Глава 5. Право частной собственности на земельные участки

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 4

Собственность на земельные участки отличается от собственности на недвижимые и движимые вещи прежде всего тем, что земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений рассматривает и землю, и земельный участок. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. Земля выступает как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Несмотря на то что в самом ЗК РФ земельные и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не всегда можно четко разграничить, необходимо отдавать приоритет охране земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Целью настоящего исследования является земля как объект частной собственности, т.е. право собственности гражданина и юридического лица на земельные участки. Охрана земель (глава II ЗК РФ), права и обязанности собственников земельных участков (глава VI ЗК РФ) будут рассмотрены как специальные институты, дополняющие право частной собственности на землю.

§ 1. Возникновение права собственности граждан и юридических лиц на землю

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации - как гражданским, так и земельным. Собственность граждан и юридических лиц на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Анализ норм глав 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности на землю гражданином или юридическим лицом может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица - к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Граждане или юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ). В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.

В ст. 27 ЗК РФ перечислены изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограниченные в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами. Из содержания ст. 27 и 28 ЗК РФ можно сделать вывод, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков. Статья 37 ЗК РФ предусматривает применение указанных выше правовых последствий к продавцу в случае предоставления покупателю и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Это правило ЗК РФ является специальным, и оно применяется вместо нормы ст. 557 ГК РФ, предусматривающей последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Вообще § 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" к купле-продаже земельных участков применять довольно затруднительно, так как он регулирует куплю-продажу недвижимости как совокупность здания, сооружения и земельного участка. В то же время в ЗК РФ имеется специальная ст. 35 о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Спрашивается, что в данном случае применять - нормы ст. 552 ГК РФ "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости" или вышеупомянутую ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержание их в значительной части отличается друг от друга. Исходя из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в данном случае следует применять ст. 35 ЗК РФ, поскольку в ней предусматривается иное, чем в норме гражданского законодательства. Целесообразно было бы в § 7 главы 30 ГК РФ исключить из понятия недвижимости земельный участок и связанные с этим нормы. Попутно отметим, что в связи с принятием ЖК РФ не место в § 7 и ст. 558 - об особенностях продажи жилых помещений. Сама же купля-продажа земельных участков в ЗК РФ должна регулироваться более полно и как самостоятельный вид договора, а не как разновидность договора купли-продажи. В частности, непонятно, почему в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ряд условий договора купли-продажи земельных участков рассматриваются как недействительные применительно именно к этому договору: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами? Признание подобных условий договора купли-продажи земельных участков недействительными в ЗК РФ противоречит самой природе договора купли-продажи (п. 1 ст. 454, ст. 460-462 ГК РФ). Таким образом, для устранения противоречий между земельным и гражданским законодательством следует сократить сферу действия § 7 главы 30 ГК РФ, исключив из перечня объектов недвижимости земельные участки и жилые помещения. В свою очередь, в самом ЗК РФ нужно дать развернутую характеристику договора купли-продажи земельных участков и применения его условий к договору мены, передаче земельного участка в аренду. Тем самым в законе действительно будет реализован принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Следует отметить недостаточно продуманную структуру ЗК РФ, его основополагающих понятий. В ЗК РФ есть участники земельных отношений - граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования; соответственно, есть собственники; есть землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитутов. Как соотносятся эти понятия и определения между собой и принятыми понятиями в ГК РФ? Как "развести" их между земельными отношениями (п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и имущественными отношениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками (п. 3 ст. 3 ЗК РФ)? Основания возникновения права собственности, которые упоминаются в главе III ЗК РФ, оказались сформулированными в главе V, к ним добавились и основания возникновения прав по использованию и охране земель и владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Основным способом приобретения права частной собственности на земельные участки является их предоставление из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Сопоставляя ст. 28, 30-34 и 36 ЗК РФ, следует признать, что земельные участки предоставляются гражданину или юридическому лицу для строительства или иных целей. В то же время граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию земельных участков или право их аренды.

Однако положение п. 1 ст. 36 ЗК РФ о том, что юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на них в соответствии с ЗК РФ, не согласуется с п. 2 ст. 113 ГК РФ. В ней предусмотрено, что имущество государственного или муниципального предприятия (в том числе и закрепленные за ними земельные участки. - В.А.) находится соответственно в государственной или муниципальной собственности.

Для строительства или иных целей гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в следующем порядке.

