Примеры из судебной практики.

⇐ ПредыдущаяСтр 26 из 26

Товарищество собственников жилья (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы (далее - ответчик) о взыскании долга по уплате обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. Ответчик с иском не согласился. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в части взыскания задолженности по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. N КГ-А40/7229-11 решение оставлено без изменений. Принимая решение, суд исходил из следующего. В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату содержания общего имущества, которая определяется общим собранием собственников, т.е. членов ТСЖ <1>.

--------------------------------

<1> По делу N А40-55696/09-89-451 от 21 июля 2011 г.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Из приведенного примера четко усматривается, что суд не разделяет понятия "общее собрание собственников помещений многоквартирного дома" и "общее собрание членов ТСЖ", и, как следствие, собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ и не имеют права принимать участие в собрании членов ТСЖ, обязаны исполнять решения собрания членов ТСЖ в части оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Еще один пример из многочисленной практики.

Собственник нежилого помещения оспорил сделку, в соответствии с которой председатель ТСЖ принял решение о сдаче в аренду помещения в многоквартирном доме самостоятельно. Как выяснил суд, правомочия по принятию решений об отчуждении и (или) сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома третьим лицам, согласно уставу ТСЖ, относились к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ <1>, и, соответственно, суд удовлетворил исковые требования. В то же время установлено, что вопросы распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме и решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома, то решение о передаче такого имущества в аренду третьему лицу должно приниматься не на общем собрании только членов ТСЖ, а на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> По делу N А82-3463/2008-9 от 29 января 2009 г.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

И еще один красочный пример судебной практики, который иллюстрирует исполнение обязанности членов и нечленов ТСЖ.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 9 ноября 2011 г. N Ф09-7196/11 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества. ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственностью.

Суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

Рассмотрим еще один показательный пример.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 г. по делу N А43-4327/2007-28-57 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о взыскании с собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, задолженности по оплате хозяйственных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определенных общим собранием товарищества собственников жилья.

Как следует из судебной практики, очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится подп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений. Однако, по мнению многих специалистов, согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.

Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

ТСЖ "Рада" обратилось в суд с иском к Б.В. и Б.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которой с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г. Решением районного суда г. Красноярска от 1 июня 2010 г. исковые требования ТСЖ "Рада" к Б.В. и Б.Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением Красноярского краевого суда от 9 августа 2010 г. указанное решение оставлено без изменения. Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в четыре раза и составляет 49,5 рубля за 1 кв. м общей площади помещения. В состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 тыс. рублей. Между тем ответчики не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению. Определением судьи Красноярского краевого суда от 10 ноября 2010 г. ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством голосов (57,8%) от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в многоквартирных домах уже не впервые был поднят в суде.

Продолжим рассмотрение вопроса о создания ТСЖ.

Товарищество собственников жилья может быть также создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).

Кроме решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос и о принятии устава ТСЖ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья <1> создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что данное положение должно быть отражено в уставе. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

--------------------------------

<1> См.: Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 7. С. 23.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома <1>.

--------------------------------

<1> См.: Перепелкина Н.В. Указ. соч. С. 23.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В ст. 152 ЖК РФ установлены виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ. К ним, в частности, относятся:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством. Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свит Ю.П. Проблемы правового статуса товарищества собственников жилья и обществ взаимного страхования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 2. С. 24 - 33.

Ликвидация может осуществляться: в добровольном порядке (по инициативе учредителей) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано; в принудительном порядке (например, по решению суда). Если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность принять решение о ликвидации ТСЖ возлагается на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ, т.е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.

§ 7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТСЖ

Статья 137 ЖК РФ определила основной перечень прав ТСЖ:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом ТСЖ цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Вторая группа прав, предусмотренных ст. 137 ЖК РФ, может реализовываться товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах <1> ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Кроме взыскания обязательных платежей и взносов, ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.

--------------------------------

Следует также отметить, что перечень прав ТСЖ <1> должен содержаться в уставе товарищества. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем указанный в ст. 137 ЖК РФ. Конечно же, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством РФ.

--------------------------------

<1> См.: Ерофеев К.Б. Вопросы добровольного вступления в товарищество собственников жилья // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2012. N 12. С. 42.

Обязанности товарищества собственников жилья определены в ст. 138 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII Жилищного кодекса РФ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений (ст. 138 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещение в таких домах. Решение об этом принимается на общем собрании в обычном порядке.

§ 8. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ, ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТСЖ

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц:

1) граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах <1> и соответственно недвижимости, являющейся объектом общего пользования;

2) юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения);

3) публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

--------------------------------

Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК РФ определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Общее собрание членов ТСЖ <1> является высшим органом управления и созывается в порядке, установленном уставом.

--------------------------------

<1> См.: Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 7. С. 92 - 99.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ <1> ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

--------------------------------

<1> См.: Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность. С. 23.

Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года <1>, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

--------------------------------

<1> См.: Шахова Е.С. К вопросу о правовой природе отношений между товариществом собственников жилья, его председателем и членами правления: теория и практика применения действующего законодательства // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 45 - 48.

Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 148 ЖК РФ <1> установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 271.

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности <1> сформулированы в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

--------------------------------

<1> См.: Карпухин Д. Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения // Жилищное право. 2011. N 11. С. 29.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с ч. 2 ст. 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

Таким образом, у председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 5 апреля 2013 г. М.: Рид Групп, 2013. С. 29.

К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор) <1>, которая в соответствии со ст. 150 ЖК РФ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

--------------------------------

<1> См.: Кискин В. Правовое регулирование деятельности ТСЖ // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2009. 12 августа. С. 6.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ выполняет следующие обязанности:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

3) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

4) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) могут быть установлены в уставе ТСЖ. Широкий объем распорядительных и финансовых полномочий, которыми обладает председатель правления, делает актуальной постановку вопроса о введении в ЖК РФ норм, устанавливающих обязательный финансовый аудит ТСЖ. При этом на аудиторскую компанию или иную независимую экспертную инстанцию <1> должны быть возложены полномочия по выдаче проектов заключения на предмет экономической целесообразности заключения крупной сделки ТСЖ.

--------------------------------

<1> См.: Карпухин Д. Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения. С. 29.

На основании вышеизложенного можно выделить следующие дискуссионные вопросы:

1) наибольшим объемом по осуществлению гражданско-правовых сделок фактически обладает председатель правления ТСЖ, а по законодательству - общее собрание членов ТСЖ;

2) в действующем ЖК РФ отсутствуют необходимые правовые механизмы, обеспечивающие эффективный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, осуществляемой товариществом собственников жилья в лице председателя правления;

3) председатель правления ТСЖ, по мнению различных авторов, должен быть отнесен к органам управления юридического лица;

4) мерой, призванной защитить ТСЖ от потенциальных финансовых потерь, может стать норма, фиксирующая понятие крупной сделки, совершаемой ТСЖ.

ЗАДАЧИ

1. Член жилищного кооператива "Ромашка" Иванов И. проживал со своей семьей в квартире, находящейся в жилом доме, принадлежащем данному кооперативу. Не уведомив членов семьи, Иванов И. сдал жилое помещение в доме кооператива внаем. Супруга Иванова обратилась в суд. Законны ли действия супруги Иванова И.? Какие особенности существуют при сдаче внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива?

2. Жильцы многоквартирного дома были крайне недовольны обслуживанием их квартир жилищно-эксплуатационной организацией. В связи с тем, что большинство квартир в этом доме были приватизированы, на общем собрании проживающих было принято решение образовать товарищество собственников жилья. Однако у жильцов дома возник ряд вопросов, по поводу которых они обратились к юристу. Были заданы следующие вопросы: товарищество собственников жилья будет являться коммерческой или некоммерческой организацией?

3. Можно ли образовать два или более ТСЖ в одном доме? После регистрации товарищества собственников жилья имеет ли оно право заключить договор на обслуживание дома с другой жилищно-эксплуатационной организацией или все обслуживание дома ТСЖ обязано будет осуществлять своими силами? Какими видами деятельности имеет право заниматься товарищество?

ТЕСТЫ

1. Жилищный кооператив создается для:

а) приобретения многоквартирного дома;

б) приобретения, реконструкции, последующего содержания многоквартирного дома;

в) строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания.

2. Жилищно-строительный кооператив создается для:

а) целей строительства жилого дома;

б) улучшения условий проживания в многоквартирном доме;

в) целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания.

3. Количество членов жилищного кооператива:

а) не может быть менее чем 5 человек;

б) не может быть менее чем 10 человек;

в) не может быть менее чем 15 человек.

4. Основным документом, необходимым для государственной регистрации жилищного кооператива, является:

а) устав;

б) коллективный договор;

в) учредительный договор.

5. Органами управления кооператива являются:

а) общее собрание членов кооператива;

б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;

в) правление и председатель правления кооператива;

г) ревизионная комиссия.

6. Товарищество собственников жилья создается сроком:

а) на 1 год;

б) на 5 лет;

в) без ограничения срока деятельности.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1. Опишите порядок государственной регистрации жилищного и жилищно-строительного кооператива. Есть ли отличия в регистрации жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива?

2. Проанализируйте случаи прекращения членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. Какие основания прекращения членства в ЖСК вы знаете?

3. Каковы правила раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива? Дайте краткую характеристику названным правилам.

4. Назовите права членов жилищного кооператива в связи со сносом дома. В каком нормативно-правовом акте это закреплено?

5. Раскройте понятие товарищества собственников жилья. В чем состоит отличие ТСЖ от ЖСК?

6. Охарактеризуйте процедуру государственной регистрации товарищества собственников жилья. Отличается ли процедура регистрации ТСЖ от процедуры регистрации ЖСК?

7. Какие обязанности члена товарищества собственников жилья вы можете назвать? Каким нормативно-правовым актом они предусмотрены?

8. Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься товарищество собственников жилья? Охарактеризуйте названные вами виды.

Глава 14. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

- понятие коммунальных услуг;

- понятие и структуру платы за жилое помещение;

- категории лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;

- меры гражданско-правового воздействия на граждан при неисполнении обязанностей по оплате коммунальных услуг;

уметь:

- охарактеризовать порядок установления размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- анализировать цели и содержание нормативно-правовых актов в сфере коммунальных услуг;

владеть:

- навыками использования основных понятий и категорий в сфере коммунальных услуг;

- навыками работы с источниками правового регулирования сферы коммунальных услуг.

§ 1. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. наряду с развитием и детализацией норм прежнего жилищного законодательства ввел принципиально иные подходы к решению вопросов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Коммунальные услуги - это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания гражданам в жилом помещении <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 185; Корягин А.Е., Соколова И.Е. Жилищно-коммунальные услуги: права потребителей. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. Вып. 17; Канцер Ю.А. Природа отношений по ресурсоснабжению жилищно-коммунального хозяйства России // Российская юстиция. 2015. N 8. С. 18 - 21.

Основное требование, предъявляемое к коммунальным услугам: они должны быть бесперебойными. Деятельность по оказанию коммунальных услуг регулируется:

- Жилищным кодексом РФ. В разделе VII ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами (ст. 153 ЖК РФ), определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ);

- Законом РФ "О защите прав потребителей";

- Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354;

- Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 - с 1 сентября 2012 г. до 1 января 2015 г. действуют только в части оплаты отопления в отдельных регионах (см. Постановление Правительства РФ от 27 августа 2012 г. N 857)).

В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является одной из обязанностей граждан и юридических лиц при использовании ими жилого фонда. Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки и в полном объеме, законодатель, таким образом, формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.

Установленная обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги исходит из общего положения гражданского права о возмездности оказываемых услуг. Обязанность вносить плату за коммунальные услуги частично связана с обязанностью несения бремени содержания собственности, а в остальной части вытекает из обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг проживающими в доме гражданами.

Пункт 2 ст. 153 ЖК РФ содержит перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги:

- наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

- наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

- арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);

- наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

- члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан и вносить плату за жилое помещение, и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью, он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);

- собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги);

- лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

- застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность по оплате коммунальных услуг наступает с момента первого фактического подключения в установленном порядке к присоединенной сети. Расходы на содержание незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления или управомоченные ими лица. До заселения жилья в жилищном фонде коммерческого использования такие расходы несет собственник жилого помещения.

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ оплата производится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре <1>.

--------------------------------

<1> См.: Елизарова Н.В. Жилищное право: Учебный курс (учебно-методический комплекс). М.: МИЭМП, 2010. С. 23.

В ст. 153 ЖК РФ конкретизированы основания возникновения жилищных прав и обязанностей, сформулированные в ст. 10 ЖК РФ, применительно к оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у граждан и организаций возникает:

- из договоров социального найма, договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоров аренды жилого помещения с момента заключения таких договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из членства в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с момента предоставления жилья члену кооператива;

- с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

- с момента передачи помещения в многоквартирном доме в эксплуатацию по передаточному акту;

- по решению суда с момента вступления его в законную силу.

Обязанность нанимателя по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 67 ЖК РФ; ответственность за неисполнение такой обязанности - ст. 83 ЖК РФ. Такая обязанность установлена ст. 682 ГК РФ по договору коммерческого найма; ответственность за ее нарушение предусмотрена ст. 687 ГК РФ.

Согласно ст. 110 ЖК РФ члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в содержании многоквартирного дома. Что касается собственника, то согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ он несет бремя содержания своего жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в доме (квартире). Данное положение основано на ст. 210 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что законодатель предусматривает обязательное участие в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) и бывших членов семьи нанимателя по такому договору (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ); членов семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ) и бывших членов его семьи согласно ч. 6 ст. 31 ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ, обозначив обязанность арендатора жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг, не устанавливает структуру арендной платы (см. ст. 153 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ); вопросы арендной платы решаются в соответствии со ст. 614 ГК РФ.

Что касается граждан, которые пользуются на основании договора найма жилым помещением, предоставленным им арендатором этого жилого помещения, то следует обратиться к ст. 682 ГК РФ, посвященной вопросам платы за жилое помещение, занимаемое по договору найма.

Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.

Нормы ст. 153 ЖК РФ являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.

§ 2. СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Жилищный кодекс РФ ввел новое нормативное определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая зависит от категорий пользователей. Таких категорий три:

а) наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального и коммерческого найма;

б) собственники помещений в многоквартирном доме;

в) собственники жилых домов.

