Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 26Следующая ⇒

При сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 2,5-13,5%. Для расчета данной корректировки были использованы данные из «Справочника оценщика недвижимости. Квартиры» под ред. Лейфера Л.А., 2019 г., УДК 332(035).

Таблица – Интервалы значений скидки на торг

В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта.

Месторасположение. Первым и, наверное, самым главным фактором является близость расположения квартиры к центру города. Чем ближе к центру – тем цена будет выше, и наоборот. Дело в том, что в центральной части любого населенного пункта сосредоточены объекты, имеющие наибольшую значимость для населения. Это и административные органы, и магазины, и парки, и офисы. В более крупных городах, где существует метрополитен, на цену влияет и нахождение рядом с домом станции метро. Значимым также является количество и частота движений наземного транспорта.

Этажность дома и этаж расположения квартиры. На конечную стоимость существенно влияют этажность и наличие лифта. Принято считать, что этажность занимает далеко не последнее место в списке расчетных алгоритмов, первые и последние этажи менее востребованы и не так популярны у потенциальных покупателей. За счет того, что первый этаж славится сыростью, которая может поступать из подвальных помещений, а последний этаж тесно взаимосвязан с крышей, поэтому в случае, если она протекает, то покупатель столкнется с постоянным ремонтом и чередой нервных потрясений.

Для расчета данной корректировки были использованы данные из «Справочника оценщика недвижимости. Квартиры» под ред. Лейфера Л.А., 2019 г., УДК 332(035).

Таблица – Значения корректировки на этаж расположения

Отображение разницы стоимости 1 кв.м. квартир в домах разной этажности. В данном отчете корректировка не применялась, поскольку стоимость 1 кв.м. квартир, распложенных в домах этажностью 9-14 этажей и стоимость 1 кв.м. квартир в домах этажностью от 18 этажей до 25 этажей включительно существенно не отличается, основополагающим фактором, влияющим на стоимость 1 кв.м. квартир будет являться местоположение, развитость инфраструктуры и удаленность транспорта.

Количество комнат. Квартиры в многоквартирных домах имеют традиционное разделение в соответствии с количеством комнат. Чаще всего используется деление на одно-, двух-, трех- и многокомнатные (более трех комнат) квартиры. На рынке недвижимости удельная цена жилья меньшего размера намного больше удельной цены квартиры большего размера. Таким образом, 1 кв.м в однокомнатной квартире будет дороже 1 кв.м в двухкомнатной квартире, а он, в свою очередь, будет дороже 1 кв.м в трехкомнатной квартире и т.д.

Таблица – Значения корректировки на количество комнат

Площадь объекта (фактор масштаба). При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. Также жилая площадь и площадь кухни играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых общая площадь больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей общей площадью и жилой площадью. Для расчета данной корректировки были использованы данные из «Справочника оценщика недвижимости. Квартиры» под ред. Лейфера Л.А., 2019 г., УДК 332(035).

Таблица – Границы значений корректировки на площадь объекта (фактор масштаба)

Материал стен жилого дома. При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле. Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

Таблица – Границы значений корректировки на материал стен

Состояние отделки (тип отделки). Общее состояние квартиры тоже играет роль в оценке. Здесь, как правило, учитывается наличие или отсутствие ремонта и его степень. Хотя сейчас люди, чаще всего, предпочитают покупать квартиры без ремонта, так как сами в дальнейшем собираются ремонтировать жилье на свой вкус.

Таблица – Границы значений корректировки на состояние отделки (тип отделки)

Наличие мебели/бытовой техники. Наличие техники и мебели старше 5 лет не оказывает ощутимого влияния на общую стоимость продаваемой жилой недвижимости, поскольку такая мебель чаще всего достаточно изношена, морально устарела и/или не удовлетворяет требованиям и вкусам потенциального покупателя (нового собственника). Жилая недвижимость с бытовой техникой и мебелью серийного (массового) производства не старше 5 лет, находящейся в хорошем состоянии, продается с повышающим коэффициентом (см. таблицу). Высококачественную современную технику и элитную мебель предпочитают продать отдельно от недвижимости. При реализации такой техники и мебели совместно с недвижимостью её вынуждены продавать со значительной скидкой, то есть, как типовую.

Для расчета данной корректировки были использованы данные с Интернет-сайта https://statrielt.ru/.

Таблица – Границы значений корректировки на наличие/отсутствие мебели/бытовой техники

Состояние здания. Это тип и год постройки здания. Само собой разумеется, что цены на квартиры в новостройках в разы выше, чем в «хрущевках» или «брежневках». К тому же, больше ценятся кирпичные дома, нежели панельные. По отзывам опытных риелторов, для многих покупателей состояние подъезда также является одним из основополагающих факторов. Его неприглядный вид может на 10% снизить стоимость квартиры. Если подъезд никак не охраняем, а в дом может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже; домофон и консьерж, напротив, повысят ликвидность.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Динамика рынка остается положительной, несмотря на некоторое замедление, спрос показывает стабильный рост за счет привлекаемых Российских и иностранных инвесторов. Предложение увеличивается за счет нового строительства и вовлечения в оборот объектов прошедших государственную регистрацию объектов и так же за счет объектов, принадлежащих муниципалитетам и области.

Емкость рынка достаточно существенная, по данным Единой межведомственной информационно-статистической системы http://fedstat.ru/:

1. Инвестиции в основной капитал (тысяч рублей):

2. Годовой объем ввода объектов жилого назначения

3. Общая площадь введенных зданий

4. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья

И так, подводя черту сказанному, следует отметить, что основным фактором роста цен на недвижимость в Саратовской области будет, конечно же, уровень его социально-экономического развития. Это, так называемый, внутренний фактор, который в свою очередь будет зависеть от ряда внешних факторов, а именно, решений Правительства Российской Федерации.

Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 840; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!