Прежде всего необходимо отметить, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Однако принятию такого решения предшествует совершение ряда юридических действий, которые в совокупности образуют сложный юридический состав, приводящий к возникновению права частной собственности на земельные участки.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в дальнейшем - орган управления землей) с заявлением о выборе земельного участка, его примерном размере и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган управления землей обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и ее недр. Необходимая информация о размещении использования земельных участков и об обеспечении их объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими органами управления землей. Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков. Граждане, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (абз. 2 п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Результаты выбора земельного участка оформляются актом, к которому прилагаются утвержденные соответствующим органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган управления землей принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета. Орган управления землей на основании заявления гражданина или юридического лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

В п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Он устанавливает положение, когда гражданин или юридическое лицо может ознакомиться с заранее подготовленным проектом границ земельного участка и его установленными границами на местности, техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, условиями проведения торгов (аукционов, конкурсов) и т.п. В этом случае гражданин или юридическое лицо освобождается от контактов с многочисленными работниками органов управления землей.

В ЗК РФ предусмотрен упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Земельные участки гражданам могут предоставляться в собственность или в аренду на основании заявления, подаваемого в орган управления землей. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Орган управления землей или по его поручению землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Орган управления землей в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган управления землей. Реализация возможности получения гражданином в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наступит только тогда, когда органы управления землей примут соответствующий нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязываются земельным законом обеспечить управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков гражданам.

Таким образом, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является самостоятельным способом приватизации. Он основан исключительно на нормах земельного законодательства. К приватизации земельных участков, основанной на ст. 30-34 ЗК РФ, нормы Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не применяются. Приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также приобретение гражданами и юридическими лицами земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, являются основными способами приобретения права частной собственности на землю.

§ 2. Содержание права частной собственности на земельные участки

Говорить о праве частной собственности можно лишь в традиционном смысле права собственности - как о юридической категории, включающей в себя права и обязанности собственников. Ярким тому подтверждением служит название главы VI ЗК РФ "Права и обязанности собственников... при использовании земельных участков".

Право частной собственности на землю включает не только традиционные правомочия владения, пользования и распоряжения, но и охрану земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель, находящихся в частной собственности, подвержено принципу приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Приобретение гражданином или юридическим лицом земельного участка возлагает на него обязанность проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, охране земель с учетом хозяйственной деятельности, природных и других условий, защите земель от заражения вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником, захламления отходами производства и потребления и т.п. В целях повышения заинтересованности собственников земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности может осуществляться даже экономическое стимулирование (п. 8 ст. 13 ЗК РФ).

Охрана и использование земель в соответствии с их назначением, которое определяется прежде всего их категорией, являются обязанностью собственника земли, имеющей организационно-имущественный характер. Такая обязанность возникает у частного собственника в силу приобретения земельного участка перед обществом в лице государства, его исполнительных органов, а также органов местного самоуправления. Эта обязанность собственника земли перед государством основана на властном подчинении гражданина или юридического лица требованиям исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. В отличие от решений органов управления землей по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, акты государственных органов и органов местного самоуправления по устранению последствий ненадлежащей охраны земель носят директивный, обязательный характер для собственников земельных участков и никаких элементов согласования в себе не содержат, что не характерно для выбора земельного участка для строительства или иной цели (ст. 31, 34 ЗК РФ). Таким образом, охрана земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, входит в содержание права собственности как его элемент, но она имеет не гражданскоправовой характер, а властный, административно-правовой (даже уголовноправовой).

Собственники земельных участков (согласно ст. 42 ЗК РФ) обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и иные требования.

Приобретение права собственности на земельные участки приводит к появлению у гражданина или юридического лица прав на использование земельных участков, которые не охватываются традиционной триадой правомочий собственника. При этом у собственника земельного участка появляются как права, вытекающие непосредственно из факта обладания землей, так и права, которые невозможно осуществить без нахождения у себя в собственности земельных участков. Гражданин или юридическое лицо - собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ. Представляется, что употребление словосочетаний "в установленном порядке" и "в соответствии с законодательством Российской Федерации" в пп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК РФ излишне. В норме права уже и так четко определены возможности собственника земельного участка в отношении вещей, извлекаемых из земли для собственных нужд. В отношении же закрытых водоемов есть специальная норма, содержащаяся в пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ. Существующая редакция анализируемой нормы ограничивает права собственника земельного участка. Выходит, чтобы извлечь глину или песок на своем участке для себя или вырыть колодец, пруд, требуется решение каких-то органов.

Собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. По нашему мнению, подобное жесткое регламентирование использования земельного участка вне зависимости от величины и характера объектов недвижимости не вызывается необходимостью и ведет к произволу чиновников на практике. Следовало бы "смягчить" норму пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ указанием на то, что строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке гражданина или юридического лица осуществляется с учетом указанных в норме требований технических регламентов, правил и нормативов в зависимости от величины и характера объекта недвижимости. Другое дело - проведение оросительных, осушительных и других мелиоративных работ (пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В этих случаях требуется не только соблюдение экологических и других специальных требований, но и нередко проведение экспертизы.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду. Данная норма пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК РФ конкретизирует положение ст. 136 ГК РФ. Она является уместной в ЗК РФ, так как в названной статье ГК РФ говорится не о собственнике, а о лице, использующем имущество на законном основании.