Согласно п. 1 ст. 154 ЖК РФ для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платы:

а) за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Положения вышеуказанного пункта о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 апреля 2016 года;

в) за коммунальные услуги.

В соответствии с новой редакцией ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Для собственников жилых домов плата за дом и коммунальные услуги включает (п. 3 ст. 154 ЖК РФ):

- расходы на содержание и ремонт домов;

- плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 240.

Более подробно рассмотрим новые Правила предоставления коммунальных услуг. В данных Правилах немало нового.

Во-первых, по каждому виду коммунальных услуг вводится два платежа:

- за потребление ресурсов внутри квартиры;

- за потребление на общедомовые нужды.

Размер платы на общедомовые нужды будет зависеть от уровня доходов граждан и от факта установки общедомовых приборов учета.

Во-вторых, сокращены сроки, по истечении которых неплательщику в жилом помещении может быть ограничено или полностью приостановлено предоставление коммунальных услуг. Размер долга снижен с шести до трех месячных размеров платы, определенных исходя из тарифа и норматива, вне зависимости от наличия индивидуального прибора учета. То есть раньше человек мог пользоваться коммунальными услугами, не платя за квартиру полгода, теперь дается лишь три месяца. Практически это возможно сделать путем заваривания вводной трубы в квартире. Но есть одно но: чтобы войти в квартиру без согласия собственника и отрезать трубу, необходимо решение суда.

В-третьих, пересмотрены алгоритмы расчетов за коммунальные услуги как при наличии приборов учета, так и при их отсутствии. Исключена норма, когда в конце года на потребителей, у которых установлены индивидуальные приборы учета, распределялся весь годовой небаланс потребления по многоквартирному дому.

Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" четко установило требования к качеству предоставления услуг. Достаточно ознакомиться с приложением N 1 документа, где существуют ссылки на положения СанПиН. Например, если вода не соответствует качеству, то платить за нее по закону можно меньше.

Для всех категорий пользователей жилыми помещениями установлено единое содержание понятия "плата за коммунальные услуги". Указанная плата включает в себя плату (п. 4 ст. 154 ЖК РФ):

- за холодное водоснабжение;

- водоотведение;

- электроснабжение;

- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Оплата коммунальных услуг (электроснабжение, газоснабжение, в том числе снабжение природным или сжиженным газом в баллонах, водоснабжения, водоотведения (канализации), горячего водоснабжения и теплоснабжения (отопления), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления) осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса <1>, обеспечивающих электро-, тепло- и водоснабжение, водоотведение и чистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" с последними изменениями (далее - Закон N 210-ФЗ). Например, в Оренбургской области действует Приказ Департамента Оренбургской области по ценам и регулированию тарифов от 17 ноября 2011 г. N 116-к "Об утверждении индексов максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги". В Волгоградской области действует решение Волгоградской городской Думы от 28 мая 2014 г. N 13/388 "Об утверждении Порядка регулирования надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса Волгограда, осуществляющих эксплуатацию объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, надбавок к ценам (тарифам) для потребителей Волгограда".

--------------------------------

<1> Под организацией коммунального комплекса в смысле Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

В соответствии с Законом N 210-ФЗ подлежат регулированию:

1) тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения твердых бытовых отходов);

2) тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструированных) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

3) тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

4) надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

5) надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Закон N 210-ФЗ определил общие принципы и методы регулирования тарифов и надбавок, а также установил полномочия Правительства Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти и органов власти субъектов РФ в области регулирования тарифов и надбавок <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свердлык Г.А. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги // Жилищное право. 2008. N 5. С. 29.

§ 3. ВНЕСЕНИЕ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

До введения в действие ЖК РФ детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало.

В настоящее время действуют следующие нормативные правовые акты:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";

- Постановление Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. N 768 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2011 - 2013 годы";

- Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)";

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Для правильного определения тарифов создана Федеральная служба по тарифам (ФСТ России), Положение о которой утверждено Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 332.

Ряд нормативных правовых актов посвящен правилам расчета платы за коммунальные услуги и ценообразованию. Например: Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294 "Об утверждении Порядка расчетов за природный газ"; Постановление Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса"; Постановление Правительства РФ от 28 августа 2009 г. N 708 "Об утверждении Основ формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги".

В число нормативных актов, регулирующих порядок предоставления коммунальных услуг, входят Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и от 24 мая 2007 г. N 316 "Об утверждении Правил определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, объективное изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций".

Также изданы нормативные акты, которые регулируют контроль деятельности органов, разрабатывающих тарифы. Например, Постановление Правительства РФ от 23 июля 2007 г. N 467 "Об утверждении Правил осуществления государственного контроля за установлением, изменением и применением предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги".

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги дифференцирован для разных категорий пользователей. Правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлены ст. 155 ЖК РФ и состоят в следующем.

Согласно ч. 1 ст. 155 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным, в частности, с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство Российской Федерации с учетом требований, установленных ЖК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 682 ГК РФ на нанимателей возлагается обязанность вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если таким договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ, то есть ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договором управления многоквартирным домом (который регулируется в соответствии со ст. 162 ЖК РФ) могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Нередко это ежеквартальная предварительная оплата.

Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия в виде:

1) уплаты неустойки в виде пени;

2) расторжения договора найма с нанимателем;

3) выселения.

Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Выселение производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

ЖК РФ определяет срок представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Ранее федеральное жилищное законодательство такой срок не устанавливало.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Платежные документы составляются на основании показаний приборов учета. Установлена обязанность собственников и нанимателей сообщать в управляющую компанию показания счетчиков.

Требований к форме платежных документов законодатель не предъявляет. Это могут быть счета, квитанции, расчетные книжки и т.п.

Новым для федерального жилищного законодательства является также определение получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, ч. 3 ст. 155 ЖК РФ установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Практически во всех регионах России поэтапно вводится 100-процентная оплата жилых помещений и коммунальных услуг. Приведем статистические данные: В 2012 г. в России дважды повышали тарифы, с 1 июля и с 1 сентября, причем с 1 июля повысили тарифы на газ - на 15%, на электроэнергию - на 10%, а также на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение - на 6%. А с 1 сентября тепловая энергия и водоотведение выросло еще на 6%. Цены на жилищные услуги в период с 1 января 2012 г. по 1 января 2013 г. выросли в целом на 7,7%.

В 2013 г. произошел рост тарифов с 1 июля на 12%, в том числе на тепловую энергию и на электроэнергию - на 10,5 - 12,2%, на водоснабжение и водоотведение - на 10%, на электроэнергию и газ - на 15% <1>.

--------------------------------

<1> См.: Россиян освободят от обязанности сообщать данные счетчиков ЖКХ // РБК-Недвижимость. Режим доступа http://realty.rbc.ru/news/11/01/2013/562949985483383.shtml.

Эксперты и аналитики прогнозируют, что в 2015 - 2016 гг. цены поднимутся на 6%. Но в некоторых городах это значение будет превышено в части оплаты за квартиру. В тех регионах, где большую часть платежки будет составлять плата за газ и электричество, рост стоимости коммунальных услуг может значительно превышать данный показатель. В 2016 г. тарифы за услуги будут официально привязаны к уровню инфляции. Некоторые эксперты считают, что в 2016 г. цены на воду, свет, газ, тепло сразу повысят на 10 - 15%.

Предоставленные отдельным категориям граждан льготы позволяют снижать размер платы, установленный договором управления. В связи с этим и введена норма (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ), согласно которой управляющая организация в согласованном с ней порядке получает от наймодателя ту часть платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, которая не покрывается размером платы, вносимой нанимателем.

Установление порядка внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, ЖК РФ относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Согласно ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены таких объединений вносят обязательные платежи и (или) взносы в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления соответствующего кооператива.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив. Вступление в члены товарищества собственников жилья и в жилищный кооператив регулируется соответственно ст. 143, 111 ЖК РФ. Однако, если собственники помещений не воспользуются таким правом, они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров М.Ю. Новые правила оплаты жилья в Российской Федерации. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. С. 89.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с названными юридическими лицами.

Данное положение содержится в специальной норме ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).

ЖК РФ определены основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление. Согласно ч. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К иным лицам, о которых идет речь, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В жилищном законодательстве предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием граждан.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ <1> (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция" / П.В. Алексий [и др.]; Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010. С. 299.

Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плательщика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства, и т.д.

Примерами регулирования перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан могут служить: Примерный порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Московской области, утвержденный распоряжением Министра жилищно-коммунального хозяйства, топлива и энергетики Московской области от 15 января 2003 г. N 2; Постановление главы Химкинского района Московской области от 31 января 2005 г. N 7 "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства в Химкинском районе".

ЖК РФ установил, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).

Введение данного положения в федеральный закон имеет логическое обоснование. Во-первых, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Во-вторых, проживание временных жильцов в жилом помещении влечет за собой дополнительное потребление коммунальных услуг, которое возрастает пропорционально числу таких временных жильцов и объем которого зависит от срока их проживания.

Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих.

Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право, предусмотренное ст. 126 ЖК РФ, и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.

Дополнительное соглашение с наймодателем заключается на срок проживания временных жильцов. Этот срок, согласно ч. 2 ст. 80 ЖК РФ, не может превышать шести месяцев подряд. Ранее срок проживания временных жильцов ограничивался полутора месяцами (см. ст. 81 ЖК РСФСР 1983 г.). За пределами этого срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Нововведением ЖК РФ является и обязательность предварительного информирования плательщиков об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. До введения в действие ЖК РФ федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало. В силу ч. 13 ст. 155 ЖК РФ такая обязанность возложена на наймодателя и управляющую организацию. Они обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Законодатель установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пени, подлежащей уплате.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ размера пеней не допускается.

Как уже отмечалось, в ЖК РФ установлен запрет на увеличение установленного размера пеней, поэтому в соответствующем жилищном договоре можно предусмотреть только уменьшенный по сравнению с предусмотренным в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ размер такой неустойки. Изменение размера пеней односторонним волеизъявлением стороны жилищного договора без согласия другой стороны следует считать невозможным.

Российским законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например:

- расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ);

- расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ);

- выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК РФ).

Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пеней необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров М.Ю. Новые правила оплаты жилья в Российской Федерации. С. 48.

§ 4. РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Жилищный кодекс РФ детально регулирует размер платы за жилое помещение, определяет условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков. Критерии установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ч. 2 - 4 ст. 156 ЖК РФ.

Одним из основных условий для определения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме является то, что ее размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ). Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ). Принятие федеральных градостроительных нормативов и правил отнесено к компетенции Минпромэнерго России (см. п. 5.2.28 Положения о Министерстве промышленности и энергетики Российской Федерации). Данным Министерством утверждается примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья, которые оплачиваются за счет платы за содержание жилья.

Законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимость от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения <1>.

--------------------------------

Согласно п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

ЖК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

В Жилищном кодексе РФ (ч. 4 ст. 156) установлены три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем):

1) качество жилого помещения;

2) благоустройство жилого помещения;

3) месторасположение жилого дома.

Следование принципу, установленному в ч. 4 ст. 156 ЖК РФ, позволит изменить ситуацию, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого значительно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом.

Еще одним условием определения размера платы за пользование жилым помещением, введенным Жилищным кодексом РФ, является то, что установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на их оплату (рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг) превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

В силу ч. 5 ст. 156 ЖК РФ федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие (по сравнению с названными выше) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Жилищным кодексом РФ порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (ч. 6 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Данные положения применяются для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором:

1) отсутствуют товарищество собственников жилья и потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье;

2) собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

В силу ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Данное положение направлено на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат.

Жилищный кодекс РФ ввел еще одну гарантию в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. Предусмотрена возможность изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Изменение размера платы за указанные услуги и работы определяется в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ.

Граждане, являющиеся пользователями жилых помещений, рассматриваются в качестве потребителей оплачиваемых ими работ и услуг в жилищной сфере. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома. Поэтому, когда нарушаются права потребителей работ и услуг в жилищной сфере, такие граждане вправе требовать в судебном порядке взыскания с нарушителей неустойки в случаях, предусмотренных Законом РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей", и использовать другие способы защиты своих прав, установленные в ст. 28 - 32 названного Закона РФ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. С 1 января 2013 г. плата за отопление в домах, не оборудованных приборами учета, будет определяться с применением новых нормативов потребления в порядке, предусмотренном Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. N 857 "Об особенностях применения в 2012 - 2014 годах Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

Рассмотрим подробнее два варианта определения размера платы за коммунальные услуги:

1) на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета;

2) на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант определения размера платы применяется при условии отсутствия приборов учета. Объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемым указанными органами в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

ЖК РФ (ч. 2 ст. 157) закрепляет полномочия по установлению тарифов на коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению (в том числе поставке бытового газа в баллонах), отоплению (теплоснабжению, в том числе поставке твердого топлива при наличии печного отопления) за органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответственно Москвы и Санкт-Петербурга).

Размер платы за названные выше коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 544 ГК РФ порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, Федеральным законом от 26 марта 2003 г. "Об электроэнергетике" и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Определение размера платы за коммунальные услуги ставится ЖК РФ в зависимость в первую очередь от объективных показателей потребления услуг по показаниям соответствующих приборов учета, во вторую очередь - от нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых уполномоченными на то органами. Размер указанной платы не зависит ни от формы собственности на жилое помещение, ни от оснований пользования им, ни от наличия или отсутствия какого-либо объединения собственников.

В связи с этим ч. 3 ст. 157 ЖК РФ установлено, что изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

В законе определена возможность изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления таких услуг гражданам и юридическим лицам (далее - потребителям) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Так, согласно ч. 4 ст. 157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Потребитель коммунальных услуг, помимо уменьшения размера платы за такие услуги, при предоставлении ему услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, также имеет право:

- требовать от исполнителя возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков в предоставлении услуг, а также компенсации морального вреда в размере и порядке, которые определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- не производить оплату услуг на время перерывов сверх установленных договором (при этом прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков и вреда);

- на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки;

- на государственную и судебную защиту в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае нарушения его прав (способы защиты жилищных прав регулируются ст. 11 ЖК РФ).

