Пример определения прогнозной сметной стоимости строительства жилого здания

На основе НЦС 81-02-01-2017

Начиная с 2011 г., в России началось применение новых видов нормативов. Новая система нормирования соответствует системам ценообразования в развитых странах.

Первые нормативы цены строительства были разработаны и утверждены в 2012 году, далее под влиянием экономических факторов, возникла необходимость пересмотра ценовых показателей в данных нормативах, и таким образом, следующие сборники НЦС были выпущены к применению в 2014 году.

На сегодняшний день становление и развитие рынка инвестиционных ресурсов требуют новых подходов к определению цен на строительную продукцию.

Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за № 1443/пр от 20 октября 2017 года были внесены изменения в приказ Минстроя РФ от 13 июня 2017 года № 867/пр «Об утверждении укрупненных сметных нормативов». Данный приказ обязывает учесть особенности осуществления строительства объекта капитального строительства в условиях стесненной городской застройки.

Нормативы цены строительства (далее – НЦС), рассчитаны с использованием ресурсно-технологических моделей на основе проектно-сметной документации по объектам представителям, прошедшей экспертизу и отвечающей градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным строительным комплексам и объектам.

В разработанные нормативы были включены затраты на строительство объектов капитального строительства, отвечающих градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным объектам, и обеспечивающих оптимальный уровень комфорта.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.10.2011 № 481. утверждены методические документы в строительстве МДС 81-02-12-2011 и методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры.

В настоящих Методических указаниях рассматривается применение нового вида нормативов – норматив цены строительства с точки зрения его использования при определении стоимости строительства. Соответственно в данной выпускной квалификационной работе при определении сметной стоимости жилого здания были применены нормативы цены строительства.

В настоящей выпускной квалификационной работе для определения прогнозной сметной стоимости строительства жилого дома применялись НЦС-2017. Строительство жилого дома будет осуществляться в городе Волгоград.

Что из себя представляет НЦС - это, необходимый и достаточный для возведения одной единицы измерения соответствующего объекта объем денежных средств. В данной выпускной квалификационной работе единицей измерения нормативов цены строительства служит 1м² площади.

Применяя НЦС учитывались регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства.

При расчете стоимости планируемого к строительству объекта на основе применения НЦС следует сохранять определенную последовательность.

При сборе исходных данных по планируемому к строительству объекту определялось функциональное назначения объекта это жилой дом, далее высчитывались мощностные характеристики объекта – это общая площадь, обозначалась дата начала работ на объекте – по проекту в 2018 году.

Показатели НЦС разработаны для различных типов жилых зданий в зависимости от конструктивной схемы, этажности и применяемых материальных ресурсов. Показатели НЦС рассчитаны для отдельно стоящего здания без учета стоимости прочих объектов, расположенных в пределах земельного участка, отведенного под застройку (трансформаторные подстанции, котельные, насосные станции и т.п.).

В показателях НЦС учтены затраты на возведение конструктивных элементов, обеспечивающих доступ к объекту маломобильных групп населения (МГН). Также НЦС учитывают стоимость следующих видов работ и затрат:

- общестроительные работы;

- внутренние санитарно-технические работы;

- внутренние электромонтажные работы;

- работы по устройству внутренних сетей связи, сигнализации и систем безопасности;

- работы по монтажу инженерного и технологического оборудования, стоимость инженерного и технологического оборудования, а также мебели и инвентаря;

- устройство пандусов, обеспечивающих доступ к объекту маломобильных групп населения;

- пусконаладочные работы;

- затраты на строительство временных зданий и сооружений;

- дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время;

- затраты связанные с проведением строительного контроля;

- затраты на проектные и изыскательские работы, экспертизу проектной документации;

- резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Стоимость строительства наружных инженерных сетей и благоустройства территории должна учитываться дополнительно.

В показателях НЦС учтена вся номенклатура затрат, которые предусматриваются действующими нормативными документами для выполнения основных, вспомогательных и сопутствующих этапов работ для строительства объекта в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами.

Для определения стоимости строительства, согласно архитектурно-планировочным решениям 5-ти этажного кирпичного жилого дома, выбран НЦС 81-02-01-2017 раздел 5. Рассчитаем стоимость возведения объекта, планируемого к строительству в 2018 году, с использованием сборника НЦС-2017.

Соответственно таблицы 01-01-005 стоимость 1 кв.м. общей площади квартир жилого здания средней этажности (3-5) этажей из кирпича площадью 1200 м² - 44,73 тыс. руб., площадью 3200 м² - 33,31 тыс. руб. Показатели приведены без учета налога на добавленную стоимость.

По основным ТЭП площадь жилого здания составляет 4777 м², а строительный объем 13600 м³. Для расчета выбираем позицию таблицы 01-01-005-02. Норматив цены строительства на дату 01.01.2017 г. определен в размере 33,31 тыс. руб., а стоимость приведенная на 1м³ здания 4,98 тыс. руб.

Далее рассчитаем стоимость строительства 1м² кирпичного пятиэтажного жилого здания с учетом всех надбавок и коэффициентов.

При строительстве объектов в условиях стесненной городской застройки к показателям НЦС применяется коэффициент 1,06.