Гражданин или юридическое лицо, являющееся собственником земельного участка, имеет право собственности на расположенные на нем многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК РФ.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, другими федеральными законами. Осуществление земельных прав ограничивается федеральными законами в отличие от ограничения "законом" осуществления гражданских прав, закрепленного ст. 9 ГК РФ. Отказ граждан или юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав собственности на земельные участки не влечет за собой прекращения обязанностей, которые возложены на них законом. В частности, они обязаны своевременно производить платежи за землю и исполнять другие обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.

Право частной собственности на земельные участки является бессрочным. Оно может быть прекращено при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в случае принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Все названные основания прекращения права частной собственности на земельные участки являются конкретизацией соответствующих норм главы 15 ГК РФ, а принудительное изъятие у гражданина или юридического лица принадлежащего им земельного участка допускается только по основаниям и в порядке, предусмотренным в ЗК РФ (ст. 49-51, 55).

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина или юридического лица, другим лицам, как уже отмечалось, осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей договора купли-продажи земельных участков и их оборотоспособности. В случае отказа гражданина или юридического лица от права собственности на свой земельный участок они обязаны подать письменное заявление об этом в орган местного самоуправления. При отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи (ст. 225 ГК РФ). Этот земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании муниципальной собственности на земельный участок. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ.

В ст. 44 ЗК РФ указано, что право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (выделено нами. - В.А.). Статья 239 ГК РФ предусматривает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ. Земельный участок может быть изъят у гражданина или юридического лица для государственных или муниципальных нужд путем выкупа на основании решения федерального органа государственной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ. При этом государственный орган должен доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее недвижимое имущество. Выходит, что ст. 239 ГК РФ имеет лишь косвенное отношение к изъятию земельных участков в связи с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, порядок же принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в связи с использованием земельного участка не по назначению или использованием его с нарушением закона регулируется ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ, а также ст. 55 ЗК РФ. Другими словами, формулировка ст. 44 ЗК РФ об установленном гражданским законодательством порядке принудительного изъятия у собственника земельного участка требует дополнительного разъяснения и обращения к нормам ст. 49-51 ЗК РФ.

Отсутствие достаточной синхронизации норм гражданского и земельного законодательства по вопросу принудительного изъятия у собственника его земельного участка привело к тому, что основания принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд оказались в ЗК РФ, а порядок его осуществления - в ГК РФ. Притом не в главе 15 ГК РФ о прекращении права собственности, а в главе 17 ГК РФ о праве собственности на землю. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вопреки ст. 279-282 ГК РФ принудительное изъятие земельных участков может осуществляться и не путем выкупа в исключительных случаях, а при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Непоследовательная позиция законодателя в определении оснований и порядка принудительного изъятия земельных участков у собственников, в том числе граждан и юридических лиц, усугубляется еще и тем, что установление порядка изъятия земельных участков, в том числе для нужд Российской Федерации, в том числе путем выкупа, отнесено к компетенции Правительства РФ (пп. 4 и 5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ).

ЗК РФ устанавливает ограничения изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков, из отдельных категорий земель. Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земельные участки в городских и сельских поселениях в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ). Ограничения изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предусмотрены также ст. 94 и 101 ЗК РФ.

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд их собственнику, гражданину или юридическому лицу, возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (в соответствии со ст. 15 ГК РФ). Частному собственнику земельного участка возмещение убытков осуществляется за счет соответствующего бюджета. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Статья 63 ЗК РФ предусматривает гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков осуществляется после:

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

возмещения убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, в полном объеме, в том числе упущенной выгоды.

Собственник земельного участка не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии. Расходы, понесенные собственником земельного участка на осуществление его застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии возмещению не подлежат (п. 3 ст. 63 ЗК РФ). Приведенная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Оказалось, что норма п. 3 ст. 63 ЗК РФ существенно ограничила права частного собственника земельного участка. Кроме того, эта норма противоречит и ст. 62 ЗК РФ, которая предусматривает полное возмещение убытков, в том числе упущенную выгоду при нарушении прав собственника земельного участка. Поэтому название ст. 63 ЗК РФ не отвечает ее содержанию.

Еще одним основанием принудительного изъятия земельного участка у собственника является реквизиция (ст. 51 ЗК РФ). Реквизиция земельного участка как способ прекращения права собственности регулируется и ст. 242 ГК РФ. Согласно ст. 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции: реквизиция носит временный характер. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата реквизированного земельного участка в судебном порядке. От реквизиции следует отличать временное использование земельного участка гражданина или юридического лица в случае наступления обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Например, для ликвидации аварии на заводе используются близлежащие участки граждан или юридических лиц. В этих случаях частные собственники поврежденных участков, посевов на них вправе требовать возмещения убытков, причиненных в связи с временным ограничением их прав, точнее было бы сказать - с нарушением права частной собственности.