§ 5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СУБСИДИЙ НА ОПЛАТУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Субсидия - предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему не нее право, с целью использования их данным гражданином в счет оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Они предоставляются лицам, если они не имеют задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Компенсация - выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью возмещения ему фактически произведенных расходов в связи с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 408; Маматказин И.Р. Юридические конструкции компенсационных правоотношений // Актуальные проблемы российского права. 2014. N 2. С. 212 - 217.

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предусмотрены ст. 159 ЖК РФ.

Субсидия предоставляется в случае, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные в соответствии с действующими региональными стандартами, превышают максимально допустимую долю расходов граждан в совокупном доходе семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Субъект РФ должен определять:

- размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемых для расчета субсидий;

- стоимость жилищно-коммунальных услуг;

- максимально допустимую долю расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления гражданам, имеющим право на нее, на основании их заявления с учетом членов их семей, постоянно проживающих совместно с ними. Для получения субсидий указанные граждане или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством РФ, представляли в орган местного самоуправления или управомоченному им учреждению по месту постоянного жительства соответствующие документы.

Субсидии предоставляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Главным условием для предоставления гражданам субсидий являлось отсутствие у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Жилищное право" А.В. Афониной включен в информационный банк согласно публикации - Дашков и К, 2007.

<1> См.: Афонина А.В. Жилищное право: Курс лекций. М.: Эксмо, 2009. С. 350.

Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается для нанимателей по договорам социального найма исходя из того, что уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры домов соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 были утверждены Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - Правила). Они определяют порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам Российской Федерации, а также иностранным гражданам, если это предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 указанных Правил субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Право на субсидии имеют:

а) пользователи жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде;

б) наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде;

в) члены жилищного или жилищно-строительного кооператива;

г) собственники жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома).

Субсидии предоставляются гражданам, указанным ранее, с учетом постоянно проживающих с ними членов их семей.

Для получения субсидии указанные граждане и члены их семей представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов:

а) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке;

б) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);

в) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении;

г) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов представляют документы, предусмотренные налоговым законодательством Российской Федерации для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа;

д) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

е) копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);

ж) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетом из бюджетов субъектов РФ, а для городских федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов РФ. Субъектам РФ на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свердлык Г.А. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги // Жилищное право. 2008. N 5. С. 36.

В ЖК РФ не предусмотрены способы перечисления субсидий гражданам. Механизм предоставления субсидий в настоящее время регулируется Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, согласно которым порядок перечисления (выплаты, вручения) субсидий получателям субсидий устанавливается органами местного самоуправления.

В соответствии с названными Правилами уполномоченные органы либо органы, осуществляющие исполнение местного бюджета или бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, ежемесячно до установленного ч. 1 ст. 155 ЖК РФ срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечисляют средства на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования.

По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы уполномоченного органа в случае отсутствия в населенных пунктах филиалов банков, а также в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета или вклады до востребования и пользоваться ими.

Предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа при условии:

- неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев;

- невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности;

- неисполнения получателем субсидии требований, предусмотренных п. 48 Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

При наличии уважительных причин возникновения условий для приостановления предоставления субсидии уполномоченный орган своим решением возобновляет ее предоставление. Открытый перечень уважительных причин содержит п. 58 Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, который включает: стационарное лечение, смерть близких родственников, невыплату заработной платы в срок и др.

При отсутствии уважительных причин предоставление субсидии возобновляется по решению уполномоченного органа после полного погашения получателем субсидии задолженности, образовавшейся в течение всего срока предоставления субсидии (в случае возникновения задолженности впервые - при согласовании срока погашения задолженности), либо после выполнения получателем субсидии требования о предоставлении им соответствующих документов уполномоченному органу при наступлении событий, влекущих за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение.

При принятии решения о возобновлении предоставления субсидии она выплачивается также и за тот месяц, в течение которого приостанавливалось ее предоставление.

Предоставление субсидии прекращается по решению уполномоченного органа при условии:

- изменения места постоянного жительства получателя субсидии;

- изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии);

- представления заявителем (получателем субсидии) и (или) членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения (изменения) ее размера, либо невыполнения требования о представлении уполномоченному органу соответствующих документов при наступлении событий, влекущих за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение, в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении ее предоставления;

- непогашения задолженности или несогласования срока ее погашения в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении ее предоставления (при отсутствии уважительной причины ее образования).

Решение о приостановлении предоставления субсидии или о прекращении ее предоставления доводится до сведения получателя субсидии в письменной форме в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения с указанием оснований его принятия. Копия решения помещается в персональное дело <1>.

--------------------------------

При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Перечисленные региональные стандарты являются основой для расчета расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а согласно ч. 6 ст. 159 ЖК РФ данные стандарты применяются также при определении прав граждан на субсидии и при расчете размеров субсидий.

Например, в Оренбургской области организация работы по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг осуществляется в соответствии с Законом Оренбургской области "О наделении органов местного самоуправления Оренбургской области государственными полномочиями Оренбургской области по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" от 26 ноября 2007 г. N 1730/356-IV-ОЗ.

Совместным Приказом Министерства социального развития Оренбургской области и Министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области создана региональная экспертная комиссия по рассмотрению вопросов, возникающих в практической деятельности уполномоченных органов при предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Комиссия решает вопросы по предоставлению субсидий в случае возникновения нестандартных ситуаций, не оговоренных в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 <1>.

--------------------------------

<1> О наделении органов местного самоуправления Оренбургской области государственными полномочиями Оренбургской области по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Закон Оренбургской области от 26 ноября 2007 г. N 1730/356-IV-ОЗ // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Во исполнение ст. 159 Жилищного кодекса РФ и в соответствии с п. 71 Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" в Оренбургской области также приняты Постановление Правительства Оренбургской области от 20 февраля 2012 г. N 159-п "О порядке перечисления (выплаты, вручения) субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг получателям субсидий" и Постановление Правительства Оренбургской области от 28 июня 2012 г. N 554-п "О региональных стандартах, применяемых для расчета субсидий и ежемесячных денежных компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (с изменениями и дополнениями).

Например, в Волгоградской области организация работы по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг осуществляется в соответствии с Постановлением главы Волгограда от 8 сентября 2009 г. N 2273 (в ред. от 30.06.2015) "Об утверждении Порядка перечисления (выплаты, вручения) субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам, проживающим в Волгограде, и Порядка расходования и учета средств бюджета Волгограда, полученных в форме субвенций из областного бюджета на осуществление переданных государственных полномочий по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг".

Также во исполнение ст. 159 Жилищного кодекса РФ и в соответствии с п. 71 Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг", в Волгоградской области также приняты Постановления главы администрации Волгоградской области "О региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемых при расчете субсидий, предоставляемых гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг на 2011 год" от 16 февраля 2011 г. N 114 и "О региональных стандартах, используемых при расчете субсидий, предоставляемых гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" от 23 апреля 2007 г. N 647.

В соответствии со ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов <1>.

--------------------------------

<1> См.: Свердлык Г.А. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. С. 36.

Компенсация - это возмещение в соответствии с законодательством Российской Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг. Возмещение производится в денежной форме, при этом расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не уменьшаются на размер предоставленной компенсации.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном ст. 159 ЖК РФ.

В отличие от субсидий (которые перечисляются гражданам до наступления срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги), компенсации носят характер последующего возмещения, т.е. они должны предоставляться после оплаты жилищно-коммунальных услуг в установленном порядке.

Среди законов, в соответствии с которыми отдельным категориям граждан предоставляются компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, можно назвать следующие: Закон РФ от 15 января 1993 г. "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы", Федеральный закон от 12 января 1995 г. "О ветеранах", Федеральный закон в редакции от 5 июня 2007 г. "О прокуратуре Российской Федерации", Федеральный закон от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих", Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" и др.

Компенсации военнослужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей.

В целях обеспечения прав военнослужащих на жилище им предоставляются денежные компенсации, которые предусмотрены федеральными законами, в частности Федеральным законом от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих".

Военнослужащие и члены их семей должны обеспечиваться служебными жилыми помещениями или жилыми помещениями в общежитиях. В случае отсутствия указанных жилых помещений воинские части арендуют жилые помещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством РФ (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих").

Статьей 25 Федерального закона "О статусе военнослужащих" предусмотрена возможность предоставления дополнительных социальных гарантий и компенсаций военнослужащим, исполняющим обязанности военной службы в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах, и членам их семей. На членов семей военнослужащих, погибших при выполнении задач в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах, распространяются социальные гарантии и компенсации, действующие в отношении членов семей военнослужащих, погибших в Великой Отечественной войне. Правительство РФ устанавливает порядок предоставления таких дополнительных гарантий и компенсаций.

К числу законов, устанавливающих дополнительные социальные гарантии и компенсации названным выше гражданам, относится, например, Закон РФ в редакции Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5481-1 "О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах".

Военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей, имеющие право на социальные гарантии и компенсации в соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих", пользуются социальными гарантиями и компенсациями, установленными для граждан федеральными конституционными законами, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Если указанные лица одновременно имеют право на получение одной и той же социальной гарантии и компенсации по нескольким основаниям, то им предоставляются по их выбору социальная гарантия и компенсация по одному основанию, за исключением случаев, особо предусмотренных федеральными конституционными законами, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 24 Федерального закона "О статусе военнослужащих" члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, имеют право на компенсационные выплаты по оплате:

- общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях - жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах;

- коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;

- установки квартирных телефонов по действующим тарифам, услуг местной телефонной связи, оказанных с использованием квартирных телефонов, абонентской платы за пользование радиотрансляционными точками, коллективными телевизионными антеннами;

- топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и его доставки для проживающих в домах, не имеющих центрального отопления.

За вдовами (вдовцами) военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы по контракту или после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имевших общую продолжительность военной службы 20 лет и более, названные компенсации сохраняются до повторного вступления в брак.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 2005 г. N 475 утверждены Правила предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных услуг и других видов услуг.

Право на получение компенсационных выплат имеют следующие категории граждан:

а) члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, в том числе при прохождении военной службы по призыву (действительной срочной военной службы);

б) члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых составляет 20 лет и более;

в) члены семей сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов Российской Федерации и федеральных органов налоговой полиции, погибших (умерших) вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, связанных с исполнением служебных обязанностей;

г) члены семей сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в органах внутренних дел.

Члены семей погибших (умерших) военнослужащих осуществляют оплату жилой площади, коммунальных и других видов услуг в полном объеме с последующим получением компенсационной выплаты в связи со следующими расходами:

а) оплата общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях - жилой площади), найма, содержания и ремонта жилых помещений (для собственников жилых помещений и членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - оплата содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах);

б) оплата коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;

в) внесение платы за пользование услугами местной телефонной связи, абонентской платы за пользование радиотрансляционной точкой, коллективной антенной.

Компенсационные выплаты членам семей погибших (умерших) военнослужащих назначаются на основании заявления, поданного в орган в сфере социальной защиты населения, уполномоченный в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, по месту жительства.

Размер компенсационных выплат определяется из расчета 60 процентов расходов по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг (кроме услуг местной телефонной связи и абонентской платы за пользование радиотрансляционной точкой), составляющих долю членов семьи погибшего (умершего) военнослужащего в составе общих расходов, приходящихся на всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении.

Расчет компенсационных выплат в связи с ежемесячными расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг производится органами социальной защиты в следующем порядке:

- в течение первых шести месяцев - в размере, определенном исходя из размера начисленных платежей по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг;

- в течение каждых последующих шестимесячных периодов - в размере, определенном после проведения перерасчета на основании оригиналов документов об оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг за шесть прошедших месяцев. При этом оригиналы платежных документов представляются в органы социальной защиты населения непосредственно получателем компенсации либо направляются почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Для получателей компенсационных выплат, не предъявивших оригиналы платежных документов, перечисление компенсационных выплат приостанавливается до предъявления оригиналов этих документов.

Компенсационные выплаты назначаются с месяца гибели (смерти) военнослужащего и производятся за любой истекший период, но не более чем за три года в порядке, определенном настоящими Правилами.

Члены семей погибших (умерших) военнослужащих, получающие компенсационные выплаты, обязаны своевременно информировать уполномоченный орган федерального органа исполнительной власти, выдающий справки, и орган социальной защиты населения, в котором они зарегистрированы, об изменении условий, обязательных для получения компенсационных выплат (о перемене места жительства, вступлении в новый брак, достижении детьми возраста 18 лет и др.).

§ 6. ПОНЯТИЕ "УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ"

Вопросам управления многоквартирным жилым домом посвящен раздел VIII Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Ранее вопросы управления жилым домом регулировались Федеральным законом от 24 мая 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу). Однако ни указанный Закон, ни действующий ЖК РФ не дают понятия о том, что следует понимать под управлением многоквартирным домом. Если обратиться к нормам ЖК РСФСР 1983 г., то в нем содержался раздел II, посвященный вопросам управления жилищным фондом (ст. 16 - 27), в котором в основном предусматривались положения об органах, участвующих в управлении жилищным фондом.

Если обратиться к доктринальному определению понятия "управление жилищным фондом", то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и (или) комнатами), находящимися в собственности одного лица.

При этом Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник. Наиболее удачным определением, сочетающим в себе все аспекты деятельности по управлению, является определение, согласно которому содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома.

Н.В. Корнилова обращает внимание на то, что употребление понятия "управление многоквартирным домом" неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома.

Возникает вопрос о правовой природе управления многоквартирным домом. По мнению А.А. Иванова, договор управления многоквартирным домом "не имеет ничего общего с управлением имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия". С.В. Стрембелев отмечает, что управления применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует.

Если обратиться, в свою очередь, к понятию многоквартирного дома, то и его как такового в ЖК РФ нет. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого дома, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, на законодательном уровне понятия "управление многоквартирным домом" нет.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, был дан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем нередко возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Пример из судебной практики.

Товарищество собственников жилья "Дом" (далее - ТСЖ "Дом") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о признании недействительным Постановления главы администрации г. Читы от 03.06.2002 N 937, касающегося распределения части помещения технического этажа жилого дома.

