Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ. 13 страница
Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК РФ).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).
§ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Стороны в договоре социального найма - наниматель и наймодатель в соответствии с ГК РФ, ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" и Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".
Статья 65 ЖК РФ определяет перечень прав и обязанностей лица, являющегося наймодателем по договору социального найма.
Законодатель закрепил в п. 1 ст. 65 ЖК РФ лишь основное право наймодателя в отношениях с нанимателем. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Конечно, наймодатель обладает и другими правами, которые предусмотрены в других статьях ЖК РФ или непосредственно в договоре социального найма.
|
|
|
В п. 2 ст. 65 ЖК РФ закреплены четыре основные обязанности наймодателя. К ним относятся следующие обязанности:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.
Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель имеет следующие права:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
|
|
|
Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 67 ЖК РФ относятся:
- обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;
- обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;
- обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Статья 69 ЖК РФ устанавливает права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
|
|
|
Необходимо определить, каких лиц ЖК РФ относит к членам семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
|
|
|
В п. 1 ст. 70 ЖК РФ нанимателю предоставлено право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.
Наниматель реализует это право с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи. Он вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
§ 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Согласно п. 1 ст. 66 ЖК РФ наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ регулирует ответственность наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:
- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.
Согласно ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий или ненадлежащим образом исполняющий свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Конкретные санкции, применяемые к нанимателю за неисполнение им своих обязанностей, предусмотрены ЖК РФ и другими законами.
§ 5. ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫМИ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 72 ЖК РФ устанавливает право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.
Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.
В п. 2 ст. 72 ЖК РФ законодатель предоставил членам семьи нанимателя право требовать обмена жилого помещения на несколько других жилых помещений, расположенных в разных домах или квартирах.
Споры между нанимателем и членами его семьи относительно обмена жилого помещения разрешаются в судебном порядке. Каждое из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения. Во внимание суд принимает существенные доводы и законные интересы сторон.
Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами, допускается исключительно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данная норма уже была известна жилищному законодательству. Ее целью является соблюдение жилищных прав указанных категорий граждан. Ведь законодатель обязал органы опеки и попечительства отказывать в даче согласия на обмен жилых помещений, если он нарушает права и законные интересы указанных категорий лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен либо об отказе в даче такого согласия должны оформляться в письменном виде и предоставляться заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.
ЖК РФ разрешил производить обмен жилыми помещениями, расположенными как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах в пределах территории Российской Федерации. Количество участников обмена законодательно не ограничено, но при этом должно неукоснительно соблюдаться правило о необходимости согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан (ст. 70 ЖК РФ).
Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.
§ 6. ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО
ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В п. 1 ст. 76 ЖК РФ законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.
Пункт 1 ст. 76 ЖК РФ определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем.
К таким условиям относятся:
- согласие наймодателя;
- согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.
Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.
Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.
Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.
Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.
Пункт 2 ст. 76 ЖК РФ устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:
- согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
- согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.
Согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.
В пункте 4 ст. 76 ЖК РФ законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.
Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.
Пункт 1 ст. 77 ЖК РФ установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.
Договор поднайма должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.
Так же, как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.
Срок договора поднайма, согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ, определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.
В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 ст. 77 ЖК РФ пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Законодатель в ст. 78 ЖК РФ установил, что договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения.
Важно отметить, что ЖК РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.
Ранее действовавший ЖК РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон.
Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В п. 1 ст. 79 ЖК РФ законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора - это истечение срока, предусмотренного в нем.
Вторым основанием для прекращения договора поднайма законодатель установил прекращение договора социального найма, по которому предоставлено жилое помещение, сданное в поднаем. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 ЖК РФ.
В п. 3 ст. 79 ЖК РФ перечислены основания для расторжения договора поднайма жилого помещения. Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора.
Так, договор поднайма может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Законодатель не установил конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.
В п. 4 ст. 79 ЖК РФ законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.
Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.
Пункт 5 ст. 79 ЖК РФ установил норму, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 102; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!