ЗК РФ специально регулирует ограничение прав на землю. Ограничения права частной собственности на землю могут быть установлены по основаниям, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами. В частности, п. 2 ст. 56 ЗК РФ предусматривает, что могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранение плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Ограничения права частной собственности на земельные участки по основаниям, предусмотренным федеральными законами, устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Ограничения права частной собственности на земельные участки сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о госрегистрации недвижимости.

Анализ норм ЗК РФ о праве частной собственности на земельные участки, их сопоставление с нормами главы 17 ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на землю подтвердили обоснованность ранее высказанного в книге суждения о целесообразности исключения из ГК РФ упомянутой главы.

Представляется, что институт ограничения прав на землю, предусмотренный ЗК РФ, недостаточно проработан. В ст. 216 ГК РФ предусмотрены вещные права лиц, которые не являются собственниками: право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты. В ЗК РФ перечислены и определены такие лица, кроме собственников земельных участков, как землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитутов. Названные субъекты выступают в роли лиц, имеющих права на землю. Статья 56 ЗК РФ предусматривает ограничения прав на землю, тогда как само право собственности на земельные участки, как и производные от него права: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, а тем более аренда земельных участков и сервитуты, являются уже ограниченными правами на землю. Как можно далее ограничивать названные права на землю, объединяя институт ограничения прав на землю с прекращением прав на землю (глава VII ЗК РФ)?

Предусмотренные п. 2 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю должны быть заложены в самой категории земли, целевом назначении предоставленного земельного участка. Само по себе предоставление права исполнительным органам государственной власти или органам местного самоуправления ограничивать право частной собственности на земельные участки является нарушением ч. 2 ст. 36 Конституции РФ о том, что "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц".

§ 3. Земельный участок как объект частной собственности юридического лица

Вне поля нашего зрения не остались и организации, в которых земля как природный ресурс используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Поскольку земля является основой осуществления хозяйственной и иной деятельности, постольку коммерческие организации - юридические лица подвергнутся нашему вниманию. Согласно ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, но они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 3, 4 ст. 20 ЗК РФ).

Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ - государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. В названном законе установлено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Из приведенных норм права следует, что государство стремится получить арендную плату с юридических лиц или стоимость продаваемой государственной или муниципальной земли. Однако предусмотренные федеральными законами правовые механизмы не позволяют преодолеть психологические и материальные барьеры юридическим лицам и приобрести в свою собственность или взять в аренду земельные участки, находящиеся сейчас в государственной или муниципальной собственности.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Как уже указывалось, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для всех юридических лиц, кроме федеральных казенных предприятий или государственных и муниципальных учреждений (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), должно быть либо преобразовано в право частной собственности, либо взято в аренду. Непонятно, почему подобные исключения распространяются только на унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, и не распространяются на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения? Политика Российской Федерации, выражаемая в среднесрочных программах, предполагает значительное сокращение этих унитарных предприятий. Выкуп земель в собственность или взятие их в аренду значительно подорвет финансовое положение данных предприятий. Нормы главы 19 ГК РФ не позволяют таким предприятиям осуществлять подобные сделки, поскольку неизвестно, на каком праве закрепляются за ними земельные участки и надо ли получать согласие собственника на сдачу земельного участка унитарным предприятием в аренду в соответствии со ст. 299 ГК РФ. Вопросы о праве на земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия, не урегулированы. Общая норма ст. 268 ГК РФ об основаниях приобретения права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не применима, так как есть специальное правило п. 1 ст. 299 ГК РФ о закреплении за унитарным предприятием имущества решением собственника, а не государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права на их аренду *(95) имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. Приватизация земельных участков означает заключение договора купли-продажи собственником таких зданий и органом управления землей в соответствии со ст. 37 ЗК РФ. Оформление права аренды таких земельных участков должно осуществляться без предварительного согласования мест размещения и без проведения торгов. Договор аренды земельных участков должен заключаться непосредственно органом управления землей с собственником зданий, строений, сооружений.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). О природе прав на земельный участок в ст. 36 ЖК РФ ничего не сказано. Далее в этой статье предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 данной статьи). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им (пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В разд. V "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы" ЖК РФ нет упоминания о земельном участке. В разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ предусматривается, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (пп. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

В случае если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке (понятие делимого земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ. - В.А.), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В этой норме права под иными правообладателями помещений понимаются федеральные, а с момента вступления в силу Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" *(96) и другие казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, обладающие правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Для приобретения права частной собственности и других прав на земельный участок юридические лица (а речь в данном параграфе именно о них) обращаются в орган управления землей с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Орган управления землей в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка заявителю в собственность, федеральным казенным предприятиям и государственным или муниципальным учреждениям - на праве постоянного (бессрочного) пользования. Он готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка соответствующий орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации обеспечивает в месячный срок изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Орган управления землей в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении данного земельного участка заявителю и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление его кадастровой карты (плана).

Иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях России в соответствии с федеральными законами (п. 9 ст. 36 ЗК РФ), в собственность в вышеописанном порядке только за плату.

В ЗК РФ земля рассматривается как объект недвижимости, единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов, как объект права собственности и прав на землю. Однако в нем не определяется место земельных участков в праве собственности юридических лиц. В ст. 78 ЗК РФ предусматривается, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями (хотя коммерческие организации могут создаваться только в формах ранее перечисленных нами юридических лиц, и никаких иных коммерческих организаций согласно п. 2 ст. 50 ГК РФ быть не может. - В.А.), некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями. Дальнейшее содержание упомянутой статьи показывает, что термин "использование земли" употребляется не в правовом, а экономикотехническом смысле, так как земли могут использоваться также и опытнопроизводственными, учебными, учебноопытными и учебнопроизводственными подразделениями научноисследовательских организаций, общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля для научноисследовательских, учебных и иных целей. Статья 5 ЗК РФ не называет в качестве участников земельных отношений подразделения юридических лиц. В ЗК РФ нет упоминания о соотношении земельных участков с другими объектами, имуществом юридического лица, за исключением п. 1 ст. 65 ЗК РФ, из которого можно сделать вывод, что в будущем предполагается единый налог на недвижимость, включающий ставку и за землю и находящиеся на ней здания, строения, сооружения.

Следуя указанию п. 3 ст. 3 ЗК РФ, обратимся к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые регулируются гражданским законодательством. О земельных участках как недвижимых вещах упоминается в ст. 130 ГК РФ, в п. 3 ст. 209 ГК РФ говорится об особенностях владения, пользования и распоряжения землей, а ст. 260 ГК РФ по существу воспроизводит ст. 209 ГК РФ. Для характеристики земельного участка как элемента собственности юридического лица необходимо обратиться к ст. 213 ГК РФ, в которой предусматривается, что коммерческие и некоммерческие организации, кроме унитарных предприятий и учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям. Как уже было рассмотрено в § 1 настоящей главы, основными способами приобретения юридическими лицами права собственности на земельные участки являются предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданскоправовые сделки.

Сложным является вопрос о внесении в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество земельного участка. Поскольку складочный капитал товарищества имеет символическое значение, вряд ли участники полного товарищества будут вносить земельные участки в качестве вклада. Сосредоточим свое внимание на решении поставленного вопроса применительно к хозяйственному обществу, и главным образом к акционерному. Вкладом в имущество хозяйственного общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, либо иные права, имеющие денежную оценку (п. 6 ст. 66 ГК РФ). В ГК РФ земельные участки, за исключением ст. 130 ГК РФ, в которой скорее определяется при помощи их понятие недвижимости, чем дается характеристика земли как вещи, как объект гражданских прав не встречаются. Статьи 129 (п. 3), 209 (п. 3) ГК РФ отсылают к земельному законодательству, земельные участки рассматриваются как своеобразные специфические объекты гражданских прав. В связи с этим спрашивается, распространяется ли на вклад учредителя или участника акционерного общества в виде земельного участка правило п. 1 ст. 66 ГК РФ о том, что имущество, созданное за счет вкладов, принадлежит обществу на праве собственности. Попутно следует подчеркнуть, что земельные участки не могут быть произведены в результате предпринимательской деятельности хозяйственного общества. Следовательно, с учетом своеобразия земельного участка как объекта гражданских прав (ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ земельный участок прямо не назван видом имущества), нет оснований для распространения на него правил п. 1 ст. 66 и п. 3 ст. 213 ГК РФ. Поскольку процесс приобретения хозяйственными обществами в свою собственность земельных участков получает широкое распространение, постольку следует в законодательном порядке решить проблему нахождения земельного участка в собственности хозяйственного общества. Прежде всего, необходимо квалифицировать передачу вкладов (взносов) учредителей, участников, членов в имущество юридическому лицу. На наш взгляд, такую передачу следует рассматривать не как сделку, а как юридический поступок. В результате передачи учредителем, другими участниками вкладов (взносов) юридическому лицу возникает право собственности последнего, но возникает только на вещи, которые не требуют государственной регистрации. Недвижимое имущество же остается в частной собственности учредителей или участников юридического лица, по крайней мере, такое положение можно сохранить для земельных участков. Другое дело, когда юридическое лицо в процессе своей деятельности выкупает земельный участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае хозяйственное общество становится собственником данного земельного участка, а его участники приобретают право корпоративной собственности на долю и в этой части имущества юридического лица. Применительно к производственному кооперативу говорить о внесении паевых взносов в виде земельных участков не приходится. Если же земельный участок приобретен производственным кооперативом в ходе его хозяйственной деятельности, то он включается в имущество данного юридического лица, при этом земельный участок не должен делиться на паи его членов, а составляет неделимый фонд данного кооператива.