Оспоренным по делу Постановлением от 03.06.2002 N 937 было установлено помещение технического этажа общей площадью 783,6 кв. м (за исключением площадей электрощитовой, мусорокамеры и теплового узла) жилого дома перераспределить ЗАО "Кварц".

Как было установлено материалами дела, строительство спорного дома осуществлялось за счет инвестиций физических и юридических лиц.

ТСЖ "Дом" было создано домовладельцами для защиты и представления общих интересов домовладельцев, управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. 1.1, 2.2, 3.2 Устава ТСЖ "Дом"). Право собственности домовладельцев на соответствующую часть помещений дома было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из СНиП 2.08.01.89, технический этаж дома - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Указанное право было подтверждено также действовавшей на тот момент ст. 1 Закона РФ "О товариществах собственников жилья". При таких условиях суд признал, что иск ТСЖ "Дом" направлен на защиту права общей долевой собственности домовладельцев на общие помещения дома, а Постановление N 937 главы администрации г. Читы, которым часть общего помещения дома (технический этаж) перераспределена одному из инвесторов - юридическому лицу, затрагивает право общей долевой собственности домовладельцев и, таким образом, подлежит защите по заявлению товарищества этих собственников.

Ссылки администрации г. Читы на то, что в силу Положений о долевом участии физических и юридических лиц в строительстве или реконструкции жилья и нежилых помещений, об инвестиционной деятельности в городе Чите, о правовых актах органов местного самоуправления в г. Чите она была вправе издавать акты, аналогичные обжалуемому, не были приняты, так как принимаемые ею ненормативные правовые акты не могут нарушать права и охраняемые интересы других лиц (ст. 13 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников. Администрация г. Читы, издавая оспоренный по делу акт, соглашений всех участников долевой собственности на общие помещения в доме N 50 по ул. 9 Января не имела, сама не являлась участником этой долевой собственности.

Поэтому Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил решение от 08.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 03.02.2004 Арбитражного суда Читинской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения <1>.

--------------------------------

<1> См.: Корнилова Н.В. Способы управления многоквартирным домом. Режим доступа: portal-law.ru.

Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулируются жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения. Соответственно, нормы жилищного законодательства могут быть применены к отношениям, которые связаны с возникновением и осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Таким образом, отношения по поводу управления многоквартирным домом являются формой реализации права собственности на соответствующее помещение и общее имущество в многоквартирном доме.

§ 7. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Безусловно, перед проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо провести дополнительную работу по его подготовке. В некоторых случаях законодатель закрепляет положения, дающие возможность получить информацию о площади всех помещений в многоквартирном доме. Так, в отношении собственников жилого помещения в многоквартирном доме, не выбравших способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано в течение года до дня проведения конкурса по отбору управляющей компании, говорится о том, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит указанный конкурс. 6 февраля 2006 г. Правительством РФ было принято Постановление N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", которым были утверждены соответствующие Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Рассмотрим основные способы управления имуществом многоквартирного дома.

Первый способ, который могут выбрать собственники помещений в многоквартирном доме, - это непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставку твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 12 человек, причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

Договоры на оказание услуг и выполнение работ (коллективный договор на оказание жилищных услуг, т.е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:

1) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении;

2) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

3) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя;

4) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

Внесенные изменения в ЖК РФ предусматривают создание органа управления на базе одного многоквартирного дома - совета многоквартирного дома <1>. Статья 161.1 ЖК РФ "Совет многоквартирного дома" (введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) гласит:

"В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется".

--------------------------------

<1> См.: Конев Ф.Ф., Конева Е.М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 34.

В случаях, указанных в части 1 указанной статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Функции совета многоквартирного дома сводятся к тому, что он исполняет решения общего собрания и является исполнительным органом многоквартирного дома.

Полномочия совета многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего ЖК РФ;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 части 8 ст. 161.1 ЖК РФ;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Следующим способом управления имуществом в многоквартирном доме является управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В отличие от других способов управления многоквартирным домом, необходимо, чтобы решение о создании товарищества собственников жилья было принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 136 ЖК РФ), тогда как для других способов управления необходимо превышение 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что вопрос о необходимом числе голосов для выбора способа управления многоквартирным домом должен быть урегулирован в ЖК РФ одинаково. И в любом случае такое решение должно приниматься более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья заключает в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (п. 1 ст. 137 ЖК РФ), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (ст. 138 ЖК РФ). Стороной таких договоров является само товарищество собственников жилья, от имени которого их подписывает председатель правления товарищества собственников жилья с обязательным одобрением правления товарищества (п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Если такого одобрения для совершения таких сделок не было получено, то такая сделка может быть признана недействительной.

Пример из судебной практики.

Так, ООО "Новый дом" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ТСЖ о взыскании 576 033 руб. 20 коп. основного долга по договору N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от 1 мая 2005 г., 42 611 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 июля 2005 г. по 10 февраля 2006 г. ТСЖ был предъявлен встречный иск о признании договора N 44/13-49/17 от 1 мая 2005 г. недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку указанный договор в нарушение п. 6 ст. 148 ЖК РФ заключен не правлением ТСЖ, а не имеющим на то права председателем правления Г.Ш.

До вынесения решения ТСЖ заявило об изменении основания встречного иска, сославшись на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям п. 3 ст. 147 ЖК РФ, поскольку Г.Ш. не мог быть избран (назначен) председателем правления, так как не являлся членом его правления.

Решением Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2006 г. первоначальный иск был удовлетворен полностью. В удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2006 г. решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2006 г. и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2006 г. отменил, передав дело в Арбитражный суд Пермской области на новое рассмотрение.

Интересны основания, по которым дело было передано на новое рассмотрение в части обоснованности отказа от удовлетворения встречного иска. Судебные инстанции исходили из того, что в данном случае заключение договора неуполномоченным лицом не влечет недействительности оспариваемого договора в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку исполнение условий данного договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика (в частности, ТСЖ принимались к использованию оказываемые истцом услуги, производилась их частичная оплата) свидетельствует об одобрении сделки представляемым - ТСЖ.

Из материалов дела было видно, что Г.Ш., действовавший в качестве председателя правления ТСЖ, заключил от имени ТСЖ договор от 1 мая 2005 г. N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг.

Согласно ЖК РФ, Уставу ТСЖ исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества под руководством председателя правления. Перечень полномочий председателя правления содержится в ст. 149 ЖК РФ, п. 10 Устава ТСЖ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

В силу п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ, п. 9.3 Устава ТСЖ правомочия по управлению многоквартирным домом или заключению договоров на управление им, заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции правления ТСЖ.

По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества.

Поскольку доказательств наличия такого одобрения собранием правления товарищества не представлено, заключая оспариваемый договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от имени ТСЖ, председатель правления Г.Ш. действовал с превышением полномочий, установленных законом.

Руководствуясь при оценке прав и обязанностей сторон, возникших из указанного договора, ст. 183 ГК РФ, суд допустил ошибку в применении нормы материального права.

В случаях превышения полномочий органом юридического лица (ст. 53 ГК РФ) при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 мая 1998 г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок".

В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ (п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").

Разрешение же первоначального иска о взыскании задолженности по спорному договору зависит от разрешения встречного иска. Поэтому суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судебных инстанций нельзя признать законными и обоснованными.

ЖК РФ предусматриваются две формы отношений товарищества собственников жилья с собственниками помещений в многоквартирном доме: отношения членства и договорные отношения. Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. В данном случае достаточно лишь доказать факт членства в товариществе собственников жилья.

Пример из судебной практики.

Судом первой инстанции было удовлетворено требование товарищества собственников жилья "Комсомольский, 82" (далее - ТСЖ "Комсомольский, 82") к предпринимателю М.Г. о взыскании платы за оказанные коммунальные услуги.

Судом было установлено, что М.Г. является собственником встроенного помещения площадью 61,5 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома, а на основании заявления М.Г. является членом ТСЖ "Комсомольский, 82".

В силу ст. 153 ЖК РФ собственники жилых помещений обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку ЖК РФ не содержит специальных норм по внесению платы собственниками нежилых помещений, суд по аналогии применил нормы раздела VII ЖК РФ и обоснованно взыскал сумму, подлежащую уплате.

Если же лица не являются членами товарищества собственников жилья, то они в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Третьим способом управления имуществом многоквартирного дома является управление управляющей организацией. Понятие управляющей организации было закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (действуют не в полном объеме).

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В случае выбора такого способа управления имуществом многоквартирного дома с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Отметим, что к конструкции договора управления многоквартирным домом может обратиться товарищество собственников жилья и жилищного кооператива. В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

§ 8. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Представляет особый интерес способ управления многоквартирным домом - управление через управляющую организацию, а точнее, форма его осуществления.

Данный способ управления реализуется путем заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений (органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива) в доме и профессиональной управляющей организацией, которая в течение согласованного срока и за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора, ранее неизвестным гражданскому и жилищному законодательству. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" устанавливал, что "управление кондоминиумом может осуществляться путем... передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги" (подп. 3 п. 2 ст. 20). Эта формулировка была прообразом современного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В ЖК РФ договору управления многоквартирным домом (далее - договор управления) посвящена отдельная ст. 162, содержащая достаточно развернутое регулирование. Это свидетельствует о признании договора управления самостоятельным договорным типом (видом).

В зависимости от деления гражданско-правовых договоров на виды по различным основаниям договор управления является:

1) двусторонним договором. Контрагентом управляющей организации могут являться или собственники помещений, или ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае, указанном в ст. 163 ЖК РФ, - единолично муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация. В случае когда договор управления заключается с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то на другой стороне имеется множество собственников, но тем не менее договор заключается с каждым собственником помещения. То есть как документ договор управления подписывается или единоличным собственником помещения, или всеми, или одним участником общей совместной собственности на помещение, или всеми участниками общей долевой собственности на помещение, или по отдельности каждым участником общей долевой собственности на помещение. В том, что не требуется подписывать договор управления сразу всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, нетрудно убедиться, сравнив формулировку ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о заключении рассматриваемого договора "с каждым собственником помещения" с формулировкой ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающей, что в качестве одной стороны заключаемых договоров с подрядной организацией при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом выступают "все или большинство собственников помещений". В отношении порядка заключения договора управления нельзя согласиться с мнением, что "договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании)", а также с тем, что "заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон". Такой вывод не соответствует диспозиции п. 1 ст. 445 ГК РФ. В ч. 5 ст. 46 ЖК РФ нет указания на обязательность заключения договора управления для собственника помещения и для управляющей организации. В этой норме речь идет об обязательности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном порядке, что не одно и то же. В решении собрания обязательным для всех собственников являются только выбор конкретной управляющей организации и принятые собранием условия договора управления (ч. 2 ст. 161 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому предусмотренное в ст. 445 ГК РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке в данном случае применяться не может;

2) взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора. Например, собственник помещения имеет право требовать надлежащего качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг и обязан вносить плату по договору управляющей организации, а с обязанностями управляющей организации по управлению многоквартирным домом корреспондирует ее право требовать от собственников помещений своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

3) консенсуальным договором и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании. В связи с тем что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. В договоре управления этот срок может быть изменен. При пропуске управляющей организацией указанного предельного срока начала исполнения договора ее контрагенты вправе применить к этой организации меры имущественной ответственности за нарушение ею обязательств по договору;

4) возмездным договором. Законодатель установил, что управляющая организация выполняет свои обязательства за плату, в договоре управления необходимо указать порядок определения цены договора, порядок расчета размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

5) казуальным договором, поскольку всегда можно установить юридическую цель совершения сделки - договора управления многоквартирным домом. Такая сделка не может являться абстрактной;

6) срочным договором, поскольку это прямо следует из нормы ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.

Говоря о месте договора управления в системе классификации гражданско-правовых договоров, нельзя обойти вниманием подходы к возможности отнесения рассматриваемого договора к смешанным договорам <1>. Этот вопрос имеет важное практическое значение для договорной практики, поскольку позволяет найти ответ на вопрос о применяемом правовом регулировании к вытекающим из договора управления обязательствам.

--------------------------------

<1> См. подробнее: Киракосян С.А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. N 8. С. 13 - 18.

В юридической литературе нет единства мнений в отношении того, относится ли договор управления многоквартирным домом к смешанным договорам. Некоторые авторы (в частности, Т.А. Борзенкова, И.А. Дроздов, Л.Ю. Грудцына) утвердительно отвечают на этот вопрос, другие (В.А. Белов, С.А. Бушаенкова, М.Н. Илюшина, Е.Б. Козлова) - отрицательно.

Легальное определение понятия "смешанный договор" дано в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым это договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Представляется, что понятие "смешанный договор" имеет больше практическое, нежели методологическое значение. От отнесения гражданско-правового договора к категории смешанного договора зависит, будут ли к отношениям сторон по смешанному договору применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Анализируя норму п. 3 ст. 421 ГК РФ, можно определить признаки, присущие смешанному договору:

а) в смешанном договоре должны быть элементы не менее двух договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договоров);

б) помимо элементов не менее чем двух поименованных договоров в смешанном договоре могут быть элементы договоров, не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договоров);

в) ГК РФ не устанавливает необходимости обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров;

г) из п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором.

В договоре управления два первых признака имеются. Так, в договоре управления имеются признаки договоров подряда и оказания услуг ("услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме"), договора о предоставлении коммунальных услуг. В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется не только оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, но и может осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Такой деятельностью могут быть действия, являющиеся элементом договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами.

В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что "договор управления многоквартирным домом не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ). Следовательно, договор управления многоквартирным домом относиться к числу смешанных, в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина, никак не может". Е.Б. Козлова также делает вывод, что "рассмотрение... признаков смешанного договора применительно к договору управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что данный договор не может быть отнесен к смешанным договорам" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8. С. 17.