Определение прогнозной стоимости планируемого к строительству объекта в региональном разрезе рекомендуется осуществлять с применением коэффициентов, учитывающих регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства по формуле:

(1)

где:

НЦС_i	-используемый показатель государственного сметного норматива - укрупненного норматива цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;
N	-общее количество используемых показателей государственного сметного норматива - укрупненного норматива цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;
М	-мощность планируемого к строительству объекта (общая площадь, количество мест, протяженность и т.д.);
И_пр	-прогнозный индекс, определяемый в соответствии с пунктом 10 методических рекомендаций МДС 81-02-12-2011 (в ред. Приказа Минрегиона РФ от 27.12.2011 № 604) на основании индексов цен производителей по видам экономической деятельности по строке "Капитальные вложения (инвестиции)", используемых для прогноза социально-экономического развития РФ;
К_тр	-коэффициент перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации, применяемый при расчете планируемой стоимости строительства объектов, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета, определяемой на основании государственных сметных нормативов - нормативов цены строительства. Величина указанных коэффициентов перехода ежегодно устанавливаются приказами Минрегиона России ;
К_рег	-коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства (отличия в конструктивных решениях) в регионах Российской Федерации по отношению к базовому району (приложение1 к МУ МДС 81-02-12-2011);
К_с	-коэффициент, характеризующий удорожание стоимости строительства в сейсмических районах Российской Федерации (приложение 3 к МУ МДС 81-02-12-2011) ;
К_зон	-коэффициент зонирования, учитывающий разницу в стоимости ресурсов в пределах региона (приложение 2 к МУ МДС 81-02-12-2011);
З_р	-дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету, в порядке, предусмотренном Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 г. N 15/1 (по заключению Министерства юстиции Российской Федерации в государственной регистрации не нуждается, письмо от 10 марта 2004 г. N 07/2699-ЮД);
НДС	- налог на добавленную стоимость.

Следует отметить, что согласно вышеприведенной формулы, в расчетах могут не использоваться некоторые коэффициенты. В данной работе при определении стоимости строительства жилого дома в г. Волгограде не учитывался:

- коэффициент, характеризующий удорожание стоимости строительства в сейсмических районах Российской Федерации;

- -коэффициент зонирования, учитывающий разницу в стоимости ресурсов в пределах региона.

А также дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету, в порядке, предусмотренном Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.

К_тр-коэффициент перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен г. Волгограда = 0,87 для жилых зданий, согласно приложения 17 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 августа 2014 г. № 506 /пр.;

К_рег-коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства в Волгоградской области = 0,94, согласно приложения 1 к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 04 октября 2011 г. № 481.

Учитывая конструктивно-компоновочные решения объекта, сделаем вычисления:

33,31 тыс. руб. х 4777м2 х 1,06 х 0,87 х 0,94 = 137937,657 тыс. руб.

Для расчета значения индекса-дефлятора используется прогнозный индекс, определяемый на основании индексов цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития Российской Федерации.

Определение значения прогнозного индекса-дефлятора осуществляется по формуле:

(2)

где:

Ин.стр. – индекс цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития РФ от даты уровня цен, принятого в НЦС до планируемой даты начала строительства, в процентах;

Ипл.п. - индекс цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития РФ на планируемую продолжительность объекта, рассчитываемого по НЦС, в процентах.

Таблица 1

Прогноз индексов дефляторов по видам экономической деятельности до 2019 г. (по полному кругу предприятий), в % г/г

Наименование отрасли	2017	2018	2019
Наименование отрасли	Прогноз
Инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)
дефлятор	103,8	101,0	104,6

Дефлятор - ценовый индекс на продукцию, произведенную для внутреннего рынка и на экспорт с исключением НДС, акзицов, транспортировки и др. Предназначен для оценки стоимости выпуска продукции в ценах производителей за счет ценового фактора.

Значения дефляторов будем принимать как инвестиции, направляемые в основной капитал.

Согласно формулы 2 рассчитаем значения прогнозного индекса-дефлятора перехода цен с 2017/2018 г.

Используя формулу 1 определим прогнозную стоимость планируемого к строительству объекта в 2018 году, применяя соответствующие коэффициенты и численные значения прогнозных индексов-дефляторов.

Вычисление:

137937,657 х 1,04319 = 143895,185 тыс. руб.

Стоимость строительства жилого дома необходимо учитывать с НДС по соответствующей ставке, согласно налогового кодекса 18 %.

143895,185 х 0,18 = 25901,133 тыс. руб.

143895,185 + 25901,133 = 169796,318 тыс. руб.

Сметная стоимость строительства одного кв.метра здания с учетом НДС составит: 169796,318 : 4777 = 35,544 тыс. руб.

Результаты расчета сведем в таблицу.

Таблица 2

Укрупненный расчет сметной стоимости строительства кирпичного жилого дома

N п/п	Наименование объекта строительства	Обоснование	Единица измере-ния	Кол.	Стоимость ед. изм. тыс. руб.	Стоимость по проекту тыс. руб.
1	2	3	4	5	6	7
1.	Жилой дом кирпичный 5 этажей	НЦС-2017 Таблица 01-01-005-02	м²	4777	33,31
2	Поправочный коэффициент на стесненность для жилых зданий - Кстесненности			1,06
3	Поправочные коэффициенты на - К↑S остекления - К↑ электропотребления - К↑S противопожарных дверей	Не применялись!		[1,02] [1,04] [1,01]
4	К_тр жилые здания К_рег			0,87 0,94
5	Ипр 2017-2018 г.г.			1,04319
6	Итого сметная стоимость здания в целом без НДС					143895,185
7	Стоимость 1м² площади объекта без НДС				30,123
8	НДС	Налоговый кодекс	%	18		25901,133
9	Всего сметная стоимость объекта с НДС					169796,318
10	Стоимость 1м² площади жилого здания с учетом НДС				35,544

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 3155; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!