Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ. 17 страница
"Решение Шатурского городского суда Московской области от 1 июня 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения".
Из примера видно, что требования истца являются неправомерными и необоснованными и, соответственно, в иске данному лицу отказано.
Для определенных категорий граждан (пенсионеров, военнослужащих, молодых семей и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет уплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос; увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса, обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности <1> на указанное недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). С этого момента член кооператива приобретает права и несет обязанности, предусмотренные ст. 36 - 48 ЖК РФ для собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Размер частей пая, принадлежащих каждому из совладельцев, в этом случае определяется по условиям приобретения или по соглашению сторон.
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 2011. С. 51.
|
|
|
Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения <1> осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива. Факт членства в кооперативе лица, получившего жилое помещение, является основанием для владения, пользования и, в определенных законодательством случаях, распоряжения указанным жилым помещением.
--------------------------------
<1> См.: Быкова И. Жилищно-строительный кооператив: льготы не всем // Недвижимость и цены. 2004. N 42. С. 8.
Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на следующих условиях:
1) согласие не только члена ЖК, но и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении;
2) предварительное уведомление правления жилищного кооператива.
В остальном вселение и проживание временных жильцов в жилые помещения жилищных кооперативов осуществляется по правилам, предусмотренным для вселения временных жильцов в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма (ст. 80 ЖК РФ). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. С момента вселения таких жильцов член кооператива <1> принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 79.
Статья 126 ЖК РФ предоставляет членам жилищного кооператива право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов.
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 ЖК РФ. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (ч. 2 ст. 125 ЖК РФ).
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на один пай, допускается только при условии, если каждому из совладельцев пая может быть выделено изолированное жилое помещение (например, отдельная квартира).
Раздел допускается <1> также в случае, если в жилом помещении можно провести переустройство или перепланировку, в результате которых появится возможность предоставить каждому из совладельцев пая изолированное жилое помещение. Если между совладельцами пая <2> возникают споры относительно раздела жилого помещения, то такие споры могут быть переданы на рассмотрение суда по заявлению любого из совладельцев. Член кооператива имеет право сдавать жилое помещение в доме кооператива внаем. Статья 128 ЖК РФ определяет особенности и порядок сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший паевого взноса в полном объеме, имеет право сдавать внаем часть занимаемого жилого помещения. Если член ЖК, а также члены его семьи временно выбывают из жилого помещения, то оно может быть сдано внаем полностью.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. М.: Юрайт, 2010. С. 40.
<2> См.: Жилищное право Российской Федерации: Учебник / Под ред. И.Л. Корнеева. М.: Юрайт, 2011. С. 128.
Также законодатель установил ряд условий, при которых допускается сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива:
|
|
|
1) согласие членов кооператива и всех членов его семьи, проживающих совместно с ним;
2) согласие правления жилищного кооператива.
Согласно п. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив вправе самостоятельно сдать внаем жилые помещения, которые освободились в результате выхода или исключения отдельных членов из кооператива. Такие помещения могут сдаваться внаем до момента принятия в кооператив новых членов вместо выбывших.
При сдаче жилых помещений внаем членами кооператива или самим кооперативом применяются правила, установленные в ЖК РФ для сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 76 - 79 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.
Если в жилищном кооперативе хотя бы один член полностью выплатил пай и приобрел право собственности на жилое помещение, то отношения собственности в таком жилищном кооперативе регулируются гл. 6 ЖК РФ. Статья 130 ЖК РФ устанавливает основания <1> для прекращения членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Так, членство в ЖК прекращается в следующих случаях:
1) добровольного выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. С. 11.
Согласно п. 2 ст. 130 ЖК РФ заявление члена кооператива <1> о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива. Исключение члена из жилищного кооператива допускается в случае, если он без уважительных причин грубо не исполняет обязанности, которые возложены на него ЖК РФ и уставом кооператива. В случае смерти члена кооператива его членство прекращается. Наследники умершего члена кооператива приобретают право на вступление в кооператив. Вступление указанных лиц в кооператив осуществляется по решению общего собрания членов ЖК (или конференции).
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. С. 112.
В статье 131 ЖК РФ определен круг лиц, которые имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наследовании пая.
Согласно п. 1 ст. 131 ЖК РФ супруг умершего члена ЖК имеет преимущественное право на вступление в кооператив, если он имеет право на часть пая. Учитывая, что паи в жилищных кооперативах, согласно ст. 1177 ГК РФ, входят в состав наследственной массы, т.е. имущества, право собственности (владения, пользования) которым переходит в порядке наследования, то супруг умершего члена кооператива будет иметь право на часть пая в случаях, предусмотренных законодательством о наследовании.