Как уже было отмечено, в ст. 161 ЖК РФ управление управляющей организацией наряду с непосредственным управлением и управлением ТСЖ выведено в ранг самостоятельного способа управления. Это свидетельствует об особых отношениях собственников помещений многоквартирного дома с выбранной управляющей организацией. То есть если выбор собственников пал на управление через управляющую организацию, то, кроме надлежащего содержания, ремонта общего имущества и предоставления коммунальных услуг, по аналогии с ТСЖ (ст. 137 ЖК) в рамках осуществления управления на управляющую организацию возлагаются более широкие функции. Управление должно охватывать деятельность по реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме, а также по защите их прав и законных интересов от третьих лиц. В противном случае имеет место непосредственное управление, при котором собственники заключили различные договоры на обслуживание многоквартирного дома, а управление управляющей организацией как способ управления не может выступать альтернативой ТСЖ и непосредственному управлению. Тогда становится невозможным выдвижение помимо надлежащего содержания и предоставления коммунальных услуг каких-либо требований к управляющей организации, а именно по оптимизации затрат, эффективности использования общих доходов, приумножению стоимости имущества. А между тем, как представляется, эти задачи являются не менее важными, чем содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг при осуществлении управления многоквартирным домом.

Интересно, что данный аспект находит отражение и в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", выделяющем формы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме надлежащего содержания и ремонта общего имущества в таком доме при разных способах управления. Данное Постановление четко разделяет договор управления многоквартирным домом и договор о содержании и ремонте общего имущества.

Исходя из содержания ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация по договору управления за плату обязана:

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. При этом указание на такую деятельность помогает установить направленность договора. Но все же в первую очередь для квалификации договора необходимо использовать не неопределенно широкую формулировку деятельности, а прямо указанные в договоре управления элементы-обязательства, прямо урегулированные нормами права.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ и ч. 3 ст. 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом следует относить:

1) условия о предмете договора управления, который формулируется в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ;

2) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

3) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

4) порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

5) перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

6) порядок определения цены договора управления;

7) порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

8) порядок определения размера платы за коммунальные услуги;

9) порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;

10) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

11) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, указано еще одно существенное условие договора управления многоквартирным домом, которое должно включаться в договоры управления, заключаемые по результатам открытых конкурсов, проводимых в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Это условие о гарантиях ежемесячного возобновления управляющей организацией предусмотренных указанными Правилами мер по обеспечению исполнения ее обязательств (страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита) при реализации такого обеспечения.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом - это двухсторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный, казуальный, срочный. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, договором присоединения и договором доверительного управления <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 3. С. 99.

ЗАДАЧИ

1. Иванову И., принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) было предоставлено жилое помещение в доме жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Однако пай он выплатил не полностью и отказался вносить плату за жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги. Имеет ли право Иванов И. не оплачивать коммунальные услуги, если он не оплатил свой пай?

2. Управляющая организация проинформировала в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги за двадцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере. Гражданин И. проигнорировал данные сведения, посчитав, что управляющая организация уведомила об изменениях, нарушив срок, и продолжал вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в прежнем размере. По истечении двух месяцев управляющая организация направила гражданину И. письмо о недоимке по платежам и расчет пени, поскольку он не полностью вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Решите дело.

ТЕСТЫ

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

а) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

б) взнос на капитальный ремонт;

в) плату за коммунальные услуги;

г) плату за земельный участок под многоквартирным домом.

2. Для собственников жилых домов плата за дом и коммунальные услуги включает:

а) расходы на содержание и ремонт домов;

б) плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

в) плату за земельный участок под жилым домом.

3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до:

а) 5-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом;

б) 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом;

в) 15-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

4. Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения, если они:

а) в течение более трех месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

в) в течение более восьми месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

5. Лица, не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору:

а) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно;

б) неустойку в размере 1% от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно;

в) неустойку в размере 0,5% от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

6. В Жилищном кодексе РФ установлены три условия определения размера платы за пользование жилым помещением. Назовите эти условия:

а) качество жилого помещения;

б) благоустройство жилого помещения;

в) месторасположение жилого дома;

г) этажность жилого дома.

7. Субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг - это:

а) выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью возмещения ему фактически произведенных расходов в связи с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг;

б) предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью использования их данным гражданином в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг;

в) оба ответа неверные.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1. Какие категории лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, вы можете назвать? Охарактеризуйте каждую из названных категорий.

2. Определите структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме. За чей счет производится капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

3. Назовите перечень расходов, которые несут собственники жилых домов. Отличается ли перечень расходов, которые обязаны нести собственники помещений, от расходов, возложенных на нанимателя жилого помещения?

4. Проанализируйте порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В какие сроки необходимо осуществить оплату?

5. Объясните, как определяется размер платы за пользование жилым помещением. На какие нормативно-правовые акты вы ссылаетесь?

6. Назовите категории лиц, имеющих право на субсидии. Каков порядок перечисления гражданам субсидий?

7. Какие способы управления многоквартирным домом, установленные ЖК РФ, вы можете перечислить? Дайте краткую характеристику названным способам.

8. Назовите срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом. Какой правовой акт содержит норму о сроках?

9. Каким образом защищаются права потребителей в сфере услуг жилищно-коммунального хозяйства? Каков порядок обжалования действий (бездействия) служб ЖКХ?

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Всеобщая декларация прав человека: [принята Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.] // ВВС СССР. 1976. N 17 (1831). Ст. 291.

2. Декларация прав и свобод человека и гражданина: принята Постановлением Верховного Совета РСФСР 22 ноября 1991 г. // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 52. Ст. 1865.

3. Жилищный кодекс: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. М.: Рид Групп, 2013.

4. Конституция Российской Федерации 1993 г., с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ // Собрание законодательства РФ. 2014. N 31. Ст. 4398.

5. Международный пакт о гражданских и политических правах: принят Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН 16 декабря 1966 г. // ВВС СССР. 1976. N 17(1831). Ст. 291.

6. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах: принят Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН 16 декабря 1966 г. // ВВС СССР. 1976. N 17(1831). Ст. 327.

7. О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. N 901 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. N 32. Ст. 3936.

8. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 // Собрание законодательства РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.

9. О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий: Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. N 832 // Собрание законодательства РФ. 2008. N 46. Ст. 5350.

10. О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430: по состоянию на 18 августа 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. N 14. Ст. 1430.

11. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743: по состоянию на 5 мая 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. N 9. Ст. 1024.

12. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301: по состоянию на 30 апреля 2009 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

13. О жилищной комиссии по включению в служебный контракт (трудовой договор) условия о предоставлении лицу права на получение служебного жилого помещения: Указ губернатора Оренбургской области от 23 апреля 2012 г. N 232-УК // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

14. О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации: Указ Президента РФ от 24 октября 2011 г. N 1422 // Собрание законодательства РФ. 2011. N 44. Ст. 6238.

15. О жилищном фонде Волгоградской области: Закон Волгоградской области от 12.12.2007 N 1591-ОД (в ред. от 10.11.2014) // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

16. О жилищных кредитах: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 // Собрание законодательства РФ. 1994. N 7. Ст. 692.

17. О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов): Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 // Собрание законодательства РФ. 1995. N 11. Ст. 997.

18. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 19. Ст. 2337.

19. О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан, проживающих на территории Волгоградской области: Закон Волгоградской области от 27.01.2005 N 1016-ОД // Волгоградская правда. 11.03.2005. N 42.

20. О наделении органов местного самоуправления Оренбургской области государственными полномочиями Оренбургской области по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Закон Оренбургской области от 26 ноября 2007 г. N 1730/356-IV-ОЗ // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

21. О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы: Постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 13. Ст. 1405.

22. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 // Российская газета. 2009. 8 июля.

23. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 // Собрание законодательства РФ. 1993. N 39. Ст. 3620.

24. О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в Волгоградской области: Закон Волгоградской области от 01.12.2005 N 1125-ОД (в ред. от 10.01.2014) // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

25. О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы: Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. N 46-ПП // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

26. О порядке обеспечения жилыми помещениями в таможенных органах и учреждениях, подведомственных ГТК России: Приказ ГТК РФ от 30 сентября 2003 г. N 1088 // Российская газета. 2003. 10 декабря.

27. О порядке перечисления (выплаты, вручения) субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг получателям субсидий: Постановление правительства Оренбургской области от 20 февраля 2012 г. N 159-п // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

28. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307: по состоянию на 27 августа 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

29. О порядке применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": письмо Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ПК // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

30. О практике применения судами жилищного законодательства: Постановление Пленума Верховного Совета СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.

31. О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области: Закон Оренбургской области от 13 июля 2007 г. N 1347/285-IV-ОЗ: по состоянию на 2 марта 2012 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

32. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 // Собрание законодательства РФ. 2011. N 22. Ст. 3168.

33. О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761: по состоянию на 24 декабря 2008 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 51. Ст. 5547.

34. О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг: Постановление Правительства РФ от 2 августа 2005 г. N 475 // Собрание законодательства РФ. 2005. N 32. Ст. 3316.

35. О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: письмо Федеральной нотариальной палаты от 16 марта 1998 г. N 175 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. N 4. С. 29.

36. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы: Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 52. Ст. 5132.

37. О региональных стандартах, используемых при расчете субсидий, предоставляемых гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Постановление главы администрации Волгоградской области N 647 от 23 апреля 2007 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

38. О региональных стандартах, применяемых для расчета субсидий и ежемесячных денежных компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Постановление правительства Оренбургской области от 28 июня 2012 г. N 554-п // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

39. О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы: Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050: по состоянию на 20 июля 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2011. N 5. Ст. 739.

40. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2012 - 2014 годы: Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2011 г. N 1077 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 1. Ст. 122.

41. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2011 - 2013 годы: Постановление Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. N 768 // Собрание законодательства РФ. 2010. N 40. Ст. 5094.

42. Об основах ценообразования в отношении электрической энергии, потребляемой населением: Постановление Правительства РФ от 7 декабря 1998 г. N 1444 // Собрание законодательства РФ. 1998. N 50. Ст. 6160.

43. Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса: Постановление Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 // Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 2). Ст. 3518.

44. Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения: Постановление Оренбургского городского Совета от 19.05.2005 N 119 // Вечерний Оренбург. 2005. 22 июня.

45. Об утверждении Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма": Постановление администрации Волгограда от 28 мая 2012 г. N 1499 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

46. Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений": Постановление администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

47. Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма: Приказ Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 6, 7, 8 (ч. II).

48. Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма: Приказ Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. N 18 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 6 (ч. II) (Методические рекомендации).

49. Об утверждении Основ формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги: Постановление Правительства РФ от 28 августа 2009 г. N 708 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 36. Ст. 4353.

50. Об утверждении Перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов: Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. N 108 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 8. Ст. 1024.

51. Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире: Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.

52. Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: Постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. N 6538-п // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

53. Об утверждении Положения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге (вместе с "Положением о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге"): Постановление Оренбургского городского Совета от 19 мая 2005 г. N 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

54. Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 // Собрание законодательства РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.

55. Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования "город Оренбург" (вместе с "Положением о порядке и условиях предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования "город Оренбург"): решение Оренбургского городского Совета от 24 февраля 2010 г. N 1043 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

56. Об утверждении Положения о порядке назначения на должность государственных регистраторов: Приказ Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г. N 223 // Российская газета. 2010. 9 июля. С. 4.

57. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47: по состоянию на 2 августа 2007 г. // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

58. Об утверждении Положения об Управлении жилищной политики администрации города Оренбурга (вместе с "Положением об Управлении жилищной политики администрации города Оренбурга", "Перечнем правовых актов Оренбургского городского Совета, признаваемых утратившими силу"): решение Оренбургского городского Совета от 25 апреля 2011 г. N 165 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

59. Об утверждении Порядка перечисления (выплаты, вручения) субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам, проживающим в Волгограде, и Порядка расходования и учета средств бюджета Волгограда, полученных в форме субвенций из областного бюджета на осуществление переданных государственных полномочий по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг: Постановление главы Волгограда от 8 сентября 2009 г. N 2273 (в ред. от 30.06.2015) // Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград. 2009. 12 сентября.

60. Об утверждении Порядка расчетов за природный газ: Постановление Правительства от 4 апреля 2000 г. N 294 // Собрание законодательства РФ. 2000. N 15. Ст. 1594.

61. Об утверждении Порядка регулирования надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса Волгограда, осуществляющих эксплуатацию объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, надбавок к ценам (тарифам) для потребителей Волгограда: решение Волгоградской городской Думы от 28 мая 2014 г. N 13/388 // Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград. 2014. 19 июня.

62. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

63. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).

64. Об утверждении Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

65. Об утверждении Правил определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, объективное изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций: Постановление Правительства от 24 мая 2007 г. N 316 // Собрание законодательства РФ. 2007. N 22. Ст. 2648.

66. Об утверждении Правил осуществления государственного контроля за установлением, изменением и применением предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги: Постановление Правительства РФ от 23 июля 2007 г. N 467 // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4086.

67. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25: по состоянию на 16 января 2008 г. // Собрание законодательства РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

68. Об утверждении Правил предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. N 1203: по состоянию на 30 июля 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2010. N 3. Ст. 327.

69. Об утверждении Правил предоставления субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию передаваемых полномочий Российской Федерации по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов: Постановление Правительства РФ от 15 октября 2005 г. N 614: по состоянию на 4 сентября 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 43. Ст. 4399.

70. Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 22. Ст. 2338.

71. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

72. Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 6 июня 2012 г. N 558 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 25. Ст. 3368.

73. Об утверждении требований к определению площади здания, помещения: Приказ Минэкономразвития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 // Российская газета. 2011. 11 ноября.

74. Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в Волгограде: Постановление Волгоградского горсовета народных депутатов от 15 июня 2005 г. N 19/342 (в ред. от 24.12.2014) // Городские вести. 2005. 25 июня.

75. Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Оренбурга: Постановление Оренбургского городского Совета от 25 апреля 1997 г. N 120 // Вечерний Оренбург. 1997. 22 мая. С. 5.

76. Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений: Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438 // Российская газета. 2002. 26 июня. С. 5.

77. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР: Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 // СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10.

78. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Законы Российской Федерации

79. Градостроительный кодекс РФ: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 19 апреля 2013 г. М.: Омега-Л, 2013.

80. Гражданский кодекс Российской Федерации: В 4 ч.: Часть первая: Федер. закон: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. М.: ИГ "Весь", 2012.

81. Земельный кодекс: Федер. закон: принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.: одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 г.: по состоянию на 12 декабря 2011 г. М.: Омега-Л, 2012.