Согласно Закону о некоммерческих организациях в их собственности могут находиться земельные участки, которые, как и другое их имущество, используются лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Применительно к общественным и религиозным организациям (объединениям), благотворительным и иным фондам это обстоятельство закреплено п. 4 ст. 213 ГК РФ. При предоставлении земельных участков этим юридическим лицам органы управления землей должны проверять, насколько эти земельные участки необходимы некоммерческим организациям для осуществления их уставной деятельности. Органы управления землей также в соответствии со ст. 173 ГК РФ вправе оспаривать сделки купли-продажи и иные сделки с земельными участками, совершенные некоммерческими организациями в противоречии с целями их деятельности, зафиксированными в учредительных документах.

Право аренды земельных участков юридических лиц - арендаторов как имущественное право может быть вкладом в имущество хозяйственного товарищества и общества в силу п. 6 ст. 66 ГК РФ. Вряд ли целесообразно вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив право аренды земельного участка, принадлежащего юридическому лицу.

* * *

Анализ права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки показал, что реализация концепции раздельного правового регулирования в ЗК РФ земельных отношений и имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не позволила с достаточной ясностью определить ни особенности возникновения права частной собственности, ни его содержания. Ни из норм ГК РФ, ни из норм ЗК РФ нельзя определить с необходимой правовой четкостью место и характеристику земельных участков в структуре имущества частного юридического лица. Именно этим объясняется нежелание юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в свою собственность. Двуединый подход к правовому регулированию земельных отношений связан с сохранившимся представлением о доминирующей роли гражданского законодательства в регулировании всех имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Однако содержание ЗК РФ свидетельствует об обратном. В нем предусмотрены не особенности купли-продажи земельных участков или основания возникновения, прекращения, ограничения права частной собственности на земельные участки, а самостоятельные институты земельного права, принципиально отличающиеся от гражданского права в силу того, что использование и охрана земель - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К сожалению, многие основные принципы земельного законодательства не получили развернутого изложения в институтах земельного права. Ошибкой законодателя является регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения особым федеральным законом об обороте земель этой категории, что ослабило роль и значение ЗК РФ.

Изложенное доказывает, что ЗК РФ требует серьезного совершенствования, иначе развитие и охрана права частной собственности на земельные участки пойдет по пути, когда суд не в силах будет защитить гражданина или юридическое лицо от злоупотреблений чиновников, других нарушителей их прав на землю, поскольку дать единственно верный ответ невозможно ввиду противоречивости норм земельного и гражданского права. В этих случаях норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, не поможет в разрешении земельного спора.

Заключение

Изучение права собственности граждан и юридических лиц во всей совокупности норм конституционного, гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующих различные стороны единого массива общественных отношений по обладанию имуществом, показало, что заложенный в ГК РФ подход к праву собственности как к одному из разделов гражданского законодательства, определяющего также структуру и содержание, приобретение и прекращение права собственности на жилые помещения и земельные участки, защиту права собственности, привел к многочисленным противоречиям в регулировании тех или иных сторон права частной собственности, что осложнило применение норм жилищного и особенно земельного законодательства.

Подобное положение объясняется, с одной стороны, тем, что разд. II ГК РФ о праве собственности и других вещных правах является самодостаточным и не нуждается в Общей части ГК РФ. Более того, помещение в Общую часть объектов гражданских прав, вещей выхолостило понимание объекта права собственности, заменив понятие "вещь" не имеющим границы термином "имущество". С другой стороны, земля, как и другие природные ресурсы, выражается не только в форме вещи, недвижимости, но и имеет другие более важные компоненты, отраженные в ст. 9 и 36 Конституции РФ. Земля как природный ресурс должна использоваться и охраняться как основа жизни и деятельности народов. В ЗК РФ должны быть самостоятельные основания возникновения (приобретения) и прекращения права собственности на земельные участки, без каких-либо ссылок на ГК РФ.

Защита права частной собственности, без которой невозможно эффективное использование институтов рыночной экономики, предполагает четкое и ясное регулирование оснований приобретения и прекращения права собственности граждан (индивидуальных предпринимателей) и юридических лиц, в том числе и на те объекты, которые расположены на земельных участках.

Нами предлагается и обосновывается право корпоративной собственности каждого участника хозяйственного общества и производственного кооператива. Доля (пай) участника или члена - это не его обязательственное право в отношении хозяйственного общества и кооператива, а право собственности на часть имущества юридического лица. Доля (пай) участника (члена) есть стоимостное выражение части имущества юридического лица, пропорциональное доли чистых активов, приходящихся на того или иного участника (члена). Конкретное имущество переходит участнику в случае выхода из общества (кооператива), отчуждения третьим лицам, а также иному лицу в случае смерти участника (члена) юридического лица.