Супруги, согласно ст. 1142 ГК РФ, являются наследниками по закону первой очереди. В этой связи при отсутствии завещания умершего члена кооператива его супруг (супруга) имеют право на часть пая или на весь пай в ЖК. Если член ЖК оставил завещание, которым пай завещан другим лицам, то супруг (супруга) не имеет преимущественного права вступления в ЖК. Согласно п. 2 ст. 131 ЖК РФ преимущественное право на вступление в ЖК возникает у любого другого наследника - члена ЖК, если тот проживал совместно с умершим членом кооператива и имеет право на часть пая. Эта ситуация допустима в том случае, если супруг (супруга) умершего члена ЖК не имеет права на часть пая либо отказался от этого права. Если указанные лица отсутствуют, не имеют права на часть пая либо отказались от своего права, то преимущественное право на вступление в ЖК принадлежит другим наследникам умерших членов кооператива.
Наконец, преимущественное право на вступление в ЖК предоставляется члену семьи умершего члена ЖК, который не является его наследником, если указанные выше лица отсутствуют либо отказались (откажутся) от преимущественного права.
Согласно ст. 132 ЖК РФ члену ЖК, исключенному в установленном порядке из кооператива до момента полной выплаты пая, внесенная часть пая возвращается.
Еще раз повторимся, сроки и порядок возврата внесенного пая должны быть определены в уставе кооператива. При этом законодатель установил, что срок возврата пая, предусмотренный уставом кооператива, не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.
Не выплативший полностью паевого взноса член ЖК, в отношении которого принято решение об исключении из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить его в течение двух месяцев после исключения. Покинуть жилое помещение <1> обязаны и все члены его семьи, проживающие с ним совместно. Если в установленный ст. 133 ЖК РФ срок указанные лица не освободили жилое помещение, то кооператив вправе обратиться в суд с заявлением о выселении этих граждан. В случае принятия судом решения о выселении бывший член ЖК и лица, проживающие совместно ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы: Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 46.
Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу, то члены ЖК, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.
Законодательно установлено два различных порядка для обеспечения жилыми помещениям членов ЖК при сносе дома:
1) полностью выплативших пай;
2) выплативших пай не полностью.
Поскольку член ЖК, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 36 ЖК РФ).
Не выплативший полностью пай член ЖК права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
§ 5. ПОНЯТИЕ ТСЖ
В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ <1> регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. С. 67; Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. С. 5 - 15.
Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Юридическая наука и нормативные правовые акты <1> используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2012. С. 129.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов товарищества. Его члены не отвечают по обязательствам товарищества.
Цели создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах <1>:
1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;
6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
--------------------------------
<1> См.: Матюкова Ю. ТСЖ - хозяин в доме // ЭЖ-Юрист. 2011. N 50. С. 7.
§ 6. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Товарищество собственников жилья <1> может быть создано на базе многоквартирных жилых домов, а также в строящемся многоквартирном доме.
--------------------------------
| КонсультантПлюс: примечание. Учебник А.В. Афониной "Жилищное право" включен в информационный банк согласно публикации - Дашков и К, 2007. |
<1> См.: Афонина А.В. Жилищное право: Курс лекций. С. 228.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья в строящемся доме необходимо проведение общего собрания будущих собственников помещений многоквартирного дома. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под подпись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников <1> помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> См.: Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 7. С. 23.
Исходя из положений ст. 143 и 144 ЖК РФ в собрании членов ТСЖ могут принимать участие члены товарищества собственников жилья и их представители. Вместе с тем необходимо учитывать, что приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, не означает, что новый собственник квартиры автоматически становится членом ТСЖ. Для этих целей он должен вступить в ТСЖ <1> в порядке, предусмотренном ст. 143 ЖК РФ и уставом ТСЖ.
--------------------------------
<1> См.: Матиящук С.В. Организационно-правовые аспекты проведения общего собрания членов ТСЖ // Гражданин и право. 2012. N 1. С. 50.
Товарищество собственников жилья, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным п. 1 ч. 2 ст. 136, должно быть реорганизовано в порядке, установленном ч. 3 или 4 ст. 140, до 1 июля 2016 г., если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами.
Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, могут быть поделены на две группы:
1) собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ;
2) собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ.
На практике очень часто возникает вопрос: каковы правомочия собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, по управлению общим имуществом многоквартирного дома? Действующее жилищное законодательство и правоприменительная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос.
Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!