82. Кодекс РФ об административных правонарушениях: Федер. закон: принят Гос. Думой 20 декабря 2001 г.: одобрен Советом Федерации 26 декабря 2001 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. М.: Эксмо, 2012.

83. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федер. закон: принят Гос. Думой 18 декабря 2012 г.: одобр. Советом Федерации 26 декабря 2012 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.

84. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. N 27. Ст. 3967.

85. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации": Федер. закон от 28 ноября 2015 г. N 358-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. N 48. Ст. 6724.

86. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон: принят Гос. Думой 17 июня 1997 г.: одобр. Советом Федерации // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

87. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федер. закон: принят Гос. Думой 13 июля 2001 г.: одобр. Советом Федерации 20 июля 2001 г.: по состоянию на 29 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2001. N 33. Ст. 3431.

88. О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.: по состоянию на 7 июня 2013 г. // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

89. О защите прав потребителей: Федер. закон: принят Гос. Думой 7 февраля 1992 г.: по состоянию на 18 июля 2011 г. // Российская газета. 1992. 16 января. С. 5.

90. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федер. закон: принят Гос. Думой 5 августа 2004 г.: одобр. Советом Федерации 8 августа 2004 г. // Собрание законодательства РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.

91. О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Федер. закон: принят Гос. Думой 25 июня 1993 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. // ВСНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

92. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 1991 г.: по состоянию на 16 октября 2012 г. // ВСНД РФ и ВС РФ. 1991. N 28. Ст. 959.

93. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: Федер. закон: принят Гос. Думой 12 марта 1999 г.: одобр. Советом Федерации 17 марта 1999 г.: по состоянию на 25 июня 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

94. О содействии развитию жилищного строительства: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2008. N 30. Ст. 3617.

95. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федер. закон: принят Гос. Думой 6 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г. // Собрание законодательства РФ. 2007. N 30. Ст. 3799.

96. О чрезвычайном положении: Федер. конст. закон: принят Гос. Думой 26 апреля 2001 г.: одобрен Советом Федерации 16 мая 2001 г.: по состоянию на 7 марта 2005 г. // Собрание законодательства РФ. 2001. N 23. Ст. 2277.

97. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ: Федер. закон: принят Гос. Думой 26 апреля 2002 г.: одобр. Советом Федерации 15 мая 2002 г.: по состоянию на 21 ноября 2011 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.

98. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.: одобр. Советом Федерации 9 июля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

99. Об ипотечных ценных бумагах: Федер. закон: принят Гос. Думой 14 октября 2003 г.: одобр. Советом Федерации 29 октября 2003 г. // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46. Ст. 4448.

100. Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан: Федер. закон: принят Гос. Думой 15 апреля 1993 г.: одобрен Советом Федерации 20 апреля 1993 г. // Российская газета. 1993. 12 мая. С. 4.

101. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 36.

102. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 40.

103. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 10 июля 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2008. N 30. Ст. 3579.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Аллямов Р.Р. Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия // Жилищное право. 2007. N 2. С. 6 - 10.

2. Афонина А.В. Жилищное право: Курс лекций. М.: Дашков и К, 2009. 376 с.

3. Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право. 2014. N 3. С. 59 - 64.

4. Быкова И. Жилищно-строительный кооператив: льготы не всем // Недвижимость и цены. 2004. 25 - 31 октября. С. 8 - 11.

5. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе // Жилищное право. 2009. N 12. С. 75 - 80.

6. Вишневская И.С. Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы // Журнал российского права. 2009. N 7. С. 68 - 74.

7. Головичев Ю.И. Юридический аспект проблемы доступного и комфортного жилья в России // Социальное и пенсионное право. 2015. N 2. С. 42 - 47.

8. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. N 3. С. 26 - 28.

9. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. 447 с.

10. Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 3. С. 96 - 106.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

12. Гражданское право и современность: Сб. статей, посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др.; Под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Статут, 2013. 766 с.

13. Гражданское право: В 2 т.: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2011. Т. II. Полутом 1. 704 с.

14. Гражданское право: В 4-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. 766 с.

15. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001. Т. 2. 848 с.

16. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М.: Знание, 1983. 748 с.

17. Елизарова Н.В. Жилищное право: Учебный курс (учебно-методический комплекс). М.: МИЭМП, 2010. 351 с.

18. Ерофеев К.Б. Вопросы добровольного вступления в товарищество собственников жилья // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2012. N 12. С. 42 - 44.

19. Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением членом семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 39 - 42.

20. Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу // Наследственное право. 2015. N 2. С. 28 - 31.

21. Жилищное право России: Учебник для вузов / Под ред. Л.Ю. Грудцыной. М.: Эксмо, 2010. 656 с.

22. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для академического бакалавриата / А.А. Титов. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2015. 475 с.

23. Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. 475 с.

24. Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. М.: Юрайт, 2010. 208 с.

25. Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция" / П.В. Алексий [и др.]; Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010. 463 с.

26. Жилищное право: Учебное пособие / А.В. Кудашкин. М.: ИЦ РИОР; НИЦ ИНФРА-М, 2014. 168 с.

27. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Библиотечка "РГ", 2013 // СПС "Гарант".

28. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. Вып. 22. 144 с.

29. Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. 384 с.

30. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. N 12. С. 31 - 32.

31. Захаров Е.В. Практические аспекты реализации органами МСУ норм ЖК РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения // Современное право. 2012. N 3. С. 56 - 59.

32. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 87 - 99.

33. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. N 2. С. 40 - 49.

34. Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 183 с.

35. Канцер Ю.А. Природа отношений по ресурсоснабжению жилищно-коммунального хозяйства России // Российская юстиция. 2015. N 8. С. 18 - 21.

36. Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Жилищное право. 2009. N 5. С. 96 - 103.

37. Карпухин Д. Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения // Жилищное право. 2011. N 11. С. 25 - 31.

38. Кархалев Д.Н. Способы защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2013. N 1. С. 38 - 40.

39. Кастальский В.Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. N 8. С. 51 - 54.

40. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011. 806 с.

41. Киракосян С.А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. N 8. С. 13 - 18.

42. Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11. С. 61 - 66.

43. Кискин В. Правовое регулирование деятельности ТСЖ // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2009. 12 августа. С. 6 - 12.

44. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. 440 с.

45. Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 31 - 35.

46. Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. 447 с.

47. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов [и др.]; Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2012. 640 с.

48. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 524 с.

49. Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2003. 371 с.

50. Конев Ф.Ф. Правовой статус совета многоквартирного дома / Ф.Ф. Конев, Е.М. Конева // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 34 - 36.

51. Корягин А.Е., Соколова И.Е. Жилищно-коммунальные услуги: права потребителей. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. Вып. 17. 176 с.

52. Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 10. С. 41 - 44.

53. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. 317 с.

54. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2012. 396 с.

55. Кудашкин А.В. Жилищное право. М.: Изд-во "За права военнослужащих", 2005. 381 с.

56. Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против // Государство и право. 1998. N 2. С. 59 - 65.

57. Лившиц Р.З. Теория права. М.: БЕК, 1994. 640 с.

58. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. С. 47 - 49.

КонсультантПлюс: примечание. Статья В.Н. Литовкина "Концепция развития жилищного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", N 5-6, 2000.

59. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. N 3. С. 47 - 53.

60. Литовкин В.Н. Обеспечительная функция жилищного законодательства. Изъяны обеспечительной функции постсоветского жилищного законодательства // Жилищное право. 2008. N 4. С. 3 - 24.

61. Макеев П.В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Юрист. 2008. N 12. С. 38 - 43.

62. Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 67 - 74.

63. Макеев П.В. Об изменении правового режима жилого помещения в связи с непригодностью его для постоянного проживания граждан // Гражданин и право. 2014. N 7. С. 53 - 57.

64. Макеев П.В. О видах жилых помещений // Гражданин и право. 2013. N 2. С. 36 - 41.

65. Максименко А.М. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения // Проблемы правоохранительной деятельности. 2011. N 2. С. 33 - 36.

66. Маматказин И.Р. Юридические конструкции компенсационных правоотношений // Актуальные проблемы российского права. 2014. N 2. С. 212 - 217.

67. Матиящук С.В. Организационно-правовые аспекты проведения общего собрания членов ТСЖ // Гражданин и право. 2012. N 1. С. 50 - 56.

68. Матюкова Ю. ТСЖ - хозяин в доме // ЭЖ-Юрист. 2011. N 50. С. 7 - 9.

69. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2013. 224 с.

70. Мун О. Наследование ипотечной квартиры // Жилищное право. 2014. N 5. С. 17 - 31.

71. Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 37 - 41.

72. Мыскин А.В. Юридический статус членов семьи собственника жилого помещения // Нотариус. 2014. N 7. С. 3 - 7.

73. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: Учебное пособие. М.: Статут, 2015. 174 с.

74. Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое // Жилищное право. 2008. N 9. С. 30 - 37.

75. Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. N 3. С. 43 - 54.

76. Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья - создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 7. С. 62 - 66.

77. Пименова Е.Н. Жилищное право: Конспект лекций. М.: Эксмо, 2007. 160 с.

78. Пластинина Н. Банк и ипотечный заемщик: мир, дружба и... дамоклов меч? // Жилищное право. 2015. N 10. С. 39 - 49.

79. Пушкина А.В. Жилищно-строительный кооператив как разновидность потребительского кооператива // Предпринимательское право. Приложение "Бизнес и право в России и за рубежом". 2013. N 3. С. 24 - 27.

80. Рахвалова М.Н. Нормы, регулирующие жилищные отношения, как составляющая жилищного и гражданского законодательства // Семейное и жилищное право. 2013. N 5. С. 44 - 46.

81. Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. 2014. N 2. С. 108 - 111.

82. Свердлык Г.А. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги // Жилищное право. 2008. N 5. С. 29 - 36.

83. Свердлык Г.А. Российское жилищное законодательство // Жилищное право. 2007. N 12. С. 5 - 10.

84. Свердлык Г.А. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Жилищное право. 2008. N 6. С. 25 - 32.

85. Свит Ю.П. Проблемы правового статуса товариществ собственников жилья и обществ взаимного страхования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 2. С. 14 - 20.

86. Свит Ю.П. Особенности залога жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 5. С. 50 - 58.

87. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2003. 384 с.

88. Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2014. N 2. С. 21 - 39.

89. Суслова С.И. Анализ состояния современного жилищного законодательства и дальнейших перспектив его развития // Жилищное право. 2009. N 8. С. 97 - 101.

90. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2005. 384 с.

91. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015. 47 с.

92. Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы: Практ. пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 62 с.

93. Тихомиров М.Ю. Новые правила оплаты жилья в Российской Федерации. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. 138 с.

94. Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. 112 с.

95. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: Практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 159 с.

96. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. 128 с.

97. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 2011. 192 с.

98. Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушниковой. М.: Городец, 2005. 464 с.

99. Уруков В.Н., Урукова А.В. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости // Юрист. 2010. N 3. С. 42 - 48.

100. Филимонов С.Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С.Л. Филимонов, Г.Ф. Шешко. М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. 480 с.

101. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2009. 448 с.

102. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 12. С. 75 - 98.

103. Цитович Л.В., Никишов А.Б. Право граждан на жилище // Законодательство и экономика. 2015. N 7. С. 24 - 27.

104. Шахова Е.С. К вопросу о правовой природе отношений между товариществом собственников жилья, его председателем и членами правления: теория и практика применения действующего законодательства // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 45 - 48.

105. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Эксмо, 2010. 304 с.

КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации Г.Ф. Шешко включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2008.

106. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ИНФРА-М, 2011. 335 с.

107. Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 6 - 7.

108. Шипунова Е. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2008. N 11. С. 60 - 68.

109. Шипунова Е. Основание возникновения жилищного правоотношения по найму специализированных жилых помещений: договор или решение уполномоченных лиц? // Жилищное право. 2009. N 1. С. 60 - 64.

110. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: БЕК, 1999. 224 с.

111. Юрченко М.О. Недопустимость произвольного лишения жилища как один из основных принципов жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. N 12. С. 10 - 12.

112. Яковлев В.Ф. Вся работа проходила в дискуссиях // Закон. 2009. N 5. С. 7 - 13.

113. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства РФ // Жилищное право. 2007. N 10. С. 11 -13.

СУДЕБНАЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА

1. Обзор судебной практики по гражданским делам Саратовского областного суда по материалам апелляционной практики за 3 квартал 2014 г. // Судебный участок N 1. Режим доступа: http://oblsud.sar.sudrf.

2. Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год // Московский областной суд РФ. Режим доступа: http://www.mosoblsud.ru/ss_detale.php?id=141890.

3. Определение Верховного Суда от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4. По делу N А82-3463/2008-9 от 29 января 2009 г.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5. По исковому заявлению Гостевой П.И. к Медведевой О.Н.: решение Ростовского районного суда Ростовской области от 10 июня 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http:// www.consultant.ru.

6. По исковому заявлению Коваля Н.М. к Балабановой Е.А: решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 20 декабря 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

7. По делу N А40-55696/09-89-451 от 21 июля 2011 г.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

8. По делу N 33-15381: Определение Московского областного суда от 9 августа 2011 г. // КонсультантПлюс: Справочные правовые системы: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

9. По исковому заявлению Краюшкиной Л.Н. к МУ "Управление муниципального имущества" администрации Угличского муниципального района: решение Угличского районного суда Ярославской области от 25 декабря 2011 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

10. По исковому заявлению Борисовой М.П. к Тимофеевой А.В.: решение Александровского районного суда Оренбургской области от 25 ноября 2012 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru.

ИНТЕРНЕТ-РЕСУРСЫ

КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости А.В. Афониной (2-е издание) включен в информационный банк.

1. Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // ГАРАНТ: Информационно-правовой портал. Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.

2. Волгоградская область в цифрах 2013 // Федеральная служба государственной статистики. Режим доступа: http://volgastat.gks.ru/.

3. Галанин А.Б. Способы защиты жилищных прав. Режим доступа: http://portal-law.ru/articles/pravovay%20zashita/Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012.

4. Капитальный ремонт МКД [Электронный ресурс] // Город Оренбург официальный портал. Режим доступа: http://www.orenburg.ru/activities/public_utility/overhaul_of_apartment_buildings_mcd_it_is_important_to_know_everyone//.

5. Корнилова Н.В. Способы управления многоквартирным домом. Режим доступа: portal-law.ru.