В связи с необходимостью формирования корпоративного права, основные сегменты которого обозначены в Программе на среднесрочную перспективу, на повестку дня выдвигается задача формирования Основ корпоративного законодательства, которые можно было бы разработать по такой схеме:

1. Общие положения.

2. Субъекты корпоративных отношений.

3. Право корпоративной собственности.

4. Права участников при реорганизации, слиянии и поглощении, проведении корпоративной политики.

5. Совершение крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

6. Ответственность органов управления за причинение вреда обществу.

7. Раскрытие информации и ответственность за содержание раскрываемой информации для публичных компаний.

Развитие институтов гражданского общества требует и модернизации законодательства, регулирующего деятельность некоммерческих организаций, в частности, определения понятия и статуса ресурсного капитала, доходы от которого служат источником финансирования уставной деятельности, выделения определенных фондов развития тех или иных некоммерческих организаций.

───────────────────────────────────────────

*(1) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 589.

*(2) СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126.

*(3) См.: Андреев В.К. Право государственной собственности в России. М., 2004.

*(4) СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447 (с послед. изм.).

*(5) См.: Перестройка отношений собственности: правовые проблемы//Советское государство и право. 1990. N 3. С. 106-111; Метаморфозы права собственности в России и СССР (1917-1992)//Государство и право. 1993. N 3. С. 40-48; Право собственности в России. М., 1993.

*(6) См.: Известия. 1992. 4 авг.

*(7) Ведомости ВС СССР. 1983. N 25. Ст. 382.

*(8) Ведомости ВС СССР. 1987. N 26. Ст. 385.

*(9) См.: Мозолин В.П. Право собственности в условиях совершенствования социализма. М., 1989. С. 6-7; Андреев В.К. Предприятие и формы собственности//Предприятие: внутренняя и внешняя хозяйственная деятельность. М., 1991. С. 13-23.

*(10) Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481.

*(11) См.: Капелюшников Р.И. Меркантилизм как высшая стадия либерализма?//Мировая экономика и международные отношения. 1992. N 9. С. 68-69.

*(12) Фабрициус Ф. Положение рабочего в системе рыночного хозяйства и общепризнанных прав человека//Государство и право. 1992. N 8. С. 143-153.

*(13) Российская газета. 2006. N 289. Вводится в действие с 1 января 2008 г. (см. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ).

*(14) ЗК РФ введен в действие 30 октября 2001 г.

*(15) См.: Маковский А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России (связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования)//Вестник ВАС РФ. 2005. N 2. С. 146, 147, 148.

*(16) См.: Андреев В.К. Можно ли Гражданский кодекс Российской Федерации назвать экономической конституцией. Размышления о законодательстве в области экономики//Научные труды Российской академии юридических наук. Вып. 3. М., 2003. Т. 1. С. 587-596.

*(17) СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3422.

*(18) Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733 (с послед. изм.).

*(19) СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930 (с послед. изм.).

*(20) См. подробнее: Рубанов А.А. Эволюция законодательной конструкции собственности: основные тенденции//Советское государство и право. 1989. N 8. С. 118-126.

*(21) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 159.

*(22) См. там же. С. 125.

*(23) См.: Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. М., 2000. С. 164-168, 191-192.

*(24) Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

*(25) См.: Ахмедуев А. Противоречия в законах о собственности, предприятиях и предпринимательской деятельности//Вопросы экономики. 1993. N 1. С. 136-137.

*(26) Суханов Е.А. Гражданское право. М., 1998. Т. 1. С. 477.

*(27) См.: Гамбаров Ю.С. Вещное право. Особенная часть. СПб., 1913. С. 166.

*(28) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 205.

*(29) См.: Гамбаров Ю.С. Указ. соч. С. 389.

*(30) См.: Сорокин Д. Потенциал акции//Экономика и жизнь. 1990. N 25. С. 6; Долинская В.В. Акционерное право. М., 1997. С. 103-108.

*(31) Суханов Е.А. Ограниченные вещные права//Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 5.

*(32) См.: Барабанщикова Л.М. Правовой режим имущества организаций потребительской кооперации в Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 10-11.

*(33) См.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 26.

*(34) См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права. С. 7.

*(35) См.: Гражданское право/Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. СПб., 1996. Ч. I. С. 291.

*(36) См.: Морошкин Ф.Л. О владении по началам российского законодательства. М., 1837. С. 80-81, 125.

*(37) См.: Жаров В. Право на собственность//Аргументы и факты. 2003. N 34. С. 7.

*(38) СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190 (с послед. изм.).

*(39) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

*(40) СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607.

