Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Копия Инвентаризационная опись №4 от 20.08.2019 г.;
Копия Выписок из ЕГРН от 18.09.2019 г.;
Копия Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2018 №64-RU 64304000-28-2018;
Копия Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2018 №64-RU 64304000-27-2018;
Копия Решения Арбитражного суда Саратовской области от 14.02.2019 по делу №А57-21894/2017;
Копия Определения Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2019 г. по делу №А57-21894/2017
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.
Нормативные и методические источники:
Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями);
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. №297;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. №298;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. №299;
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. №611;
|
|
|
Стандарты и правила оценочной деятельности МСНО-НП «ОПЭО»;
Земельный кодекс Российской Федерации;
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А.Я. Сухарев, В.Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003 год;
Источники информации о состоянии рынка:
Справочник оценщика недвижимости – 2019. Квартиры. под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2019 г.;
Интернет-сайт http://fedstat.ru/;
Интернет-сайт http://delovoysaratov.ru/news/region-news/socio-economic-development-saratov-43241241/;
Интернет сайт http://fedpress.ru/expert-opinion/1733653;
Интернет-сайт http://www.glossary.ru/cgi-bin/gl_des2.cgi?qqvapoo;
Интернет-сайт http://topmetr.ru/;
Интернет-сайт http://www.statrielt.ru;
Справочная информация:
Интернет-сайт https://www.reformagkh.ru/;
Интернет-сайт https://rosreestr.ru;
Источники ценовой информации:
https://www.avito.ru/saratov/kvartiry/1-k_kvartira_34_m_614_et._1194405805
https://saratov.cian.ru/sale/flat/218758815/
https://kvadrat64.ru/sellflat-547777.html
https://saratov.cian.ru/sale/flat/217709721/
https://saratov.cian.ru/sale/flat/217709723/
https://www.avito.ru/saratov/kvartiry/2-k_kvartira_65_m_514_et._1774846444
https://saratov.cian.ru/sale/flat/215631031/
https://saratov.cian.ru/sale/flat/195352362/
https://kvadrat64.ru/sellflat-543798.html
https://kvadrat64.ru/sellflat-521408.html
https://www.avito.ru/saratov/kvartiry/3-k_kvartira_86.7_m_1518_et._1816419921
https://kvadrat64.ru/sellflat-550590.html
https://kvadrat64.ru/sellflat-551271.html
https://kvadrat64.ru/sellflat-502147.html
https://kvadrat64.ru/sellflat-551668.html
https://saratov.cian.ru/sale/flat/205401670/
https://saratov.cian.ru/sale/flat/194218600/
|
|
|
https://saratov.cian.ru/sale/flat/195136985/
https://saratov.cian.ru/sale/flat/212889001/
https://saratov.cian.ru/sale/flat/204191557/
Анализ наиболее эффективного использования
Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ), применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем одновременно необходимы условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
|
|
|
1. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.
2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Анализ НЭИ, позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает её наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений должно быть положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта.
|
|
|
В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ – наиболее вероятное использование недвижимости, явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большую прибыль, чем НЭИ.
При анализе НЭИ жилого помещения выявлено следующее:
Физически возможно: На земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, в котором расположен объект оценки. Учитывая этаж расположения, объекта оценки, его планировку, состояние отделки и площадь, физически возможно использовать объект оценки в качестве жилого помещения.
Юридически допустимо: Объектом оценки является Жилые помещения. Следовательно, юридически, объект оценки имеет статус жилого помещения - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Финансовая целесообразность возможна только при использовании доходной недвижимости. Учитывая, что объектом оценки является жилое помещение, критерий «финансовая целесообразность» рассматриваться Оценщиком не будет.
Максимальная продуктивность: аналогично (см. критерий «финансовая целесообразность»).
Опираясь на физическую возможность использования, юридические ограничения данного использования, а также финансовую целесообразность и максимальную продуктивность, Оценщик пришёл к выводу: НЭИ объекта оценки является использование в соответствии с его текущим назначением.
Анализ рынка объекта оценки, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.
Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 224; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!