6. Костров В. Жилищная политика на 2013 год: шесть поворотов. Режим доступа: http://news.vdolevke.ru/read/6496/.

7. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс" (дата обращения: 07.12.2015).

8. Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы // Недвижимость и цены. Режим доступа: http://realty.dmir.ru/articles/36264/.

9. Новация. Технический план // Новация системного одного окна. Режим доступа: http://www.donnova.ru/tehnicheskij-plan/.

10. Россиян освободят от обязанности сообщать данные счетчиков ЖКХ // РБК-Недвижимость. Режим доступа: http://realty.rbc.ru/news/11/01/2013/562949985483383.shtml.

11. Управление жилищной политики // Официальный портал города Оренбурга. Режим доступа: http://www.admin.orenburg.ru/activities/residential_area/maintaininghe_established_procedure_of_registration_of_citizens_as_in_need_of_accommodation_provid/.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А

Свидетельство о праве на наследство

Лист 1

Лист 2

Приложение Б

Постановление об утверждении акта приемочной комиссии

Лист 1

Лист 2

Лист 3

Приложение В

Свидетельство о государственной регистрации

Лист 1

Лист 2

Приложение Г

Договор (приватизации) на передачу квартиры

Лист 1

Лист 2

Приложение Д

Договор купли-продажи квартиры

Лист 1

Лист 2

Приложение Е

Договор найма жилого помещения

Лист 1

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Акт передачи жилого помещения

Лист 5

Паспорт жилого помещения

Приложение Ж

(справочное)

Форма 9

СПРАВКА О РЕГИСТРАЦИИ

Выдана _____________________________________________________ г.р. ____,

(фамилия, имя, отчество, дата рождения)

зарегистрированному(ой) ___________________________________________________

(вид регистрации, с какого месяца, года)

по адресу: _______________________________________________________________,

(проспект, улица, переулок и др.)

дом N ______________, корпус N __________, квартира (помещение) N _________

Совместно с ним(ней) зарегистрированы:

N п/п	Фамилия, имя, отчество (полностью)	Родственные отношения	Дата рождения	Дата регистрации	Вид регистрации

Согласно документу ________________________________________ N _________

(ордер, распоряжение, договор и т.д.)

от "___" _______________ г. _______________________________________________

(кем выдан)

Жилая площадь состоит из ______________________________________________

(часть комнаты, комната, несколько комнат)

в _________________________________________________________________________

(количество комнат в квартире, общежитии)

Метраж жилой площади (кв. м): _________________________________________

(указать общий метраж занимаемой

жилой площади и каждой комнаты)

Документ выдан гр. ____________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

Примечания: 1. ________________________________________________________

(дополнительные сведения о жильцах и жилой площади)

___________________________________________________________________________

2. ____________________________________________________________________

(бронирование жилой площади, указать срок

___________________________________________________________________________

и номер охранного свидетельства)

Справка выдана для представления ______________________________________

"___" _____________ 200_ г. М.П. Инспектор _______________________

________________________ тел. ____________________________

Приложение З

(справочное)

Образцы договоров найма жилого помещения

Договор

коммерческого найма жилого помещения

г. ____________ "__" _________ 20__ г.

______________________________________________________________________,

(Ф.И.О. или наименование собственника жилого помещения)

именуемый в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и __________________

__________________________________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий

договор о нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения

1.1. Жилое помещение принадлежит (Ф.И.О., ООО) ________________________

___________________________________________________________________________

на основании (документ о праве)

___________________________________________________________________________

1.2. Наймодатель передает Нанимателю и постоянно проживающим с ним

лицам:

1. ____________________________________________________________________

2. ____________________________________________________________________

3. ____________________________________________________________________

4. ___________________________________________________________________,

свободное изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира,

комната), пригодное для постоянного проживания в нем за плату, находящееся

по адресу:

__________________________________________________________________________,

состоящее из _____ комнат, общей площадью - _______ кв. м, жилой площадью -

_______ кв. м, кухня - _______ кв. м (далее - жилое помещение) во временное

возмездное владение и пользование для проживания.

Наличие телефона: тел. N _______________________.

1.3. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма несет Наниматель.

1.4. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

1.5. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.

1.6. Недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в приложении N 1 к договору - Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.7. Наймодатель передает жилое помещение с имуществом согласно приложению N 1.

1.8. Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливается с "__" ______ 200_ г. по "__" ______ 200_ г. (до 5 лет).

1.9. Плата за помещение составляет ___________________________________ (сумма) и вносится в следующие сроки: __________________________________________.

1.10. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

2. Обязанности сторон по настоящему договору

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания, отвечающее санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2. Возвратить Нанимателю залог за междугородние телефонные переговоры и сохранность имущества, переданного внаем при выезде Нанимателя из жилого помещения, при предъявлении оплаченных счетов и сохранности переданного имущества.

2.1.3. Предупредить Нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене, продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилого помещения и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя, своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение ___________________ календарных дней со дня получения Нанимателем извещения о досрочном расторжении настоящего договора. Извещение должно быть оформлено письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования Нанимателем состояния жилого помещения и имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

2.3. Наймодатель вправе предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение внаем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).

2.4. Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора:

- жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами либо обязательствами Наймодателя;

- получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

2.5. Наниматель обязуется:

2.5.1. Использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания лиц, указанных в договоре.

2.5.2. Своевременно вносить плату за пользование жилым помещением.

2.5.3. Содержать помещение в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.5.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.

2.5.5. Устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине Нанимателя.

2.5.6. Соблюдать правила проживания в доме, в котором находится жилое помещение.

2.5.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в жилое помещение с целью проверки его использования в соответствии с пунктом 2.2 настоящего договора.

2.5.8. Возвратить жилое помещение и имущество Наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы внаем с учетом естественного физического износа.

2.5.9. Перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты.

2.5.10. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара, противоправных действий третьих лиц, незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии - заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

2.6. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

2.6.1. Устанавливать оборудование в жилом помещении (укрепление дверей, установка сигнализаций и охранных систем и т.д.).

2.6.2. Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

2.6.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения.

2.6.4. Наниматель вправе беспрепятственно пользоваться переданным внаем жилым помещением в течение всего срока действия найма совместно с указанными в пункте 1.2 настоящего договора лицами.

3. Расторжение настоящего договора

3.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

3.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

- невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа; разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

3.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

3.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

4. Заключительные положения

4.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

4.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.

4.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.

4.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в _____ экземплярах.

4.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: __________________________________________________________

паспорт: серия ______________________ номер ___________________, выдан

___________________________________________________________________________

Наниматель: ___________________________________________________________

паспорт: серия ______________________ номер ___________________, выдан

___________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Наймодатель _____________________ Наниматель _______________________

ДОГОВОР

поднайма жилого помещения, предоставленного

по договору социального найма

_______________________________________________________________________

(населенный пункт) (число, месяц, год - прописью)

Гражданин ____________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

с одной стороны, на основании договора социального найма жилого помещения

N ___________ от "__" ___________ 200 г. (либо на основании ордера на жилое

помещение N _______, серия ______ от "___" __________ 200_ г.), именуемый в

дальнейшем "Наниматель", и гражданин ______________________________________

___________________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

__________________________________________________________________________,

(паспортные данные)

именуемый в дальнейшем "Поднаниматель", с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Наниматель предоставляет Поднанимателю и членам его семьи во

временное, возмездное пользование для проживания часть изолированного

жилого помещения, состоящего из ______ комнат(ы) в отдельной (коммунальной)

квартире общей площадью ________ кв. м, в том числе жилой __________ кв. м,

по адресу ________________________, дом N ____, корпус ___, квартира N ___.

1.2. Жилое помещение предоставляется в поднаем по настоящему договору с

согласия всех членов семьи Нанимателя и с письменного согласия Наймодателя.

(Если передаваемое помещение находится в коммунальной квартире, указать

согласие всех проживающих, кроме временных.)

1.3. Поднаниматель ознакомлен с договором социального найма,

заключенным между Нанимателем и Наймодателем.

1.4. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования

жилым помещением, указанным в п. 1.1 настоящего договора.

1.5. Совместно с Поднанимателем в жилое помещение вселяются граждане,

за действия которых он отвечает по настоящему договору:

1) ___________________________________________________________________;

(поднаниматель)

2) ___________________________________________________________________;

3) ___________________________________________________________________;

(члены семьи)

4) ___________________________________________________________________.

(граждане, проживающие совместно)

1.6. Срок поднайма жилого помещения устанавливается на ________________

с "__" ___________ 20__ г.

2. Обязанности сторон

2.1. Поднаниматель обязуется пользоваться жилым помещением в соответствии с настоящим договором, Жилищным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами.

2.2. Поднаниматель обязан:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению - для проживания.

2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за пользование жилым помещением.

2.2.6. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

2.2.7. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничной клетки, запасного выхода, выполнять другие требования пожарной безопасности.

2.2.8. Устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине Поднанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

2.2.9. В случае аварии немедленно принимать все меры к ее устранению.

2.3. Поднаниматель имеет право сохранить жилое помещение за собой и совместно с ним проживающими в случае своего(их) временного отсутствия.

2.4. Обязанности Нанимателя:

2.4.1. В течение ________ дней после подписания настоящего договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Поднанимателю путем передачи ключей (путем подписания акта передачи либо иным способом).

2.5. Наниматель вправе своевременно получать плату за поднаем жилого помещения.

2.6. В порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ, выселить Поднанимателя и совместно с ним проживающих из жилого помещения.

2.7. Производить осмотры состояния жилого помещения, поставив в известность Поднанимателя о времени и дате такого осмотра.

2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные законодательством РФ.

3. Порядок, размер и сроки платежей

3.1. Поднаниматель ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате, уплачивает Нанимателю за поднаем жилого помещения __________ рублей, путем перечисления средств на его банковский счет или передачи наличными.

3.2. Размер ежемесячных платежей установлен с учетом оплаты коммунальных услуг, отчислений на содержание и ремонт жилого дома.

3.3. Поднаниматель самостоятельно, помимо платы, установленной п. 3.1 договора, оплачивает пользование телефоном, в том числе абонентскую плату, междугородние, международные переговоры, факс и иные услуги телефонной сети.

3.4. В случае временного отсутствия Поднанимателя или совместно с ним проживающих в жилом помещении плата за поднаем изменению не подлежит (либо уменьшается на __________ рублей).

4. Ответственность сторон

4.1. При неуплате Поднанимателем платы за поднаем жилого помещения в установленный настоящим договором срок он обязан уплатить Нанимателю пени в размере ____% за каждый день просрочки платежа.

Уплата пени не освобождает от исполнения обязательств и устранения нарушений.

4.2. При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией, в соответствии с действующим законодательством, Поднаниматель обязан возместить Нанимателю возникшие у него убытки, в том числе штрафы, пени, материальный ущерб и моральный вред, в порядке, установленном законодательством РФ.

4.3. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Поднанимателя или совместно с ним проживающих, производится за счет Поднанимателя либо Нанимателем, но с последующей компенсацией произведенных расходов Поднанимателем.

4.4. В случае неуплаты платежей, установленных п. 3.1 настоящего договора, за два или более месяцев подряд Поднаниматель по письменному требованию Нанимателя обязан освободить жилую площадь в установленный Нанимателем срок, что не освобождает его от исполнения обязательств оплаты поднайма за все время пользования жилым помещением и штрафных санкций за просрочку платежа.

5. Прочие условия

5.1. Стороны договора гарантируют, что условия, при которых законодательством РФ не допускается передача жилого помещения в поднаем, на момент заключения настоящего договора отсутствуют.

5.2. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.3. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Нанимателя, а Поднаниматель и граждане, за действия которых он отвечает, - выселению в следующих случаях:

5.3.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1 настоящего договора найма.

5.3.2. Если Поднаниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.

5.3.3. Если Поднаниматель систематически нарушает обязательства по договору.

5.4. Договор поднайма может быть расторгнут по требованию любой из сторон.

5.5. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

5.6. Разногласия, возникающие в процессе исполнения договора, разрешаются путем переговоров либо рассматриваются в судебном порядке.

5.7. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательствами Российской Федерации и города Москвы.

5.8. Договор вступает в законную силу с момента его подписания.

5.9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Поднанимателя, один передается Наймодателю. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Поднаниматель Наниматель

_________________________________ _________________________________

(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)

_________________________________ _________________________________

(подпись) (подпись)

Приложение И

(справочное)

Договор N 2328-2УИ

управления многоквартирным домом между товариществом

собственников жилья и управляющей организацией

г. Москва

1 октября 2012 г.

Товарищество собственников жилья "Радуга", именуемое в дальнейшем "ТСЖ", в лице Председателя Правления ТСЖ Сорокина Артура Ивановича, действующего на основании Устава ТСЖ, с одной стороны, и ООО "Коммунальное предприятие N 130", именуемое в дальнейшем "Управляющая организация", в лице директора Федорова Евгения Романовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий договор заключен в целях обеспечения управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Охотничья, дом 58, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в указанном доме, а также обеспечения жителей дома коммунальными услугами.

1.2. Настоящий договор заключен на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от "25" сентября 2012 г., Протокол N 1/2012.

1.3. Сведения о составе и техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома на момент заключения настоящего договора отражены в акте технического состояния многоквартирного дома.

2. Предмет договора

2.1. По настоящему договору ТСЖ поручает, а Управляющая организация принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по обеспечению жителей дома коммунальными услугами, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

2.2. За выполнение указанного поручения ТСЖ выплачивает Управляющей организации вознаграждение в соответствии с условиями настоящего договора.

2.3. Перечень и качество коммунальных услуг, предоставляемых ТСЖ, приведен в приложении N 2 к настоящему договору.

2.4. Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых ТСЖ, приведен в приложении N 3 к настоящему договору.

3. Обязанности Сторон

3.1. Обязанности Сторон:

3.1.1. Содержать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, а также санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности.

3.1.2. Создавать и обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, деятельности организаций, находящихся в нежилых помещениях многоквартирного дома.

3.2. Обязанности ТСЖ:

3.2.1. Использовать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с его назначением.

3.2.2. Своевременно в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений, оплачивать предоставленные по настоящему договору услуги.

Возмещать Управляющей организации расходы, связанные с исполнением настоящего договора.

