Заключение о величине рыночной стоимости объекта оценки, полученной затратным подходом. 1 страница

В связи с вышеизложенным, и на основании п.24 ФСО №1, Оценщик отказывается от использования затратного подхода в настоящей оценке.

Сравнительный подход

В определении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Согласно п.13 ФСО №1 «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений».

Согласно п.14 ФСО №1 «В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки».

В п.22 ФСО №7 указанно что, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

Ø передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

Ø условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

Ø условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

Ø условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

Ø вид использования и (или) зонирование;

Ø местоположение объекта;

Ø физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

Ø экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

Ø наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

Ø другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Метод сравнения продаж широко используют, когда рынок развит. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продаж аналогичных объектов, т.е. на принципе замещения. В методе сравнения продаж предполагается, что рациональный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта.

В ходе анализа рынка жилой недвижимости были выявлены аналоги, которые находятся поблизости от объекта оценки, и сходны с оцениваемым объектом по физическим и функциональным характеристикам:

Таблица – Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости

Жилое помещение (кадастровый номер 64:48:060202:210), площадь - 59,0 кв.м., адрес: РФ, Саратовская область, городской округ город Саратов, г. Саратов, ул. Большая Казачья, д. 113/38, кв. 65, и право общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый номер: 64:48:060202:24), расположенный по адресу РФ, Саратовская область, городской округ Саратов, г. Саратов, ул. Большая Казачья, з/у 113/38, общей площадью 3508 кв.м. (доля в праве пропорциональна размере общей площади кв. 65)

Таблица – Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости

Жилое помещение (кадастровый номер: 64:48:060202:270), площадь - 81,2 кв.м., адрес: РФ, Саратовская область, городской округ город Саратов, г. Саратов, ул. Большая Казачья, д. 113/38, кв. 125, и право общей долевой собственности на земельный участок, (кадастровый номер: 64:48:060202:24), расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, городской округ город Саратов, г. Саратов, ул. Большая Казачья, з/у 113/38, общей площадью 3508 кв.м. (доля в праве пропорционально размеру общей площади кв. 125)

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адрес	Российская Федерация, Саратовская область, городской округ город Саратов, г. Саратов, ул. Большая Казачья, д. 113/38	г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 137	г. Саратов, ул. Мичурина, д. 18/68	г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 137	г. Саратов, ул. Мичурина, д. 18/68	г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 137а
Рыночная стоимость, руб., НДС не облагается		4 300 000	4 950 000	4 370 000	4 890 000	4 140 000
Общая площадь, кв.м.	81,20	86,70	103,00	88,00	98,00	88,00
Рыночная стоимость 1 кв.м., руб., НДС не облагается		49 596	48 058	49 659	49 898	47 045
Источник информации		https://www.avito.ru/saratov/kvartiry/3-k_kvartira_86.7_m_1518_et._1816419921	https://kvadrat64.ru/sellflat-550590.html	https://kvadrat64.ru/sellflat-551271.html	https://kvadrat64.ru/sellflat-502147.html	https://kvadrat64.ru/sellflat-551668.html
Дата публикации предложения		22 сентября 2019 г.	03 сентября 2019 г.	03 сентября 2019 г.	04 июля 2019 г.	22 июля 2019 г.
Корректировка на дату публикации предложения		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Вид помещения	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение
Корректировка на вид помещения		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Имущественные права	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).	Право собственности. Без учета ограничений (обременений).
Корректировка на имущественные права		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Условия финансирования сделки	Оплата в денежной форме	Оплата в денежной форме	Оплата в денежной форме	Оплата в денежной форме	Оплата в денежной форме	Оплата в денежной форме
Корректировка на условия финансирования сделки		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Условия продажи	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные	Типичные рыночные
Корректировка на условия продажи		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Местоположение объекта	ЖК Университетский	центр города Саратова	центр города Саратова	центр города Саратова	центр города Саратова	центр города Саратова
Корректировка на местоположение		Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась	Не применялась
Цена предложения/ цена сделки		Имеется торг	Имеется торг	Имеется торг	Имеется торг	Имеется торг
Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки		2,30%	2,30%	2,30%	2,30%	2,30%
Скорректированная рыночная стоимость 1 кв.м., руб., НДС не облагается		48 455	46 953	48 517	48 750	45 963
Этаж расположения	8 (Средний)	15 (Средний)	21 (Средний)	16 (Средний)	18 (Средний)	14 (Средний)
Корректировка на этаж расположения		0%	0%	0%	0%	0%
Этажность здания	9-14	18	24	18	24	18
Корректировка на этажность здания		0%	0%	0%	0%	0%
Количество комнат	3	3	3	3	3	3
Корректировка на количество комнат		0%	0%	0%	0%	0%
Тип дома (материал стен, этажность)	Монолитные	Монолитные	Монолитные	Монолитные	Монолитные	Монолитные
Корректировка на тип дома		0%	0%	0%	0%	0%
Наличие мебели/бытовой техники	Без мебели (бытовой техники)	Без мебели (бытовой техники)	Без мебели (бытовой техники)	Без мебели (бытовой техники)	Без мебели (бытовой техники)	Без мебели (бытовой техники)
Корректировка на наличие мебели/бытовой техники		0%	0%	0%	0%	0%
Площадь, кв.м.	81,20	86,70	103,00	88,00	98,00	88,00
Корректировка на площадь		0%	6%	0%	6%	0%
Суммарная корректировка объектов-аналогов, %		0%	6%	0%	6%	0%
Скорректированная рыночная стоимость 1 кв.м., руб., НДС не облагается		48 455	49 770	48 517	51 675	45 963
Потребность в ремонте	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Соотношение состояния		Без отделки/ Без отделки	Без отделки/ Без отделки	Без отделки/ Без отделки	Без отделки/ Без отделки	Без отделки/ Без отделки
Корректировка на потребность в ремонте		0	0	0	0	0
Скорректированная рыночная стоимость 1 кв.м., руб., НДС не облагается		48 455	49 770	48 517	51 675	45 963
Среднее значение рыночной стоимости 1 кв.м., руб., НДС не облагается		48 876 Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 159; Мы поможем в написании вашей работы! Поделиться с друзьями: ⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒ Мы поможем в написании ваших работ! . . © 2014-2024 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.022)