеральным законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта федеральной собственности, сдаваемого в аренду. Согласно пункту 5.5 Положения с учетом изменений внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду". В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества в управление помимо прочих документов необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду. Тем самым, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу является обязательным. Между тем, из положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами. При этом именно арендодатель устанавливает стартовый (начальный) размер арендной платы в случае заключения договора аренды на торгах, или рекомендуемый размер годовой арендной платы в случае предоставления имущества в аренду без проведения торгов на основании данных отчета рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества. Следовательно, непосредственно арендодатель федерального имущества обязан провести оценку рыночной стоимости объекта аренды и возложение данной обязанности на арендатора нельзя признать правомерным. Таким образом, условия Положения, допускающие проведение оценки стоимости передаваемого в аренду федерального имущества арендатором за счет своих средств, не соответствуют действующему законодательству..."

 

Волго-Вятский округ   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2013 по делу N А79-6446/2011 "...Комитет, ООО "Кворум плюс" и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО "ТРИО" осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35. Полагая, что Комитет нарушил статью 8 Закона об оценочной деятельности в части проведения оценки объекта аренды, а его предложение об оплате расходов, связанных с проведением обязательной оценки муниципального имущества, вовлеченного в сделку, а впоследствии отказ в пересмотре арендной платы являются неправомерными и необоснованными, Управление по результатам рассмотрения дела N 87-АМЗ-2011 приняло решение от 22.07.2011, которым признало Комитет по управлению имуществом нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции. Комитет не согласился с решением и предписанием антимонопольного органа и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными. Признавая Комитет нарушившим положения Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган пришел к выводу, что в силу требований Закона об оценочной деятельности Комитет в период с 06.10.2009 (момента обращения ООО "Кворум Плюс" в Комитет с просьбой о переуступке прав и обязанностей по договору аренды) по 16.10.2009 (даты заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности с ООО "ТРИО"), то есть до вовлечения в сделку, должен был провести оценку спорного муниципального имущества. Так, согласно статьям 8 и 10 Закона об оценочной деятельности непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой передаваемых в аренду объектов и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на проведение оценки заключается без участия арендатора. Расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости муниципальной собственности должен нести собственник или уполномоченный им обладатель имущественного права. При таких условиях предложение Комитета, выраженное в письме от 29.12.2010 N 039-7495, в котором на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки объекта недвижимости муниципальной собственности, не соответствует действующему законодательству. Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации длительное бездействие Комитета, выразившееся в непроведении обязательной оценки муниципального имущества, а также его предложение об оплате Обществом расходов, связанных с рыночной оценкой объекта недвижимости муниципальной собственности, являются нарушением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции. Данный вывод основан на материалах дела, им не противоречит и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного суды правомерно отказали Комитету в удовлетворении заявленного требования..."

 

Восточно-Сибирский округ   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012 "...В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами. В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет. Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку. Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2011 по делу N А53-12208/2010 "...Постановлением N 1212 утверждено "Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности" в пункте 1.4 (пункт 1.5 в редакции изменений имевших место в 2008 и 2009 годах), которым установлено, что в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов. Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В соответствии с абзацем 12 статьи 10 названного Закона, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09. На основании изложенного антимонопольный орган обосновано пришел к выводу о том, что в действиях Мэра города Ростова-на-Дону, выразившихся во включении пункта 1.5 в Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности, утвержденного постановлением N 1212, содержится нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2010 по делу N А53-12051/2010 "...Распоряжением департамента от 08.08.2008 N 5195 в типовые формы договора были включены условия по возложению на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества, обязанности по оплате услуг оценки такого имущества. Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами. Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного (муниципального) имущества. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09. Суды не исследовали наличие либо отсутствие в действиях департамента нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", нарушает ли оспариваемое решение антимонопольного органа законные права департамента. Суд кассационной инстанции не имеет полномочий по исследованию и оценке доказательств и установлению обстоятельств дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные выше обстоятельства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А53-12208/2010 "...Судебные инстанции ограничились лишь формальным воспроизведением в тексте судебных актов вывода о том, что суд общей юрисдикции признал пункт 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, не нарушающим законодательство Российской Федерации. Как следует из материалов дела, пунктом 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, установлено, что "в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов, за исключением иных случаев, в которых оплата производится согласно пункту 3.2 договора на выполнение работ на проведение оценки объекта оценки". Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами. Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09. Судебные инстанции не исследовали доводы управления о том, что возложение на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества обязанности, по оплате услуг оценки такого имущества не соответствует действующему законодательству и нарушает нормы Закона о защите конкуренции. Поскольку выводы судебных инстанций сделаны без установления всех имеющих значение фактических обстоятельств по делу, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области..."

 

2.4. Вывод из судебной практики: Величина обязательной оценки, предусмотренной ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92

"...В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11 по делу N А56-87860/2009 "...Суды установили, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2009 N 111, между комитетом и обществом заключен договор аренды от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092, по условиям которого обществу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1. Земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства станции технического обслуживания автомобилей с соблюдением инвестиционных условий, предусмотренных договором. Определяя размер арендной платы, комитет учитывал отчет независимого оценщика от 15.09.2008, которым установлена стоимость инвестиционных условий. В обоснование иска общества, последнее ссылается на то, что размер арендной платы в договоре был необоснованно определен на основании отчета оценщика от 15.09.2008, действующего до 15.03.2009. Оценив обстоятельства дела, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным. Суды указали, что спорный договор содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Договор заключен во исполнение постановления администрации от 03.02.2009 N 111, на момент принятия которого отчет оценщика от 15.09.2008 действовал. Действующим законодательством не предусмотрено заключение спорного договора с определением его цены равной стоимости прав аренды, определенной отчетом об оценке. Довод об обязательности величины оценки при заключении спорного договора был отклонен судами. Приведенная обществом статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, но не обязательность величины этой оценки. На основании изложенного, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил: в передаче дела N А56-87860/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2010 отказать..."   Определение ВАС РФ от 18.02.2009 N 1296/09 по делу N А32-17836/2007-37/206 "...При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан вывод, что действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды. Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 носит рекомендательный характер. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки). С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

 

---

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!