*(41) Якимов А.А. Субъективное право собственности и основания его возникновения по гражданскому законодательству Российской Федерации. М., 2005. С. 13.

*(42) Якимов А.А. Указ. соч. С. 14.

*(43) СЗ РФ. 2003. N 1. Ст. 132.

*(44) СЗ РФ. 2002. N 28. Ст. 2790.

*(45) Подробнее о системе и структуре государственной собственности см.: Андреев В.К. Право государственной собственности в России. М., 2004. (Глава 2.)

*(46) СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145 (с послед. изм.).

*(47) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой/Под ред. Т.Е. Абовой и Л.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 552-553.

*(48) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591 (с послед. изм.).

*(49) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой. С. 560-561.

*(50) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй/Под ред. Т.Е. Абовой и Л.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 497-498.

*(51) См.: Андреев В.К. Проблемы распоряжения и управления федеральной собственностью//Государство и право. 1999. N 4. С. 51-52.

*(52) Грешников И.П. Субъекты гражданского права. СПб., 2002. С. 118.

*(53) Гамбаров Ю.С. Указ. соч. С. 61.

*(54) См.: Грешников И.П. Указ. соч. С. 119-121.

*(55) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой. С. 187.

*(56) СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

*(57) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой. С. 187, 231.

*(58) СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1 (с послед. изм.).

*(59) Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах". М., 2002. С. 162 (автор - М.Ю. Тихомиров).

*(60) СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 918.

*(61) Об акционерной собственности как особой разновидности частной собственности было высказано суждение в 1997 г. См.: Андреев В.К. Проблемы правового регулирования рынка ценных бумаг//Государство и право. 1997. N 3. С. 88.

*(62) См.: Юлдашбаева Л.Р. Правовое регулирование оборота эмиссионных ценных бумаг (акций, облигаций). М., 1999. С. 29.

*(63) См.: Братусь М.Б. Вещноправовые способы защиты права собственности и владения: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 7-8.

*(64) См.: Лапач В. Гражданско-правовые и налоговые проблемы обращения долей в уставном капитале хозяйственных обществ//Хозяйство и право. 2005. N 10. С. 60.

*(65) См.: Лапач В. Указ. соч. С. 61.

*(66) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой. С. 276.

*(67) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.

*(68) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.

*(69) СЗ РФ. 2001. N 29. Ст. 2950.

*(70) СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

*(71) СЗ РФ. 2006. N 3. Ст. 282.

*(72) См.: Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 1. С. 274.

*(73) См.: Еганян А.С. Право собственности некоммерческого партнерства: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Саратов, 2002. С. 14-16.

*(74) СЗ РФ. 2003. N 52 (ч. II). Ст. 5029.

*(75) См.: Ляпин Д.Ю. Право собственности государственных корпораций: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 15-17.

*(76) СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

*(77) См.: Ахмедуев А. Противоречия в законах о собственности, предприятиях и предпринимательской деятельности//Вопросы экономики. 1993. N 1. С. 136.

*(78) См.: Могилевский С.Д., Самойлов И.А. Корпорации в России. Правовой статус и основы деятельности. М., 2006. С. 368-423.

*(79) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 589. С. 2092.

*(80) См.: Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. М., 1994. Т. 1. С. 194.

*(81) СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3436 (с послед. изм.).

*(82) СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945.

*(83) СЗ РФ. 2004. N 29. Ст. 3049; 2006. N 3. Ст. 301.

*(84) СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3259.

*(85) Вестник ФКЦБ России. 2002. N 4.

*(86) Граждане должны определиться с выбором способа управления многоквартирным домом до 1 июля 2008 г.

*(87) Соответствующее измененение внесено в ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ.

*(88) См.: Елькин С.К. Правовой режим имущества акционерного общества: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 11-12.

*(89) Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах"/Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2002. С. 28, 162.

*(90) См.: Андреев В.К. Правовые проблемы регулирования рынка ценных бумаг//Государство и право. 1997. N 3. С. 88.

*(91) См.: Долинская В.В. Акционерное право. М., 1997. С. 108-117.

*(92) Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. М., 2004. С. 27.

*(93) См.: Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. Т. 1. С. 304.

*(94) Крылов В.Г. Гражданско-правовая ответственность в отношениях между основным и дочерним обществом//Сборник научных работ. Вып. 2/Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М., 2005. С. 179.

*(95) Следует отметить, что в ЗК РФ неудачно используется понятие "приобретение права аренды на земельные участки". Согласно ГК РФ приобретаются только право собственности и другие вещные права, что следует из названия главы 17 ГК РФ. Вообще вопрос о соотношении вещных прав, предусмотренных в ГК РФ, с правами на землю, установленными ЗК РФ, требует специального, более глубокого рассмотрения.

*(96) СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.

Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 130; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 34

Мы поможем в написании ваших работ!