3.2.3. Обеспечивать доступ в помещения для своевременного осмотра, обслуживания и ремонта внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома, приборов учета, устранения аварий и контроля имеющих соответствующие полномочия работников Управляющей организации и должностных лиц контролирующих организаций.

3.2.4. Незамедлительно сообщать Управляющей организации об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, снижении параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушению комфортности проживания, создающих угрозу жизни и здоровью, безопасности граждан.

3.2.5. В семидневный срок уведомлять Управляющую организацию о выселении и вселении граждан в жилые помещения путем подачи письменного уведомления об этом.

3.2.6. За свой счет производить текущий ремонт общего имущества в случае его повреждения по своей вине.

3.2.7. Ежемесячно своевременно и самостоятельно осуществлять снятие показаний индивидуальных приборов учета и предоставлять их Управляющей организации в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным, или в заранее согласованное с Управляющей организацией время обеспечить допуск для снятия показаний представителям Управляющей организации.

3.2.8. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей, не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей организацией.

3.2.9. Сообщать об имеющихся возражениях по представленному Управляющей организацией отчету о выполнении поручения по условиям настоящего договора в течение пяти календарных дней после его представления. В случае если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым.

3.2.10. Нести иные обязанности в соответствии с законодательством.

3.3. Обязанности Управляющей организации:

3.3.1. Управлять многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего договора.

3.3.2. Предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

3.3.3. Выполнять работы и предоставлять услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491:

- проводить выбор исполнителей (специализированных организаций) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества и заключать с ними от имени ТСЖ договоры либо обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества самостоятельно;

- контролировать исполнение договорных обязательств специализированными организациями;

- принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным договорам;

- устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения специализированными организациями договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов;

- подготавливать и представлять ТСЖ предложения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома: перечень, сроки его проведения, смету на проведение работ, размер платежа за капитальный ремонт для каждого собственника помещения, переселение собственников и нанимателей из подлежащего капитальному ремонту помещения в помещения маневренного фонда на время капитального ремонта, если работы по ремонту не могут быть проведены без выселения;

- осуществлять подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;

- обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома;

- предварительно письменно уведомлять собственников помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений о проведении технических осмотров состояния внутридомового оборудования или несущих конструкций дома, расположенных внутри помещений, их ремонта или замены, согласовывать сроки проведения указанных работ;

- проводить в установленные сроки технические осмотры многоквартирного дома и корректировать данные, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами осмотра в акте технического состояния многоквартирного дома.

3.3.4. Представлять интересы ТСЖ, связанные с управлением многоквартирным домом, в государственных органах и других организациях.

3.3.5. Обеспечивать сохранность объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

3.3.6. По требованию ТСЖ знакомить его с условиями совершенных Управляющей организацией действий, сделок в целях исполнения настоящего договора.

3.3.7. Обеспечивать ТСЖ информацией об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме; об организациях - поставщиках жилищно-коммунальных и иных услуг.

3.3.8. Вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением договора.

3.3.9. Производить начисление, сбор, перерасчет платежей за жилищные, коммунальные и иные услуги в порядке и сроки, которые установлены законодательством, представляя к оплате собственникам жилых помещений, нанимателям жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений счета в срок до 25 числа месяца, следующего за расчетным, самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц и контролировать исполнение ими договорных обязательств.

3.3.10. Перечислять организациям в порядке и сроки, которые установлены заключенными договорами, принятые у собственников помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги.

3.3.11. Информировать ТСЖ в письменной форме об изменении размеров установленных платежей, стоимости предоставляемых коммунальных услуг не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых платежи будут вноситься в ином размере.

3.3.12. Ежегодно знакомить собственников помещений со сметой доходов и расходов на их общем собрании за 10 рабочих дней до установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

3.3.13. Рассматривать обращения собственников помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений, проживающих в многоквартирном доме, и принимать соответствующие меры в установленные сроки.

3.3.14. Представлять на общем собрании собственников помещений отчеты о выполнении настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3.3.15. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения настоящего договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ.

3.3.16. Выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

4. Права Сторон

4.1. ТСЖ имеет право:

4.1.1. Своевременно получать качественные жилищные и коммунальные услуги в соответствии с установленными стандартами и нормами.

4.1.2. Требовать перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг в порядке, установленном законодательством.

4.1.3. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей организации.

4.1.4. Получать информацию об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме; об организациях - поставщиках коммунальных и иных услуг.

4.1.5. Знакомиться с договорами, заключенными Управляющей организацией в целях реализации настоящего договора.

4.1.6. Рассматривать и утверждать ежегодный отчет о выполнении условий настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4.1.7. Сообщать Управляющей организации об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение пяти календарных дней после его представления. В случае если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым собственником.

4.1.8. Участвовать в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы.

4.1.9. В случае необходимости обращаться к Управляющей организации с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления, на условиях, согласованных с Управляющей организацией.

4.1.10. Обращаться с жалобами на действия (бездействие) Управляющей организации в государственные органы, осуществляющие контроль за сохранностью жилищного фонда или иные органы, а также в суд за защитой своих прав и интересов.

4.1.11. Контролировать работу и исполнение обязательств Управляющей организацией по настоящему договору путем создания ревизионной группы из числа собственников. Требовать от Управляющей организации представления в пятидневный срок письменных ответов на вопросы (запросы), связанные с исполнением настоящего договора.

4.1.12. Контролировать работу организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, устанавливать и фиксировать факт непредоставления или некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, участвовать в составлении соответствующих актов.

4.1.13. Вносить предложения о рассмотрении вопросов об изменении настоящего договора или его расторжении на общем собрании собственников в порядке, установленном законодательством.

4.1.14. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещение в многоквартирном доме, предусмотренные законодательством.

4.2. Управляющая организация имеет право:

4.2.1. Заключать договоры с третьими лицами на выполнение работ, оказание услуг в целях исполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

4.2.2. В установленном законодательством порядке требовать возмещения убытков, понесенных ею в результате нарушения ТСЖ обязательств по настоящему договору.

4.2.3. Требовать от ТСЖ возмещения затрат на ремонт поврежденного по его вине общего имущества в многоквартирном доме.

4.2.4. На условиях, определенных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться переданными служебными помещениями и другим имуществом в соответствии с их назначением.

4.2.5. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме сдавать в аренду жилые, подвальные, чердачные помещения, мансарды. Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.

4.2.6. Вносить предложения общему собранию собственников помещений о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

4.2.7. Требовать своевременного внесения платы за оказываемые услуги.

4.2.8. Принимать меры по взысканию задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

4.2.9. Осуществлять целевые сборы по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4.2.10. В случае непредставления ТСЖ до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных нормативов, с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления ТСЖ сведений о показаниях приборов учета.

4.2.11. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия представленных данных проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

4.2.12. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

4.2.13. Осуществлять контроль деятельности подрядных организаций, осуществляющих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, коммунальных услуг и их соответствия условиям договоров.

4.2.14. Иные права, предусмотренные законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.

5. Ответственность Сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность, установленную законодательством и настоящим договором.

5.2. За несвоевременное или неполное внесение платы по настоящему договору ТСЖ выплачивает Управляющей организации пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

5.3. Управляющая организация обязана возместить ущерб, причиненный общему имуществу многоквартирного дома в результате ее действий или бездействия, в размере причиненного ущерба.

6. Порядок расчетов

6.1. Цена договора определяется как сумма платы за помещение и коммунальные услуги, предусмотренные приложениями 2, 3 к настоящему договору, и дополнительные услуги.

6.2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

6.3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений Управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

6.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

6.5. Собственники жилых помещений, наниматели жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений вносят плату на расчетный счет Управляющей организации.

6.6. Оплата производится на основании платежных документов, представленных Управляющей организацией, не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным.

6.7. Вознаграждение Управляющей организации составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб./месяц.

6.8. При предоставлении жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за жилищно-коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

6.9. Неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

7. Контроль за деятельностью Управляющей организации

7.1. Контроль ТСЖ за деятельностью Управляющей организации осуществляется в следующих формах:

7.1.1. Представление по итогам технических осмотров многоквартирного дома Управляющей организацией Правлению ТСЖ информации о состоянии переданного в управление жилищного фонда.

7.1.2. Контроль за целевым использованием Управляющей организацией денежных средств, платежей за жилищно-коммунальные услуги, поступающих от собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений.

7.1.3. Отчет Управляющей организации о выполнении условий настоящего договора, предоставляемый в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

7.2. Контроль за исполнением обязательств Управляющей организации по настоящему договору осуществляется Председателем Правления ТСЖ, Правлением ТСЖ, ревизионной комиссией, собственниками жилых помещений.

7.3. Оценка качества работы Управляющей организации осуществляется на основе следующих критериев:

7.3.1. Своевременное осуществление платежей по договорам с подрядными организациями.

7.3.2. Наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда.

7.3.3. Осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых жилищно-коммунальных услуг.

7.3.4. Снижение количества жалоб на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния общего имущества в многоквартирном доме.

7.3.5. Уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей.

7.3.6. Своевременность и регулярность представляемых ТСЖ планов, отчетов, информации о состоянии и содержании переданного в управление многоквартирного дома.

7.4. Недостатки, выявленные собственниками или правлением, фиксируются в письменном виде актом в присутствии уполномоченных представителей Управляющей организации.

Недостатки, указанные в акте, а также предложения Правления ТСЖ по устранению этих недостатков рассматриваются Управляющей организацией в течение 10 календарных дней с момента получения акта.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, которые возникнут между Сторонами по вопросам, не урегулированным настоящим договором, разрешаются путем переговоров.

8.2. При невозможности урегулирования спорных вопросов путем переговоров споры разрешаются в судебном порядке.

9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

9.2. Настоящий договор заключен на срок один год.

9.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

9.4. Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по письменному соглашению Сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом.

9.5. ТСЖ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если Управляющая организация не выполняет условий настоящего договора.

9.6. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях.

10. Заключительные положения

10.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

10.2. По вопросам, не урегулированным настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

11. Реквизиты и подписи Сторон

ТСЖ Управляющая организация

г. Москва ул. Охотничья, 58. г. Москва, ул. Демидова, 4, стр. 27

ИНН 7746041143 КПП 774602001 ИНН 7742045574 КПП 774203001

Тел./факс (495) 000-000-00 Тел./факс (495) 000-000-00

р./счет 40702810700000000089 р./счет 40702810700000590077

в ПАО Сбербанк России, г. Москва, в ПАО Сбербанк России, г. Москва,

БИК 041806647, БИК 041806647,

к./счет 30101810700000000647 к./счет 30101810700000000647

Сорокин А.И. (подпись) Федорова Е.Р. (подпись)

ПЕРЕЧЕНЬ ТЕМ ЭССЕ И (ИЛИ) РЕФЕРАТОВ

1. Место жилищного права в системе отраслей российского права.

2. Аналогия права и аналогия закона в перечне "нетрадиционных" источников жилищного законодательства.

3. Механизмы реализации конституционного права граждан на жилище.

4. Жилищные фонды: понятие, виды, тенденции законодательного развития.

5. Переоборудование, реконструкция и перепланировка жилого помещения: вопросы теории и практики.

6. Соотношение интересов собственника жилого помещения и собственников многоквартирного дома при переводе жилого помещения в нежилое и наоборот.

7. Реализация принципов государственной регистрации в сделках с жильем.

8. Роль нотариата в обеспечении стабильности оборота жилых помещений и защите интересов добросовестных приобретателей.

9. Реализация прав собственников многоквартирного дома посредством деятельности общего собрания.

10. Договор социального найма и найма жилого помещения социального фонда: сравнительный анализ правовых характеристик.

11. Понятие и особенности правового режима "наемных домов".

12. Признание лица "утратившим право на жилое помещение" по договору социального найма: проблемы правоприменения.

13. Правовой статус членов семьи нанимателя жилого помещения в договоре социального найма.

14. Обеспечение жильем детей-сирот: соотношение федерального и регионального законодательного регулирования.

15. Гарантии прав собственников жилого помещения при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

16. Особенности обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений многоквартирного дома при изъятии жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.

17. Договор коммерческого найма жилого помещения: теоретический и практический аспекты.

18. Наем специализированного жилого помещения: вопросы теории и практики.

19. Основания и порядок выселения нанимателей из жилого помещения.

20. Поднаем жилого помещения: противоречия теории и практики.

21. Правовой статус управляющей компании как лица, профессионально занимающегося управлением многоквартирного дома.

22. ТСЖ как способ управления многоквартирным домом.

23. Правоотношения ТСЖ и управляющей компании по обеспечению коммунальными услугами.

24. Роль органов местного самоуправления в обеспечении законности в сфере управления многоквартирными домами.

25. Непосредственное управление многоквартирным домом: проблемы правового регулирования.

26. Основания и способы защиты прав потребителей коммунальных услуг.

27. Правовые конструкции, опосредующие предоставление гражданам коммунальных услуг.

28. Жилищные права несовершеннолетних.

29. Региональные жилищные программы: проблемы практической реализации.

30. Долевое строительство жилья.

31. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. N 3. С. 23 - 27.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

3. Гражданское право и современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др.; Под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Статут, 2013. 766 с.

4. Гражданское право: В 4-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. 766 с.

5. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. 656 с.

6. Жилищное право России: Учебник для вузов / Под ред. Л.Ю. Грудцыной. М.: Эксмо, 2010. 656 с.

7. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для академического бакалавриата / А.А. Титов. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2015. 475 с. Серия: Бакалавр. Академический курс.

8. Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. 475 с.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Библиотечка "РГ", 2013 // СПС "Гарант".

10. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. Вып. 22. 144 с.

11. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011. 806 с.

12. Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. 447 с.

13. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. 375 с.

14. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов [и др.]; Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2012. 640 с.

15. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 473 с.

16. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2010. 413 с.

17. Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2014. N 2. С. 21 - 39.

18. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011. 224 с.

19. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015. 47 с.

20. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 473 с.

21. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 2011. 192 с.

22. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Эксмо, 2010. 304 с.

23. Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: Монография / Под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с.

Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 300; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 17 18 19 20 21 22 23 24 2526

Мы поможем в написании ваших работ!